[摘要] 业内预见，未来1-2年，胶州的楼市还将迎来大发展。因此，对胶州房地产板块进行梳理，方便广大购房者投资置业，提前捕捉价值洼地。
【编者按】岁末，胶州房地产市场热度不减反增。先来看看土地市场的热度。11月30日，胶州22宗地块走上拍卖台，经过一天的鏖战，各地块都有了新东家，先后被青岛胶州湾发展有限公司、青岛城投工程建设发展（集团）有限责任公司瓜分。22个地块除1宗流拍外，共拍出了44亿的价格。其中，此次拍卖城投夺得的地块，楼面价拍到了4860元/平。一场精彩的拍卖会之后，12月份，胶州还将有株洲路、李哥庄片区等10多幅新地块的拍卖会将陆续开场。
从2017年10月份和11月份的青岛各区新房成交数据来看，胶州月成交量在1900套左右，与即墨一起成为了异军突起的“黑马”。由此也可以佐证胶州楼市的热度。业内预见，未来1-2年，胶州的楼市还将迎来大发展。因此，值此年终岁末，记者对胶州房地产板块进行梳理，以方便广大购房者投资置业，提前捕捉价值洼地。
胶州的房地产市场大致各分为五个板块：胶州老城区板块、新城区板块、少海板块、开发区板块及空港板块。
胶州老城区：价格稳定 大鳄进驻 楼市发展开启新局面
胶州老城区作为依托胶州火车站最先发展起来的片区，已经形成主城核心商圈，目前片区内可售的新楼盘已经不多，居住氛围相当浓厚，生活配套丰富，已经形成了吃住行游购娱为一体的“千年金胶州”文化特色。
老向阳市场及广州路商圈周边，算是胶州老城区最繁华的地段，这几年开发的住宅小区有科润城、胶州湾财富中心等。目前在售的有融城、忠观悦府、中央公园、保利西乡月等新盘项目。
先说说融城。融城目前5期在售，价格在9000元/㎡。据当地业内人士介绍，融城在2016年曾经销售火爆，把几乎所有的存量房都销售一空了，不得不紧急加推，加班加点赶工。据称，销售火爆的原因是当时启动了一二手房联动策略以及人海战术，几乎把有意在此置业的本土意向客群搜罗一空。
2016年10月底，胶州主城区有三宗地块上市，引起了一场异常焦灼的拍地大战，其中有两幅竞争最为激烈，在历经39个回合之后，位于胶州市寺门首路附近的两宗纯住宅地块被保利地产收入囊中，成交总价超过2.2亿元。保利西乡月也由此诞生。2017年5月27日，保利西乡月首开告捷，2小时劲销3.5亿，创胶州新高。目前该项目新推洋房产品建面约120-142㎡，均价9000元/㎡，叠拼别墅建面约135-142㎡，均价12000元/㎡。
其他如鼎峰中央公园，项目公寓产品均价6000元/㎡，住宅均价8000元/㎡；正北蔚蓝半岛项目，因绿城小学将其纳入学片区而热销，目前均价10000元/㎡；还有忠观悦府三期，目前高层住宅9000元/㎡。
胶州新城区：新盘价格普遍在13000元/㎡以上
新城区特指胶州市政府所在的三里河周围。
2017年10月，三里河新的规划亦出炉。三里河风景名胜区规划包含三个景区，即三里河公园景区、三里河遗址景区和七里河水库景区，总面积4.05平方公里。核心景区总面积0.36平方公里。
因为地缘优势、靠近新市府，三里河一带早已成为房产大鳄进驻胶州的首选区域。目前，沿三里河布局的品牌房地产项目中，绿城紫薇广场是兴建较早的，项目位于胶州市政府北面。据悉，当年绿城紫薇广场开盘时是胶州卖得最贵的新盘之一，2010年一期开盘时的起价就在6000元/平，均价7000元/平，现在部分房源已经能卖到14000元/平了。和绿城紫薇广场一样这个片区的老盘都基本售罄。如金都馨城，如书香名苑，如凯旋城小区，往南如宝佳中央湖岸，这些普通小区的二手房价格在胶州算是比较贵的，大都在8000+以上。
2016年底，银盛泰也将版图扩展到了胶州三里河片区，新项目定名银盛泰博观锦岸。体量达到16万平，这样的超级大盘问世可能会影响新城区的价格走向。目前，银盛泰博观锦岸一期高层售罄，在售洋房价格在15000元/平；中国房地产百强企业奥园地产进入青岛第一站也选在了胶州，项目命名为奥园首府壹号，地处胶州新区，距胶州市政府直线距离仅600米。
近年，胶州区域大热，许多房产大鳄通过招拍挂、股权收购等方式纷纷入驻胶州。未来，三里河名胜区附近有望成为新的高端住宅新盘聚集区。这个片区相较老城区，有个比较明显的特点，以高层建筑为主，人口密度低，环境优越，新房价格较高，俨然已经成了一座年轻而优美的新区。
胶州开发区：未来百万体量的新盘 将大量上市
胶州的开发区范围其实很大，包含了市区购房者比较熟知的少海板块，青岛大学胶州分校也将落户在这里。下面我们着重来看一下青岛大学胶州分校附近的区域，这里未来新项目更集中，体量更大。
胶州开发区大项目集中签约后，总投资360亿元的31个大项目齐开工。而且随着西安交大青岛研究院、青岛大学胶州校区等项目的落地，及中集梦工厂、德国贝克曼沃玛等项目的投入运营，胶州经济技术开发区近几年人才、人气迅速集聚。一个集商务办公、金融、购物休闲等于一体的城市中央商务区加速崛起。
青岛大学胶州校区落户胶州，给开发区带来了直接的人气。11月30日胶州22宗地块的那场拍卖，其中15块就在青大胶州校区附近，被青岛胶州湾发展有限公司一举囊括，开发体量在164万平。如上图。
青大周边在售项目，如新城海韵名邦，三期预计12月开盘，高层、小高层面积包括92平至170平，预计均价在10000元/㎡左右。海达如意金岸2016年开盘时，项目售价5000元/平，新房源计划2018年4月开盘，其他未定。三木家天下建面60万㎡，与青岛大学胶州校区一路之隔。项目规划高层/洋房两种业态，户型面积80-124㎡，价格、开盘时间待定。
再往南，还有一个樾府项目，目前规划全景亮相，规划有10栋住宅，其中包括6栋多层、1栋小高层，和3栋高层。该项目是新城地产与北京城建共同开发的。再往南是荣盛发展的荣盛锦绣外滩项目，目前项目还处于规划阶段，高层住宅35栋，小高层住宅16栋，多层住宅15栋，住宅总户数4808户。据悉，荣盛发展在胶州通过并购，土地储备达690亩，可开发体量近90万平。
胶州开发区虽然远离胶州主城区，但是这里却是未来升级版的“胶州新城区”，最近冒出来不少房企并购案例，许多全国一线房产大鳄通过这种方式，曲线进入青岛市场。这也预示着未来胶州开发区将会有更多的楼盘上市，而且都是超级大盘，不乏百万级体量。比如2017年4月25日，中骏置业并购青岛众裕泰置业有限公司，从而获得胶州经济开发区交大大道以东、黄河路以北、辽河路以南四宗住宅兼商业用地，面积共约300亩，可开发体量约40万平；2017年9月28日，花样年集团并购青岛锦泰创升建设发展有限公司，获得胶州市经济技术开发区北九路以南、北十三路以北、西七路以西、西三路以东范围13宗纯住宅用地，面积共约1044亩，可开发体量约139万平。这也是花样年集团首次进入青岛市场。
少海板块：在售房源已经告急
少海新城位于胶州市区东南侧，规划总面积16平方公里。少海之于胶州，就像胶州湾之于青岛的位置一样重要。少海已是国家4A级景区，自然环境优美。胶州少海片区紧邻红岛经济区，有地铁8号线、12号线及跨海大桥胶州连接线。少海板块未来要打造成集城市综合、休闲娱乐、旅游健身、商务研发、现代办公于一体的宜游、宜业、宜居的旅游新城。目前这里经过十多年的打造，基础设施齐全，湿地风光迷人。地产大鳄频频出手抢滩少海，如今这一板块已经到了快速发展的风口。
要说少海板块，要提到最早的中信森林湖，现在卖给中海了。还有熙湖、璞玉岛这些最早在少海开拓的项目。少海地产圈，多年来“按兵不动”。自2016年有复苏迹象。少海北湖如宝龙大沽河艺术村等，小型别墅吸引了购买力，几十套别墅快速出手。接着，中洲半岛城邦在北湖西侧搅动了热土，一举拿下少海的半壁江山。如今，中洲半岛城邦暂无房源可售，计划加推小高层，具体开盘时间未定，均价大概要在9000-10000元/㎡左右。接着联谊枫林小镇接棒热卖，目前一期已售完，二期包括叠拼别墅、联排别墅、高层产品，现别墅产品已基本售完。
新城玺樾实景图
如今，少海板块已是一线大鳄云集。如中海，中海森林湖独栋别墅户型建面313-600平，总价400万-1700万/套，所剩房源不多。再如新城，新城玺樾二期电梯洋房将在今年12月开盘，建面约100-130㎡。新城玺樾一期148平米联排别墅和122-138㎡叠拼别墅今年10月首开，已经售罄。还有一个大鳄新盘——保利参仟栋，一个纯新的项目，目前规划中，售楼处暂未开建，沙盘、户型规划中，开盘时间未定，交付时间未定。
胶东空港板块：正在崛起一座航空城
空港板块是个更新的板块。今年是胶东国际机场的主体攻坚年，明年是设备调试年，新机场将于2019年6月正式转场。
新机场附近有胶济、胶黄、胶新、胶济客运专线四条铁路，未来通往胶州的地铁线还有8号线、12号线、14号线、16号线，并设置了胶州北站。建成后的青岛新机场，将不仅仅是“机场”，而是国内首个“立体化、零换乘、全通型”综合交通机场。随着胶东机场落户胶州、青岛国际临空区的建设，在这里即将崛起的不仅仅是一座机场，而是一座航空城。
空港板块特指胶东镇和李哥庄镇，属于胶州的远郊，当前楼盘还不多，而多个楼盘热卖的状况仍在继续。三木空港小镇2016年年初售价4600-5200元之间，目前已售罄。万豪胶东首府四期住宅已经全部售罄。
龙湖在此有一个新项目即将开盘，龙湖璟宸原著预计岁末一期开盘，推出电梯洋房和叠拼别墅产品，具体价格待定。洋房户型面积90-117㎡，叠拼别墅户型面积117-124㎡。
龙湖璟宸原著实景图
联谊置业在李哥庄镇布局多年。目前开发的联谊景尚蓝湾，预计2018年上半年开盘，规划10栋6层洋房产品，户型建面78-142㎡套二、套三、套四，具体开盘信息待定，目前打地基中。
业内对胶州各板块楼市点评：
胶州老城区板块的价格不会有太大的波动。三里河新区附近周边楼盘是未来胶州房地产市场的中坚力量，品质和价格都会有新的提升。少海板块还是以低密别墅为主，总价会渐渐走高，高端别墅客户群的竞争会更激烈。青大新校区周边的开发区板块可能会带来更多惊喜，价格会有三级跳的可能。空港板块价格比较适中，胶州房价高点不会出现在这个板块。
2017年，许多外来开发商纷纷借道胶州，进入青岛市场，这种趋势在2017年的下半年更加明显。2018年会有更多外地大鳄落子胶州，这片热土会更受关注。
胶州在新机场、地铁8号线等大规划的加持下，站在了青岛楼市的一线，不少地产圈业内专家都预测，在红岛“红”了之后，青岛楼市崛起的下一个实力片区将是——胶州。
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