[摘要] 时值岁末，青岛二手房进入传统淡季，最近市场上更是频频传来价格松动的消息，那么在这样的大背景下，作为二手房市场上一类“特别的存在”学区房如今行市如何呢。
时值岁末，青岛二手房进入传统淡季，最近市场上更是频频传来价格松动的消息，那么在这样的大背景下，作为二手房市场上一类“特别的存在”学区房如今行市如何呢。
近日，记者对青岛部分知名学区房片区进行了新一轮的实地走访。调查发现，年底岛城各片区学区房行情逐步进入“低谷”期。除崂山区学区房价格相对坚挺外，市南西部片区、市北区、李沧区内众多学区房报价均出现了一定幅度的松动。有不少房东主动调低了房源报价，或是打出了“急售”和“降价”等字眼来吸引购房者。
市南西部学区房报价松动
大学路均价降至5.5-6.2万/㎡，更有房源166万/套
市南西部是青岛不折不扣的学区房聚集区，像大学路小学、文登路小学、太平路小学和嘉峪关小学等都汇集在此。小编此次在走访中发现，老西部片区内房产中介门店都较为冷清，几乎没什么前来咨询购房的置业者。
大学路片区内一位从业多年的资深房产中介董先生告诉小编，受楼市行情一路走低氛围的影响，最近学区房价格也出现了一定程度的松动。就他所在片区大学路而言，目前能贷款的房源均价大概在5.5-6.2万/㎡之间，户型面积在50-70㎡不等。户型在30-40㎡之间的小套一房源，总价在250-320万之间。房龄方面，多为80、90年代老房子，几乎没有00年以后的房源。而在今年9月份小编对该片区走访调查时，该片区多数二手房挂牌价在6.7万-8万/㎡之间，单价低于6万/㎡的房源当时是很少有的。
不能贷款的房源多为建国前的老别墅，这类房源多按“套”出售，总价166万起。他表示，这类老别墅说是套，其实就是一间一间卖，基本没有厨卫，大多是德式别墅或者日式别墅，几乎不能住人，居住环境极差，且必须全款结清。
“与前段时间相比，价格还是低了一些。一些户型较大，总价较高的房源，业主都能接受议价。但是目前降价幅度还不大，500万左右的房源可能能降5-10万，降价幅度在1%-2%之间。”董先生告诉小编。
另根据小编一路走访，文登路小学周边学区房目前报价4-6万/㎡之间，9月份报价在5.5-6.5万/㎡；太平路小学片区内学区房在售房源不足，均价约6万/㎡，与9月份报价基本持平；江苏路小学片区内学区房价格在5.5-7万/㎡区间内，9月份挂牌价在7-8.5万/㎡；嘉峪关小学片区内学区房现报价在4-8.7万/㎡，9月份挂牌价在5.7-9万/平之间。
市北有学区房回落至“1字头” 崂山学区房报价相对坚挺
不仅市南西部的名校，市北、崂山几所知名学区片区，近期学区房源报价也出现下调。
市北平安二小学区范围内出现部分1.6-1.8万/㎡二手房源，而在今年9月份记者对该片区走访调查时，该片区多数二手房报价在2-2.5万/㎡价格区间，单价低于2万/㎡的房源基本没有。台东六路小学周边当下也出现了少量1.9-2.1万/㎡房源。两个月前，台六学区房报价多在2.4万/㎡左右，部分房源达到2.7万/㎡，粗略估算当下在该片区购买一套学区房比之前总价能少支出15-30万。
相比市北学区房价格较明显的下调，崂山学区房目前报价还相对坚挺。如崂山实验二小周边多为封闭式小区，据中介透露这段时间有些报价在350万以内的房源有10万以内的价格下调。“学区房比一般非学区的房源价格更坚挺一些，同区域同价格区间的非学区房，有的房东可以直降几十万，但学区房则没有这么大的降价幅度。”
另据小编调查了解，崂山区范围内的学区房相对其他片区学区房来说，有户型较大、房龄较新的特点，除了学区户口本身还具有改善自住功能，所以目前报价相对较高，总价多在300万元以上，且价格相对都比较坚挺。
新现象：
“买小租大”情况普遍学区租房支出不容忽视
一位品牌中介门店的负责人李先生告诉记者，面对单价偏高，总价“奇”高的学区房，很多置业者并没有充足的资金可以周转。在这种情况下，不少置业者只能选择购买老龄、小户型的“落户房”，然后在学校周边再租一套大房子用来居住。业内称之为“买小租大”。据了解，这种“买小租大”的情况目前在岛城十分普遍。
“一般来说，孩子1-3年级、且资金充足的置业者大多考虑直接够买可以自住的房源，因为每日来回接送不合适，孩子太小不方便。选择买单纯落户房的客户，大多选择在学校附近租房子。通常都是买个小的、租个大的，租金支出一般都得维持5-6年，租金总支出大概在15-20万之间”，李先生在接受记者采访时表示。
租金方面，记者大致进行了估算，就市南西部学区而言，一居室月租金约在2500元左右，二居室月租金在3000-3500元之间不等，三居室月租金在3500-5000元之间。即使是个一居室，年租金也在3万以上，与李先生所说的租金支出基本吻合。对于“买小租大”的置业者而言，这也是一笔不小的支出。
单纯落户VS就学自住解读学区房热销房源
近年来，随着家长对孩子教育重视，二孩政策放开等因素影响，学区房的价格一路上涨，名校周边的学区房更是“身价倍增”，有些学区房甚至被称之为“天价房”，“高烧不退”成为学区房的常态。很多人可能会有疑问，到底哪种学区房比较热销呢？在买学区房时，我们应该如何选择？下面，小编就为大家解读一下。
通常而言，学区房被业内中介因购买客群不同，而被分为“单纯落户“”和“就学自住”两种。
单纯落户：
所谓落户，就是在学区内购买一套面积较小的套一房源，仅作为孩子能够入学的“敲门砖”。这类房源比较老旧，多为80年代以前的老房子，有些甚至是解放前夕的房子。缺点是房龄老、没有独立卫浴且十分拥挤破旧，基本不能居住，而且不能贷款必须全款购买。优点是面积小，甚至有15平以内的房源，虽然单价较高，但总价较低，可控制在200万以内买套学区房。
就学自住：
记者在走访中发现，可用于自住的学区房多为50-70㎡之间的套二，或是30-40㎡之间的套一房源，总价300万起，有些稍新的房源总价甚至可以达到500万以上。这类房源多建于80-90年代，虽然房龄也不小了，但可以用于日常陪读自住，孩子上学距离较近。某大型中介资深经纪人牟女士告诉小编，与纯落户小户型学区房相比，这类房源数量较多，选择范围也较大。
业内人士称，学区房的成交旺季一般在3-8月，彼时价格一般都会有一定的上涨。目前岛城学区房价格正值“低谷”期，有刚性买房需求的置业者可在这段时间多物色房源，寻找合适的出手时机。此外，还应注意学校落户外的额外条件，如“户口转到房产所在地3年以上方可入学”等，想要成功入学就得提前几年开始准备。
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