[摘要] 如果说居住需求也是有生命周期，那么“刚改”需求应该处于这个周期里的“中年期”
【编者按】如果说居住需求也是有生命周期，那么“刚改”需求应该处于这个周期里的“中年期”。“刚改族”的人群的年龄段多在30—40岁左右，刚改族换房的主要是因为“家庭成员增加，孩子入学问题”等，他们迫切需要改善居住环境，意向改善置业面积多在110-125㎡区间。
近两年，“刚改置业”在青岛楼市购买力中的权重占比快速增加，已基本和首次置业的刚需呈“平分秋色”之势。那么，2021年在青岛主城区想购买一套刚改房，需要准备多少置业资金呢，几处刚改群体最热衷的热点板块的置业门槛是怎样的呢？日前，记者进行了实地走访调查。
市南：关注度高居不下西部出现刚改新盘
新房刚改门槛：350万以上 | 二手房刚改门槛：300万以上
作为青岛市政治、经济、文化的中心区域的市南区，在置业者心中的重要位置毋庸置疑。但过去几年，在售的普通住宅类新盘十分稀缺，动辄总价千万以上的豪宅，令手头并不宽裕的刚改置业者谈“价”色变。
不过，近期在市南西部出现了比较适合刚改群体关注的新盘，价格不再高不可攀，悦海地有4栋高层，其中1#楼无房可售，目前主推3#、4#楼，分别为31层、26层，在售房源屈指可数，均价26000-27000元/㎡，项目将于4月份再推2#楼，户型建面约72-120㎡；禧竹雅园住宅全部在售，户型建面约68-143㎡，均价39000元/㎡带装修交付，项目预计2021年底交付；青铁观海地规划为2栋18层小高层，户型面积98-152㎡，毛坯交付，开盘时间、价格未定。
从户型面积来看，这几个适合刚改关注的新建楼盘均覆盖了120㎡或更大面积的户型房源，这也让今春市南新房的刚改置业门槛下降到了约在350万左右。
二手房方面，刚改群体可重点关注徐州路北段，八大峡区域、宁夏路区域以及基隆路附近，以上区域都有部分110-125㎡的二手房源在售，其中不乏次新房，置业门槛在300万以上。
市北：浮山后、新都心“绝代双骄”门槛都不低
新房刚改门槛：310万以上 | 二手房刚改门槛：290万以上
浮山后板块和新都心板块，是市北区乃至整个青岛主城刚改市场的“绝代双骄”，两片区大鳄云集，刚改群体广泛关注的120㎡左右的新盘数量较多，不过准入门槛已不低。
浮山后区域，金地宸悦目前清盘销售中，建面115㎡高层和143㎡洋房产品在售，剩余房源20套左右，高层34000元/平，洋房38000-40000元/平，均为带装修交付，一户一价；保利大国璟最后1栋楼座，建面约118㎡、133㎡高层房源在售，均价31500元/㎡；明翠雅居在售户型不多，适合刚改户型有108㎡顶楼，以及部分120㎡-160㎡户型，均价30000-34000元/㎡带装修交付。浮山后片区刚改新房置业门槛在320万以上。
新都心区域，青特星城主推高层产品，建面在113、119和142㎡，均价27500元/㎡，不带装修；保利天珺在售户型建面约100㎡、120㎡、140㎡，均价33000元/㎡带装修；青城辰章2号楼高层房源在售，户型建面约100㎡、113㎡，均价31500元/㎡带装修；七色堇所有房源均在售，户型建面约116-160㎡小高层，均价28500元/㎡；卓越坊位于南昌路127号，规划有高层、小高层和多层住宅，户型面积107、113、119㎡，开盘时间和价格均待定。新都心片区刚改房源置业门槛在310万以上。
二手房方面，在市北浮山后欲购买一套110-125㎡的房源门槛在290万以上，新都心片区二手房源多为次新房，挂牌单价价高，购买110-125㎡房源门槛在320万以上。
李沧：刚改上车难度不大 东李、李沧北快速抢占刚改市场
新房刚改门槛：200万以上 | 二手房刚改门槛：180万以上
近两年，随着李沧新盘推出户型产品的更新迭代，李沧早已告别"刚需腹地"的身份，向改善市场进阶。当下李沧新房市场对于刚改群体的友好度较高，相比主城其他区域，上车难度不大。
紧邻大崂路信联天地目前在售建面约116、126㎡户型，均价26000-29000元/㎡带装修交付；建面约171㎡户型即将加推；海信东山府在售1号楼高层，建面约119㎡、129㎡、141㎡三居，均价25800元/㎡。李沧中部区域刚改新房置业门槛在290万以上。
东李板块是目前李沧范围内颇受刚改关注的区域。绿城汀岚剩余少量房源在售，户型建面约141-186㎡不等，均价24000元/㎡左右，毛坯交付；珑台二期河岸首府建面约135-145㎡大三居，均价24500元/㎡，现房在售；融创都会中心在售小高层，115、143㎡、160㎡毛坯均价19000元/㎡，装修均价21000元/㎡；悦山二期组团在售85㎡、95㎡及136㎡洋房最后一栋即将加推，毛坯均价20000元/㎡。东李刚改新房置业门槛在220万以上。
李沧北部及沧口板块，则是目前较为注重价格因素刚改族可以重点关注的区域，佳源双子星城在售17、22层小高层和高层住宅，户型建面约94、115、129㎡，均价20000元/㎡，送车位；中南林樾在售户型110㎡、120（117）㎡、125㎡三居，均价21000-22000元/㎡左右，其中1-7号楼2023年6月交房，8-13号楼2022年11月交房；青岛印象湾少量建面约89-132㎡装修现房在售，即买即住，均价19800元/㎡；青岛印象滟在售户型建面约95㎡小高层，均价18000元/㎡；105㎡套三、127㎡套四洋房，均价约19500元/㎡，毛坯交付。
越秀天悦海湾主推建面约128㎡毛坯小高层，均价18500-19000元/㎡，建面约128㎡装修小高层均价约21000-21500元/㎡；首创禧悦天海目前在售建面约80-115㎡高层，均价23000元/㎡装修交付。总体来看，李沧北部及沧口板块刚改新房置业门槛在200万以上。
二手房方面，目前李沧中部购买110-125㎡房源门槛在250万以上，东李片区门槛在230万以上，李沧北部及沧口板块则在180万元以上。
另外，崂山范围内目前超过130平的大户型房源，无论是在新房还是二手房市场均占比较大，豪宅氛围浓厚，刚改群体置业门槛相对较高。
业内：
青岛主城区或将长期保持刚改置业热度
业内受访表示，刚改置业群体的特点就是围绕面积增加或配套升级做初步升级，而配套完善的青岛主城区自然是绝大多数刚改置业者的意向区域。未来很长一段时间，这一置业趋势将继续保持。
业内坦言，不同于中年改善，刚改群体往往年纪在40岁以内，经济实力并非特别优渥，所以在刚改置业时，他们更倾向于“迈小步”，而不是跨大步，结合青岛楼市现状来看，他们会购买125平以内的户型，或向配套完善特别是教育资源丰富的区域挪一小步。经济实力稍强的置业者多关注浮山后、新都心，以及市南西部新盘。而购房预算吃紧一些的置业者则会关注李沧板块。
【记者手记】
“二宝的出生”“孩子入学的临近”“老人退休后来青同住帮忙照顾孩子”……这些迫在眉睫的居住升级因素，让当下青岛楼市的初步改善置业需求“刚性”十足，置业需求急切，但小编在此提醒大家，置业需求虽然迫切，但房源挑选却不能盲目。
对于不少手头预算不宽裕的刚改群体来说，初次改善置业如今也是很难一步到位的实现尽善尽美。我们不得不学会取舍，改善置业不妨列出1或2项刚性的升级的元素，或面积、或学区、或通勤距离，围绕其进行改善置业，或许能够更加从容和顺利。
注：本文内楼盘及房价信息仅供参考，不构成投资建议，具体以楼盘售楼处信息为准
作者于灏源
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