[摘要] 马上进入12月，2014年临近岁末。尽管传统的楼市旺季已然过去，但房企们并没有停下厮杀的脚步，反而转头扎进了年终冲刺期。岛城各区域的楼市现状如何？
编者按：马上进入12月，2014年临近岁末。尽管传统的楼市旺季已然过去，但房企们并没有停下厮杀的脚步，反而转头扎进了年终冲刺期。一般来说，房企上、下半年完成年度目标的比例约为4：6，这也意味着对于房企来说下半年肩负的任务很重、销售压力更大。正值马年的尾声，岛城各区域的楼市现状如何？房价行情怎样？新闻记者为你解读岛城各个板块的市场现状，提供置业帮助。
市南崂山老城区开发饱和 新房量少打折“狠”
要想本利兼得，拿地开发商就要在地价“高过天”的东部前海一线盖豪宅。老城区土地利用率饱和是不争的事实，好房“存货”量较少，价格也是物以稀为贵。同时在市场氤氲的情况下，高端置业者和投资置业者出手也愈来愈谨慎。
为了能出货走量，开发商可没少“费心思”，不少高端楼盘开始大打低价牌。市南区香港中路丽晶御筑在黄金地角上推出刚需房源，42-91㎡套一套二惠后总价低至80万/套。看看周边的华润中心、鲁商首府随便一个户型就要500-600万/套，甚至上千万/套。五四广场旁的远雄国际广场推出“78折”猛料让人眼前一亮，全海景精装公寓，惠后总价低至185万/套，均价26428元/㎡起。
崂山方面，新房更稀缺。原海大浮山地块建起高端楼盘保利漫月山，项目蓄客量一直不错，周末到访客量都要20-30组/天。项目由6栋高层组成，130-170㎡户型在售，起价23000元/㎡，均价28000元/㎡，新闻网团购94折。该项目所在地块拍卖时的成交价为13040元/平米。而它周边的精品楼盘世茂十二府也曾打出32000-33000元/㎡，对比一下可见漫月山价格优势还是相当明显的。
根据第三方数据统计，2013年10月，市南区共有108套房源签约，所有房源成交均价为28391元/㎡；11月成交283套房源，成交均价24023元/㎡。再看气压低沉的2014年，10月市南新房市场的成交均价降至19728元/㎡。价格上从“2字头”滑落到“1字头”，已经将以价换量的优势表现的淋漓尽致。
市北多板块“起内讧” 竞争房企“对打”正欢
如今的市北，“地盘儿”大了，楼市状态也热闹不少。整个大片区虽然没有燃起熊熊烈火，但小板块“仨一撮，俩一伙”的“对打”从来没间歇过。
保利叶公馆与万科城“双雄”大战
最让大家津津乐道的“双雄”大战就是新都心板块内的两家大鳄级楼盘——万科城与保利叶公馆。万科城前两期销量不错，交付入住后累计不少口碑客户。而今年8月24日，3期万科国际公园趁着“金九”之前造势入市，90-100㎡精装房源均13500元/㎡，这个价钱可比万科城二期15000元/㎡的均价要便宜得多了。
随后，保利叶公馆开盘加入新都心之战之中，和万科城两家从微信上打到现实生活中，走到哪都有两家人肉广告牌的身影：万科刚放出“12345元/㎡”，保利跟上“11555元/㎡”。虽然打的乌烟瘴气，但是两家房企双双都收获了不错的业绩，火爆程度一直持续到“金九银十”。2个月时间内，叶公馆卖了179套房源，总收入13982万元；万科城成交204套，拦金13848万元。
银十开始，另一波“暗战”也开始了，万科紫台pk博雅华府。同位于新都心，两地块中间有一条重庆路之隔。去年夏天，两地块一前以后被拍下“领走”，靠南一点的紫台地块经过121轮的厮杀以6027元/㎡成交，而北边的小水清沟改造的博雅华府地块成交价仅为3750元/㎡。按理来说两家实力不同、定位不相同的房企应该是“井水不犯河水”，但在楼市气氛不明朗的当下，开盘时间先后脚的两家为了争客户双方也算蛮拼的了。
11月初，万科紫台以均价12000元/㎡（带精装修）率先开盘，力推80-110㎡的中等户型。记者算了笔账，若精装费用2000元/㎡、地价6027元/㎡，再刨去建筑建材+人工费，能装进万科腰包里的纯利润就不多了。而博雅华府起价7999元/㎡（毛坯），均价9500-9800元/㎡。相比之下，两个楼盘在岁末楼市都将利润做到了最低，这对置业者来说是一件好事儿。
李沧价格普遍回落至“万元线”内 死守刚需圣地之名
刚需地李沧一直是房价高低的试金石，而“万元线”正是检验这块“试金石”的唯一标准。对于青岛的刚需而言，他们普遍能接受心理价位就是万元左右，最好是1万元/平方米以下，过万的房子通常被定义为改善置业者们才买的“奢侈品”。
李沧房价普遍回落至万元线内
2013年上半年，李沧区普遍房价在9000元/㎡左右，而转眼到了金九银十，房价节节高升，据数据统计，2013年银十李沧区新房成交均价高达9988元/㎡，直逼万元线，这让不少刚需傻了眼。
举几个典型的例子，去年今日，李沧商圈内比较出名的刚需楼盘东方龙域加推两栋13层小高层，27#均价为8600元/㎡，33#均价为9200元/㎡。中海国际社区新品均价在10500元/平左右；东李板块内的改善楼盘映月公馆二期珑台起价12300元/㎡，均价13600元/㎡。与之不远的绿城理想之城诚园，小高层户型面积70-145㎡，均价13000元/㎡。
而反观今年，楼市不景气之时，李沧房价也顺应了民意逐渐回落，各个楼盘新出产品定价都较低：时代城翡翠公元27#新品11月23日开盘，86-108㎡均价8500元/㎡，中海国际社区最后清盘楼盘9500元/㎡起价，映月公馆珑台93-300㎡电梯洋房加推，11777元/㎡起，均12000元/㎡。而闹得最凶的绿城理想之城经过暴跌至“65折”事件之后，房价已然调到12000元/㎡，比去年低了1000元/㎡。
西海岸成交量“猛涨”领跑全市 城阳价格平稳推盘量减少
西海岸在大规划备受关注的同时，楼市关注度也逐渐走高。最近几个月，随着桥隧收费降低，政府对西海岸开发商的规范监督，东方影都建设的推进，轻轨R3现的建设……西进置业的人群越来越庞大。单从最近一周成交数据看，我们就能发现一些“征兆”：上周11月16日-11月23日，西新区新房交易量以587套房源“称霸”全市。
刚过去的一周黄岛、城阳新房周成交领跑全市
价格方面，西海岸新盘始终是维持刚需标准，以刚需和本地客户为主要客源。今年以来价格也从8字头、9字头落回到7字头甚至是6字头。这其中最热销的楼盘就是规划320万㎡社区的万达海公馆，开盘均价仅为6200元/㎡。隧道口的天齐雅城名筑均价仅6980元/㎡，低于周边楼盘1200元/㎡，也是西海岸岁末最热项目之一。
城阳方面，新房成交量也不容小觑。虽然没有西海岸楼市热度那么高，但是成交量也在稳步攀升。以往时节，城阳区绝对算得上是全市新开盘量最多的区域，如今进入楼市淡季，11月只有8处楼盘预开盘，但现在基本上没什么“动静”传出。目前区域内在售新盘价格也较低，从普遍的6000-6500元/㎡，降到5000-6000元/㎡。王沙路的纯新盘盛世美居均价5000元/㎡，英格堡家园高层起价5500元/㎡，中交阳光屿岸起价5800元/㎡。
【本文部分数据由青岛克而瑞提供】
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