土地市场透露楼市热点:青西新区|蓝色硅谷将是中坚力量

    【青岛新闻网房产讯】去年底今年初，青岛土地市场十分热闹，开发商们进入“开疆拓土”的竞争之中。统计数据显示，自12月至今，青岛全市商住用地成交总额接近200亿元，接连俩月刷新单月成交额纪录。

    总体来看，近两月卖出的几十幅地块，一部分位于主城区，散落在滨海新区、新都心、浮山新区等成熟商住区。还有一部分来自近郊板块，如青西新区、北岸新城、蓝色硅谷，拥有大片待开发的土地，再过三五年，待昔日荒地蜕变后，这些新兴区域或许会成为青岛楼市的中坚力量。

    从当下的土地市场可以预见，青岛未来几年的房地产市场将会以主城区为中心，向西、向北外扩发展。

    【滨海新区】老企业搬迁腾出黄金地块

    片区热度：★★★

滨海新区老企业搬迁腾出大量空地    

    滨海新区地处海泊河以北、杭州路——四流南路以西、李村河以南、规划海岸线前沿以东的围合区域，老四方西部旧城区是其主要组成部分。

    伴随着城市更新换代，瑞昌路三角地、中心医院片区等成片的危旧房成为断壁残垣，国棉二厂、海晶化工、制钉厂等老企业纷纷搬迁改造，大片黄金地块由此腾出。如今部分先期转型改造的土地上已经建起高楼大厦，还有更多的空地亟待建设。

    最近几个月，滨海新区有三幅老企业地块上市。一幅是孤山下的老四方阀门厂原址，规划为异地安置用地，本土开发商青岛圣大宏达地产有限公司以接近6亿的成交总价拿下。一幅是瑞昌路141号的青岛专用汽车厂，今年1月金科地产叫价42轮才成功将其收入囊中。另外一幅是湖清路1号的动力机械厂旧址，青岛齐都置业有限公司以底价购得，虽然还没有任何楼盘信息，但规划方案已经出炉，这里将建成一出总建筑面积超过13万平方米的、包括住宅、办公及商业配套一体的综合性商住区。

    此外，制钉厂对面的金华路33号也在去年末完成出让，现已定名为“君悦华府”,建设9栋住宅楼与1栋办公楼，在建设商品房的同时，还将配建近2.5万㎡的保障房。

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    【新都心】本土房企大手笔拿地

    片区热度：★★★★

正在建设中的新都心    

    青岛地理位置上的真正中心，是位于南昌路以东，黑龙江路以西，清江路以北，长沙路以南的新都心。2008年前后新都心曾出现过一股土地出让潮，万科、中海、青建等地产大鳄与本地实力房企进驻，7年后，这些当年的荒地已蜕变为成熟的住宅小区。但新都心没有停下建设的脚步。

    在刚刚结束的青岛最后一场“举牌拍卖会”上，三幅地块来自新都心。其中一幅毗邻保儿双山安置房小区及万科城，青岛国誉鸿安置业有限公司以底价竞得，成交总价超过3亿元。南昌路23号引来两家竞买人52轮加价疯抢，最终被青岛海山瑞合置业有限公司收入囊中。淮安路7号也在新都心规划范围内，被海尔地产旗下子公司拿下，或将成为海尔时代广场的一部分。

    此外，海尔还拿下了不远处的蚌埠路11号地块，这幅看似其貌不扬的地块引来海尔、万科、保利、中海、华润等知名开发商竞价，在长达150轮、超过40分钟的“拉锯战”之后，青岛海尔集团公司喊出“一口价”6500元/㎡，落锤成交。海尔频繁大手笔拿地，再次点燃了新都心区域的“烽火”，今年这里的“厮杀”或将更加激烈。

    上述出让地块的土地用途均为城镇住宅和商服，建成后将为新都心增添更多的住宅小区与配套商业。

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    【浮山新区】两幅地块成功出让为浮山后“补血”

    片区热度：★★

浮山新区高楼大厦林立    

    承载了近30万人口的浮山新区已成为青岛最大的居民生活区，不过随着新楼盘的售罄和交付使用，这里正在面临新房源“贫血”的窘境，土地资源也日益稀缺。2014年，浮山新区在青岛土地市场像是“销声匿迹”了一般，没有太多亮点。

    2015年初，两幅浮山新区地块及时出现，将购房者的目光再次锁定至这片成熟住区。1月27日，浮山后同安路以北，劲松五路以东地块仅经过1轮加价，就以5070元/㎡的楼面地价“花落”青岛城建集团，总价超过2.8亿元。几天后，仅一路之隔的巨幅地块卖出10亿元，拿地公司隶属于北京金地兴业房地产有限公司和青岛麦迪绅集团有限公司，意味着又一家北京籍的地块大鳄“金地”正式进驻青岛。

    这两幅地块的土地用途都是住宅与商服，目前是成片的空地，周边已建起鲁信长春花园，海尔东城国际，远洋风景，湖光山色，春光山色等成熟小区，是目前青岛市二手房市场上最炙手可热的片区，二手房价格在18000——20000元/㎡之间。两幅地块的成功出让，使得本就是“热土”的浮山新区再度有了活力，未来的区域价值有望进一步升高。

    下一页：【青西新区】 大鳄与本土房企争相“批发”土地

    【青西新区】 大鳄与本土房企争相“批发”土地

    片区热度：★★★★★

西海岸大批量地块入市    

    如今的西海岸经济新区高楼林立，新房成交量领跑全市，成为当地土著、主城改善、养老需求和不少外地购房者的置业首选地。回想2013年密集出让的土地，昭示着整个房地产的繁荣，万达、世茂、保利等大鳄房企纷纷入驻，青西新区走上发展快车道。今年年初，西海岸再度出现大批上市土地，地产大鳄与本土房企力量不相上下，而这或许是下一个繁荣的开始。

    今年初万达出手，拿下三宗位于西海岸滨海大道北侧的地块。用途都是商务金融用地。历数万达集团在青拿地情况不难发现，近两年来万达特别钟爱黄岛新区的新地块，自2013年至今，其在这片区域拿地成交总价格已超64亿元。

    本土房企不甘示弱。1月中下旬这几天里，海尔迅速拿下主城区俩地块之后转战西海岸，拿下四宗商住地块，规划为海尔国际信息谷项目的住宅部分。据了解，该项目位于海尔大道西侧小珠山国家森林公园内，坐拥“山、城、湖”资源，占地653亩。

    青岛旭源置业有限公司拍得黄岛区水城中央路东、大卢河南的三宗商务金融地块后，预备打造青岛西海岸怡海商街项目，是集合商业 、购物、餐饮、休闲娱乐于一体的时尚商业综合体。青岛经济技术开发区旅游开发有限公司也成功竞得黄岛区一地块，未来将建设以住宿餐饮为主的商业体项目。此外，中德生态园、香江路商圈、老胶南等地都有地块成功出让。

    总之，本轮西海岸土地拍卖规模比较大，地块用途丰富，分布地域比较广，可以预见的是，整个青西新区正以惊人的速度融入“大青岛”版图，一个现代化的滨海发展新区将呈现在世人眼前。

    下一页：【北岸新城】 高新区400万㎡大盘地块出让

    【北岸新城】高新区400万㎡大盘地块出让

    片区热度：★★

宜居的北岸新城    

    与“洋气”的青西新区相比，北岸新城更加接地气儿。近年来，在主城区高房价的压力下，越来越多的刚需购房者涌入北岸新城，低总价中小户型去化速度加快，带动土地市场一路向好。在市内各区中，城阳区土地成交量最高，占到全市总量的9%，如果将高新区的成交量也计入，则北岸新城全年的土地成交量超过3000亩，是全市第三多的区市。

    2014年最后一天，城阳街道青威路东侧、兴阳路南侧的一幅纯住宅用地遭到3家竞买人轮番加价争抢，经过21轮加价后，青岛福根美林置业有限公司力克银盛泰，成功竞得这一中心城区地块。一个月后，银盛泰卷土重来，1.7亿拿下汽车北站旁5万㎡的普通住宅地块。

    2014年4月份，方兴集团与青岛高新区管委达成合作意向，将在高新区开发建筑面积达400万㎡的金茂智慧新城项目，总投资约50亿美元。1月份，方兴地产在高新区摘得两宗商住地块，正是金茂智慧新城的一部分，也是方兴首次为该项目拿地。

    下一页：【蓝色硅谷】 一个月内拍出22幅地块

    【蓝色硅谷】一个月内拍出22幅地块

    片区热度：★★★★★

正在建设中的蓝色硅谷核心区重点项目    

    即墨市是今年土地成交量最大的郊区市，成交量占到全市的27%。作为即墨市的一部分，地广人稀的蓝色硅谷核心区坐拥大批尚未开发的土地，近年来频频在土地市场上露脸“求出让”。

    据青岛新闻网房产频道统计，仅2015年1月份，蓝色硅谷核心区就成功卖出22幅地块，是全市单月土地成交数量最多的区市，最多一次出让10幅地块。从土地用途上来看，这22幅地块并不全是普通住宅或商服用地，其中有相当一部分土地将作为科教用地或教育科研，未来规划如何引人期待。

    蓝色硅谷核心区的建设从空白开始，不管是经济发展还是人才聚集、基础配套都需要时间。目前一大批科研机构、高校、科技企业正在一步步进驻蓝色硅谷，未来这里将成为高端人才的聚居地。从长远看，蓝色硅谷蕴含着巨大的升值潜力。

    【记者手记】

    一方面“热区”再添“热土”，另一方面“热土”将拉动“热区”。这些近两个月的新晋地块有望在今年三、四季度入市，尤其是“金九银十”。这些纯新盘“小鲜肉”上市后，势必为所在区域赢得更多关注，进一步提升区域价值。