[摘要] 4月份青岛楼市交出了不错的成绩单，尤其是二手房成交量创造了2年来的新峰值，伴随着楼市的升温，土地市场也出现了回暖的迹象。今天，市北区海岸路22号乙商住用地（原国棉二厂地块）二次上市，终觅得“婆家”，中盛(香港）有限公司出资74050.20万元将其揽入囊中，成交楼面地价达4235.00元/㎡。
地块第一次上市信息
本次拍卖地块信息
4月份青岛楼市交出了不错的成绩单，尤其是二手房成交量创造了2年来的新峰值，伴随着楼市的升温，土地市场也出现了回暖的迹象。今天，市北区海岸路22号乙商住用地（原国棉二厂地块）二次上市，终觅得“婆家”，中盛(香港）有限公司出资74050.20万元将其揽入囊中，成交楼面地价达4235.00元/㎡。据了解，该地块去年10月12日曾以拍卖方式入市，但因无人参与竞拍而遭遇流拍。
此次拿地的为中海
据记者查证，中盛(香港）有限公司是中海国际社区的开发企业——青岛中海华业房地产有限公司的股东，也就是说此次拿地的为中海。
据公告显示，市北区海岸路22号乙地块，土地用途较为城镇住宅用地兼商服用地。土地面积70756.4㎡，规划建筑面积198117.9㎡。地块规划容积率≤2.8、建筑密度≤25%、绿地率≥30%，地块拍卖起叫价4205元/㎡。地块还将配建不少于23265㎡（规划建筑面积）、388套的公共租赁住房。
再次走上拍卖席“三大变化”吸引人
该地块去年10月份惨遭流拍，业内认为该地块流拍的原因主要有两方面，一方面在于成本较高，开发净利润率太低。另一方面在于市场的压力使得该地块的开发操作难度较大。该地块中人才公寓部分比例较高，压缩了盈利空间；而在现在的市场情况下，住宅产品的销售也存在去化难的问题。
综合来看，该地块土地面积较大，拍卖起始总价超过7亿，对开发企业的资金要求较高，且该地块环境、交通方面有一定的劣势存在，而且4245元/平方米的拍卖价格高于开发企业对该区域的预期，导致地块最终流拍。
此次再次上市拍卖规划做出了比较大的调整，主要表现为三个方面。
调整一 拍卖起叫价每平降了40元
新规划显示，市北区海岸路22号乙地块的拍卖起叫价为4205元/㎡，与年前的4245元/㎡相比楼面地价下降了40元/㎡。
调整二 去掉原规划中的人才公寓部分 城镇住宅用地增加16617.9㎡
根据原规划，该宗地土地用途分为商品住宅用地、人才公寓建设用地和商服用地；而根据新规划，人才公寓建设用地被去掉，其16617.9㎡的建设用地全部增加到城镇住宅用地中，城镇住宅用地增至58161.8㎡。这对于开发商而言，这无疑是件好事，将大大提升地块的可开发价值，提高盈利空间。
调整三 竞买保证金增加了近2.2亿 地块“准入门槛”提高
拍卖起叫价的降低、开发价值的提高无形中都提升了地块的吸引力，不过地块竞买保证金的变化也提高了房企的拿地门槛。相较于年前拍卖时规划公告显示的竞买保证金14846万元，此次该地块再次入市的竞买保证金翻番上涨，增加至21917万元，大大提高了开发商的“准入门槛”。
