大鳄扎堆，户型亲民，价格耐受，地铁加持……市区这个片区可以抄底了？

近几年来市内四区留给刚需上车的机会越来越少。更多的购房人无奈之下选择了近郊和远郊区。然而对于手握200万-300万元的刚需置业者来说，假如你想购买正宗的市内四区的新房，那么建议你今年一定看看老四方。为什么这样说？

因为今年老四方有一大批新盘上市，且都是大品牌开发商，各家为了抢占市场，纷纷拿出十足的诚意，而市场竞争激烈的结果就是购房者将从中受益。

老四方街景实拍

市内四区“供货”不足  今年市区买房还得看老四方

从青岛市国土资源和房屋管理局最近几年发布的供地计划来看，市内四区土地供应量逐年下跌。因此也就造成了新盘上市供不应求的状况。纵观市内四区今年的新盘上市情况，除了老四方版块，其他版块的新盘项目依旧寥寥。

市南区刚刚上市的青铁观海地和悦海地项目虽然是纯新项目，但体量都不大，置业顾问也坦言项目根本不够卖。

即便是在去年出现八盘混战的浮山后版块，截止目前也没有新项目上市的消息，且去年上新的住宅项目如保利大国璟、明翠雅居、和达君玥、金地宸悦等项目也大多进入到了最后的清盘阶段。有的项目住宅部分已经售罄，而有住宅在售的项目也仅剩下了个别面积较大的户型。

李沧区在此前的几年一直都是市内四区的供盘大户，但在2021年的上市项目却也不多。从去年的供地情况来推理，今年李沧区的新盘供应分散在十梅庵、娄山后和东李版块，不仅地块数量少且体量都不大。

尤其是今年青岛市发布了“2021年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动”之后，在3月初首次集中发布的供地名单中，市内四区的住宅用地供地计划为0宗，这也就意味着至少在上半年，市内四区不会再新增新项目上市。与此同时，老四方版块充足的在售新盘优势就更加凸显了。

一众房企逐鹿老四方 板块优势凸显 买方市场利好多

老四方版块在售新盘地图

据不完全统计，今年在老四方将有6个纯新盘项目上市，加上此前的在售老盘项目，这一片区在今年将有十几个在售住宅项目。其中不仅有全国级的保利、中海、碧桂园、卓越、中铁建等，还有本土龙头海信、城发等。一众房企逐鹿老四方，大有群雄争霸的气势。

大鳄扎堆，势必会带来新的开发、营销以及新的产品理念。既能促进整个老四方版块楼市品质的进一步升级，也能改善整个片区的人居氛围以及各个方面配套的完善。对于老四方版块而言，目前片区内的资源短板将会得到弥补，整体优势将会被放大。开发商的品牌叠加效应也会为该片区带来更多置业人群的导入。综上，房企逐鹿老四方能够快速提升该版块在整个市北区的竞争力。

对于购房者而言，这也意味着可供选择的品质房源与潜质楼盘会越来越多，也能享受到不一样的居住环境、产品质量。但是对于开发商们来说，短期内似乎就不是那么美好了。扎堆开发、集中上市，势必会对各个项目的性价比和附加值有着极大的考验。老四方楼市也将由此进入“买方市场”。开发商们想要脱颖而出、获得置业者的垂青，势必要给出最大的诚意。至于开发商的诚意如何，还要看最后的产品定价。建议有意出手该片区的购房者可以货比三家。

户型亲民，价格耐受，地铁加持——老四方楼市优势明显

从产品实际情况来看，该片区开发商也有意向刚需示好。其中中海观澜庭在售户型均为中小户型，户型面积67-83㎡。纯新盘中国铁建中心、云岭世家、卓越坊等项目的户型面积也从89㎡到128㎡不等，与东李、浮山后等版块动辄120㎡以上主打改善的大户型项目形成鲜明对比。

老四方6大纯新盘及部分在售楼盘

价格方面来看，虽然目前老四方版块纯新盘价格大多尚未释放，但从同版块在售新盘及二手房价格来看，推测该片区未来高层住宅的价格大概在20000—25000元/㎡上下。这与市北其他版块如浮山后和新都心等相比动辄30000元/㎡上下的售价相比，价格相对“耐受”。目前该版块在售新盘如海信湖岛世家二期、依云四季、依山美郡和中海观澜庭等项目均值得关注，购房者可以伺机出手。

交通方面，老四方今年即将上市的纯新盘项目中，有几个项目靠近地铁口，交通优势十分明显。如卓越坊紧邻地铁8号线嘉定山站；云岭世家紧邻地铁1号线北岭站；中海寰宇时代紧邻地铁1号线胜利桥站。

综上，目前老四方版块的楼市现状，比较适合有通勤需求的刚需置业者、以及手头预算在200万-300万上下的自住型置业者的关注。

业内：2021是抄底老四方的好时机 价差未来会与新都心逐渐缩小

同在市内四区，老四方版块为何暂时处于价格洼地？卓易数据创始人马光明分析认为，从目前市场情况来看，老四方版块整体属于待激活状态。原因是与市内四区其他版块相比，目前该版块受制于城市面貌落后、学区较差、商业落后、轨交未通等因素，价格一直不高。与新都心、浮山后价格低不少，与李沧接近。所以未来随着该版块配套的升级，以及老破旧小区的陆续改造，多条地铁线路的开通等，老四方版块的新房价格或许将与新都心的价格差距逐渐缩小。

老四方某新盘项目施工现场

另外，从今年的市场情况来看，老四方今年有十几个项目同时在售，开发商的竞争压力还是不小的，在短期内，该版块的价格很难有较大的价格上涨。但是未来随着房源库存不断减少，因为供求关系导致的价格上调也不可避免，所以，今年对于刚需自住购房者来说，尚是抄底市区的好时机。

总的来说，排除供应量不足的市内四区其他板块，老四方不但货源充足，更因品牌开发商扎堆开发而更有升值前景，且短期内的供需不平衡，会让购房者更有话语权，捡漏机会更大。老四方或将进入抄底期。

【楼市信号山往期回顾】

老四方新盘高层放风价3万/㎡ 是“事故”还是“故事”？

事关你买房！青岛发布重磅新规 购房者或受益

有价值的观点，有温度的数据，有态度的评论，关注楼市信号山专栏，了解更多买房干货

>>>青岛新闻网看房车：4月17日城阳线抢座中，均价7000元/㎡，地铁口洋房新盘即将入市！……点击链接或者在下方报名框中报名。备注买房区域，+客服微信号qdxwwxq进购房群！

这里有新鲜的楼市新闻、精准的楼盘信息及开发商动态。看房、买房、爆料、维权，抖音关注：青岛新闻网房产（抖音号：qdxwwfc）