[摘要] 东李新盘如何突围？
虽位于李沧，但东李跟李沧的行情不同，相对独立。主要原因，一是“山水环境+低密产品”，吸引了改善客群；二是与崂山接壤，承接了崂山的地缘客户，在崂山工作的人群未必都能买得起崂山，他们中的一部分人选择住在东李。
除了前海一线，在主城核心区，东李算是环境非常优越的居住区了。从2006年绿城入驻，开启了李沧中央居住区时代。并且绿城的落子，给了东李一个高起点。
2014年，世园会的举办，令李沧东部发生巨变，也将人们对于东李尤其是世园板块的关注度推向了高潮，随着世园会的举办，东李的交通及各项配套也实现蜕变，城市建设规划从蓝图变成了现实，东李片区在短短几年时间内骤然“城熟”。
2015年前后，东李一度出现了万科生态城二期、博悦兰亭、和达璟城、新城香溢紫郡、北京城建龙樾湾和卓越皇后道的多盘大战而成为楼市热点，成功吸引了刚需们的目光。接下来的几年，东李地价上涨，房价突破2万元线后，逐渐进入改善时代。
一方面是刚需客群的争相入驻，另一方面，区域内也出现了绿城金水路以北众组团、金水云麓、和达紫御等高端楼盘，承接了市区改善客群。年轻置业群体的涌入，令东李的教育、商业短板变得突出，但随着丽达、松乐汀的开业，二中分校和李沧实验初中的建成使用、八医东院区的入驻，配套短板被一一补足，一度成为比肩浮山后的改善置业区域，新盘的户型越来越大，产品力越来越内卷。
当然，区域前景再好，也架不住新盘众多。近年来东李一度出现了十盘大战的局面。绿城在东李的热度一直居高不下，春溪雲庐和锦上月明依靠大盘的余温率先收官；森林公园因屡屡突破底价的促销算是找准了“流量”密码，新开楼座均价18000-21000元/㎡持续走量；与森林公园一路之隔的华新园珺台，产品不错的，但只能叹生不逢时，摊上个爱降价的邻居，只能放低姿态，均价从23000元/㎡调整到21000元/㎡了；昆仑天麓湾户型偏大，价格也通过推特价房的方式有所松动；主打科技住宅的世园金茂府和璀璨璟园，2000多亩的世博园就在窗景里，还有公立汇川路小学（海诺学校签约管理）、王府井利好的兑现预期，位置虽然距离中心城区最远，但2号线东延线通车后地铁带来的便利将弥补这个不足；世园金茂府的洋房组团、和达城投和川与和达和山两个低密盘显然将目光锁定在高端改善，不过这个赛道上在产品力上的“厮杀”显然更加激烈……
招商璀璨璟园紧邻世博园
世园金茂府洋房组团
这些新盘主推的户型都是大面积段的改善产品，120㎡左右的区间段已经算小户型了。这也是为什么东李新盘青铁芳华地的98㎡、108㎡、119㎡的户型面积段公布以后，关注度居高不下的原因了，因为改善当道的东李，小户型新盘实在太少了。一向低调的上流和苑，87㎡、97㎡小户型已全部售罄，剩下的107-169㎡户型均价21000-22000元/㎡。森林公园新加推的毛坯高层均价18000-21000元/㎡，户型也已120㎡起步。目前还有百平以内户型的，只有青铁芳华地和它对面的融海启城了。
5月9日，2024“好房进名企”——青岛房产政策宣讲暨企业团购活动走进特锐德，不少年轻的特锐德员工都关注东李，想找总价200万左右、百平内的房源，那就重点分析下青铁芳华地和融海启城这两个楼盘吧。这两个盘的位置位于东李腹地，近邻松乐汀商圈、八医东院、金水河公园等配套，本来就是居民区，周边菜市场、饭店都有，比更东边靠近世园会的楼盘烟火气要浓一些。
青铁芳华地，优点很突出，缺点也很明显。优点首先在于青铁的品牌立得住，景观示范区完全没有因为主推小户型而敷衍，做得还是很有调性的，未来的交付也有保障；其次，有别家楼盘做不到的“地铁入户”，大家都体验过从地铁口直接进入凯德、万象城的便利性，地铁直接进单元门的好处跟这一样，可以实现无风雨归家，这一点对于每日通勤的打工人来说相当友好，而且地铁成网后，地铁房的价值还会再提升。缺点就是距离青岛能源热电厂和福兴祥物流园都是一路之隔，实在是太近了！本来买东李看中的就是窗景好，山水入画，可是如果推窗是热电厂的大罐子，确实体验不佳；物流园每日各种物流大车小车、冷链车进进出出的，也会有噪音和安全问题。
青铁芳华地沙盘
青铁芳华地紧邻热电厂、物流园和地铁2号线
融海启城曾经停工的历史，导致不少刚需不敢冲，不过五一期间新开的4#价格打下来了，北区也已全面封顶了，目前看来工地进展顺利，已经打消了不少买房人的顾虑。就环境而言，融海启城的窗景就好多了，远景有山，近景有金水河公园，有照片为证，景色很不错。虽然特价房所在的4号楼在西侧，距离公园远些，靠近马路，但邻路这个缺点不算是大缺点，毕竟对于刚需而言，89㎡，总价158万起，比其他楼座少花大几十万，无论是总价还是性价比都太香了，推出来以后这个楼座的出货速度也印证了这一点。
融海启城4号楼158万起
融海启城北区封顶
青铁芳华地还没定价，不过有地价决定房价的底层逻辑在，青铁芳华地就不可能“摆烂”，毕竟地价贵，打造品质盘更是要真金白银投入的，这些成本都会分摊在每一平米的房价里。从这个角度看，青铁芳华地还真得感叹一声“我太难了！”。
对楼盘来说，更残酷的还有——东李的小户型市场还不止新盘竞争这么纯粹，东李早期开发的那些次新房，现在正是业主改善换房的时期，多有流通入市，因为早年入手价格低，也不乏着急出手的房东们低价出售。
比如，有东李88㎡套二从2021年的198万，房东每隔几个月就调价一次，一路降价至今已经降到145万，单价降到了16000+仍未成交。“东李早些年为了迎合刚需市场开发了不少小户型，这类户型流入二手房的比较多，价格自然会有‘踩踏’。”有中介分析原因。关键是，房东的心态也没崩，有房东表示，“反正买的时候单价五六千，虽然比高点时的两万五六降了不少，但总归也不亏。”这也是房东不断降低预期和调低房价的原因。
如此看来，东李楼市的特价房还会在一段时间内存在，东李为数不多的新盘小户型面临的竞争压力多来自二手房，青铁芳华地在这种市场环境下如何突围，首开定价也是备受关注的。而此时想要入手东李的购房者们，不妨利用现下的政策红利期和房价窗口期多比比多看看，享受“选择大于努力”的省钱买房好时机吧。