前几年，东李还是市区的供货大户，承载着不少刚改、改善需求，曾经“十盘大战”的厮杀声尚在耳边。可如今再看，120㎡-140㎡新房竟到了快要“无房可买”的境地了。好在，东李终于开始有新货了，95%得房率产品将开，低密新地块入市……如果对交付入住没那么迫切，可以重点关注几个新地块。

01 东李120㎡-140㎡新房存量见底

东李自然禀赋优越，宜居指数显著高于浮山后、老四方等传统住区。随着区域教育、医疗资源逐渐完善，配套服务能级持续进阶，再加之2号线东延线将于2026年开通，届时将构建起连接崂山金融区、市南核心商圈的半小时生活圈，东李片区的宜居价值正迎来全面跃升。最重要的是，与主城其他片区相比，东李片区性价比优势显著。

此前受区域大盘集中供应和个别楼盘持续低价影响，东李房价阶段性企稳，而随着森林公园等项目的清盘，东李市场存量下降，价格也迎来了上涨。根据青岛锐理数据统计，截止到5月底，李沧区新建商品住宅存量4320套，去化周期15个月，这意味着李沧区新房流动性增强，已经从“库存积压期”转向“良性循环期”。

尤其值得注意的是，东李新房市场120㎡-140㎡改善型产品供需关系逐渐失衡，2024年以来该面积段小高层价格一路追涨约10%-15%，依然供不应求。盘点下区域里这个面积段的在售房源，已经开始见底——

石牛山路上相爱相杀的两个楼盘商品房已经基本清盘，森林公园主推人才住房和LOFT产品，商品房仅余少量190㎡及一套136㎡洋房。华新园珺台还剩下2套115㎡和一套底复，价格240万-270万元。与两个盘相隔不远的青山湖岸一期房源已不多，140㎡仅余几套在售，340万左右，主力为3#、6#楼160㎡，总价360万-390万。

融海启城高层对改善群体吸引力不大，目前小户型更好卖，据称8月交付，现房销售也许会吸引更多人关注。一路之隔的青铁芳华地接棒森林公园成为东李流量盘，120㎡小高层契合了改善需求，算得上屡开屡罄，首开到现在一路追涨，23000元/㎡依然供不应求，小高层在售仅剩1套120㎡，待加推的小高层也仅余最后一栋，目前主要在售高层100㎡、110㎡。

和达城投和川洋房140㎡还剩下不到10套，230㎡仅余5套，170㎡是主力，还有两栋170㎡新品待加推，总价500万以上，非普通改善能企及。

昆仑天麓湾120㎡售罄，143㎡毛坯和精装都所余不多，目前毛坯175㎡可选余地较大，均价23000元/㎡-24000元/㎡，项目将于今年7月底交付，总共剩余五六十套。

世园两盘也到了清盘阶段，世园金茂府所有楼座已开，120㎡已清盘，143㎡还有2套，160㎡、190㎡还有一些选择。璀璨璟园精装120㎡仅余1套，143㎡仅余1楼2楼，目前主力在售160㎡、170㎡，均价24000元/㎡-25000元/㎡，另有1#8#加推时间待定。

02 新地块、新规产品、四代宅将入市​

随着区域新盘的日益去化，120㎡-140㎡户型的选择越来越小，东李的在售房源已经来到了150㎡以上大户型唱主角的尾盘阶段。而此时，区域内的新品和新地块尤其值得关注。

网传青山湖岸二期125㎡户型>>>点击查看更多

首先备受关注的是青山湖岸二期，这算是东李入市的首个新规产品组团，只有四栋楼，6月首开10#、12#楼125㎡、143㎡、160㎡。值得一提的是125㎡3+1户型，6.9米宽2.1米深的大阳台、13.5米大开间、一梯一户小高层、约95%得房率弥补了东李市场在新产品上的不足，符合东李主流市场需求，为断供的120㎡面积段及时补仓，成为爆款新品应该没有悬念。

青山湖岸二期预计2027年年中交付，看中产品力而不着急入住的购房者可以重点考虑。

世园金茂府27地块位于李沧区涞水路以北、汇川路以东，紧邻世园会，周围生态资源优渥。地块在今年4月公布规划，要推全新四代宅，容积率1.5，总用地面积约2.1万㎡，总建筑面积约5万㎡，地上建筑面积约3.4万㎡，拟规划11栋5至12层住宅。根据规划图，空中花园、封闭阳台，架空层、挑空客厅、270° 全景仓等四代产品设计兼具，从规划来看，低密、四代宅、金茂科技系统……堪称当下高端住宅市场的 “王炸组合”，这种buff叠加拉满的好房子，主打的是“高端局”，户型不会太小，价格也不会太低。

近期东李市场最让人关注的，还有郑庄两地块。6月3日，青岛东李郑庄有两宗地发布预申请公告，虽未公布详细规划，但低密属性已足够引发市场遐想。

36号地块位于李沧区九水东路以北、铜川路以东，占地面积38918.4㎡，容积率1.7，总建面58646.28㎡，其中出让住宅建面54686.28㎡，划拨6750㎡教育用地，建筑密度≤30%，绿地率≥30%。

70号地块位于李沧区九水东路以北、铜川路以东，占地面积18448.7㎡，容积率1.7，总建面31362.79㎡，建筑密度≤30%，绿地率≥30%。该地块于6月5日挂牌出让，地块起拍楼面地价9700元/㎡，起拍总价30421.9063 万元，竞买保证金6084.3813万元，网上拍卖开始时间为2025年6月25日10时。

两个地块都邻近绿城理想之城，周边有1所初中、2所小学、3所幼儿园，临近青龙山公园、金水桥公园、丽达购物中心等，是东李世园板块配套最为成熟的区域，不论是谁拿地，未来都会是新规户型，成为产品力领衔东李的存在，也让人备受期待。

03 高端局拉开帷幕 认准需求把握当下

德佑院士港店负责人荆帅表示，“四五月份开始世园板块和绿城板块优房成交较快，100㎡-120㎡面积区间套三相比去年下半年和今年年初的价格是企稳回升的，成交也特别好。进入六月份后，从贝壳成交数据来看，绿城诚园和郁金香岸三居室成交特别热，卓越皇后道小区89㎡小三居和105㎡套三的库存房源也基本被去化了，四五月份东李140㎡洋房特别受欢迎，价格也比较稳定。东李和世园板块因为新房面积偏大，价格比去年上涨等因素，导致二手成交占比遥遥领先新房成交。”

从新入市的产品和地块的种种迹象来看，东李未来的住宅产品力将实现质的飞跃。低密规划搭配四代宅等创新产品，注定让这些新项目成为下一个阶段区域产品力的“天花板”。这对现有楼盘而言，无疑是种冲击。当更新颖、更优质的产品出现，购房者的目光自然会被吸引过去，现有楼盘不得不面临更为激烈的竞争。可以预见，未来东李楼市将主打高端局，这不仅是东李的发展趋势，更是所有市区优质地块未来的必然走向。城市土地资源日益稀缺，在有限的土地上打造高端、高品质的住宅产品，才能满足人们不断升级的居住需求，同时也能实现土地价值的最大化。

再看价格层面，低密属性叠加新规产品，意味着更高的开发成本。因此，这些新地块项目的价格不会有明显优势，抱着捡漏心态的购房者恐怕要失望了。对于想要入手东李的购房者来说，现阶段不妨多关注次新房，其性价比优势明显。同时，现有新盘凭借前期积累的口碑和相对亲民的价格，去化速度也不会太慢，仍值得关注。​

住房和城乡建设部标准定额司司长姚天玮6月5日表示，建“好房子”不等同于建“大房子”“贵房子”，在此行业新导向下，东李楼市已然奏响 “高端局”序曲。新出让地块带来的不仅是产品形态上的迭代升级，更是区域价值的深度重构——低密规划、四代住宅设计等，正打破传统居住边界，重塑城市生活新范式。在这场重塑变革中，无论是开发商还是购房者，都需要重新审视东李楼市的发展方向，把握机遇，迎接挑战。

提示：

1、本文含有推广内容，仅代表作者观点及立场，仅供参考，楼盘具体信息请咨询售楼处。

2、文中提及的价格信息可能发生变化，请以商品房预售证、《商品房买卖合同》及附件等为准。

3、文中项目效果图及周边环境、交通、商业、教育、医疗等配套的描述，仅供参考，不作为要约或承诺。

4、文中涉及面积若无特殊说明均为建筑面积。