楼市调控向三四线城市深入 去库存和抑过热并行

近日,国家统计局发布2018年1月70个大中城市商品住宅销售价格统计数据。数据显示,在分类调控、因城施策的房地产市场调控政策持续作用下,1月70个大中城市中,15个热点城市新建商品住宅销售价格保持稳定,其中11个城市价格低于上年同期水平。

业内人士表示,70城市房价明显分化,今年北京等一线城市房价将继续同比下调。同时,楼市调控政策将向三四线城市深入,抑制市场过热。

资料图:一处房地产项目破土动工。(中新社记者韦亮摄)

一线城市房价同比由涨转降

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,2018年1月商品住宅销售价格稳中有降。从环比看,有七个城市新建商品住宅销售价格下降,降幅在0.1至0.4个百分点之间;深圳、杭州和福州三个城市持平。从同比看,北京、天津、上海、南京、无锡等11个城市新建商品住宅销售价格低于上年同期水平,降幅在0.1至3.4个百分点之间。

具体来看,在强调控下,深圳同比下调幅度最大,高达3.4%,无锡、福州分别同比下调2.7%、2.3%,南京同比下调2%,北京、成都分别同比下调1.2%和1.3%,杭州、郑州同比下调1%,合肥同比下调0.3%,上海同比下调0.2%,天津同比下调0.1%。

值得一提的是,这是时隔31个月后,70个大中城市中一线城市新建商品住宅销售价格同比转为下降,二手住宅销售价格降幅比上月扩大0.2个百分点。

此外,易居研究院数据显示,1月一二三线城市新建商品住宅价格指数同比增幅分别为-0.3%、4.9%和6.5%。相比2017年12月的0.6%、5.1%和6.9%,一线城市表现由正转负,二线城市和三线城市均表现为收窄。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增幅为-0.3%,结束长达31个月的持续性上涨。

“一线城市的数据不光有惯性,也有影响力。”严跃进认为,一线城市作为领头羊,具有很强的信号意义。历史数据显示,往往是一线城市先跌,二线和三线跟着下跌。反弹亦然,一线城市终结下跌态势,然后二三线城市止跌反弹。

三四线去库存和抑过热并行

从环比来看,1月仍有52个城市环比上涨。其中,大连、贵阳等六地环比涨幅超1%。具体来看,大连环比上涨1.6%,昆明环比上涨1.4%,襄阳环比上涨1.2%,遵义环比上涨1.1%,贵阳、烟台环比上涨1%。

中原地产首席分析师张大伟认为,楼市表现与城市调控政策力度同向。调控力度大的城市房价涨幅缓,调控力度最大的城市出现同比下调。

张大伟表示,部分二三线城市房价依然上涨的主要原因是调控政策分化。从全国看,除了15个核心热点城市外,其他城市虽然也密集发布调控政策,但整体相对较宽松,对市场抑制作用弱,大部分城市依然以去库存为主。

从不同城市看,2017年10月之前,二三线城市限价政策严格,去年11月至12月,部分项目冲刺年末销售任务,入市供应量有所上涨。特别是前期部分二三线城市供应少,入市增加提升市场活跃度,这也是二三线城市房价出现微涨的主要原因之一。不过从整体看,涨幅明显收窄。

张大伟表示,春节前全国房地产市场调控政策密集发布。截至目前,2018年全国房地产调控政策发布超过40个城市与部门,发布政策内容超过50次。2018年楼市调控政策继续向三四线城市蔓延,去库存和抑过热将并行。

日前,山东省淄博市建立了房地产市场调控联席会议制度,并发文要求,淄博新区部分区域实施限房价、限转让措施,且淄博新区范围内房地产用地出让,要对购地资金实施审查。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的,取消土地竞买资格,并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。

辽宁近日发布《2018年住房制度改革和房地产工作要点》指出,2018年,各市要将县城商品住宅库存去化周期调整到22个月以下;继续推行实物保障与租赁补贴并举的保障模式;坚持增加实物房源与房地产去库存相结合,发放租赁补贴与发展住房租赁市场相结合。

山西省大同市发布《大同市房地产去库存实施细则》,要求加强房地产用地供应管控。新规要求,各县要结合“十三五”城镇住房发展规划,科学确定商品住房及其他房地产用地的供应总量和结构,合理控制用地供应规模、布局和节奏。商品房库存消化周期过长或在建房地产开发项目规模过大的县,应在每年年初制定土地供应计划时减少或暂停向房地产项目供地。

今年房价料稳中有降局部上涨

交通银行金融研究中心夏丹指出,2018年1月70个大中城市新建商品住宅销售价格同环比涨幅均有所缩窄,主要缘于季节性因素和融资环境的收紧。接下来房价可能呈现总体稳中有降、重点区域局部上涨的格局,去通道力度加大对房地产行业的影响将持续发酵。

夏丹认为,今年春节较晚,该影响将在2月持续。住房按揭贷款环境继续收紧。尽管新年伊始银行新的信贷额度释放,去年末排队等候的房贷需求和新的申请相对能得到一定满足,但在控制信贷规模和业务结构的严监管要求下,住房按揭贷款投放额度仍然受限。房贷利率方面则略有上浮,预计后续还将继续上涨。

数据显示,1月全国首套房贷款平均利率为5.43%,即基准利率1.11倍,较上月上升了0.05个百分点,一年来累计增长近1个百分点。2月工农中建上调了广州首套房贷利率至1.1倍,后续其他地区银行房贷定价也有上调的可能。

“违规资金涌入楼市通道被堵,从源头遏制住了楼市炒作之风。”夏丹说。

2018年以来,多个监管部门共同推进房地产领域去杠杆、去通道,严控银行信贷和信托资金违规进入楼市。近期银行对居民和房企违规加杠杆的产品正被集中清理,一些信托机构的房地产非标业务也已暂停。清理非标业务才刚开始,其范围或将继续扩大。

夏丹认为,房价总体稳中有降的格局可能持续,但部分重点二三线城市商品房价格后续有局部上涨的可能。近期不少地方通过放宽落户条件和提供安置补贴的方式吸引人才,定向放松了住房限购政策,其中大多数城市如武汉、南京等二线省会城市,更多着眼于在长期内储备高学历、高技能人才,增强城市核心竞争力和人口吸附能力,完成城市化目标。

“2018年将是房地产长效机制建立的关键年份,在2017年调控基础上,2018年建立房地产平稳健康发展的长效机制,关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。同时,必须降低房地产的投资属性,回归居住属性。”张大伟说。