[摘要] 近一个多月来，普通住宅市场被严格调控后，在不少开发商及中介的推波助澜下，商业公寓、商务别墅（商务楼）等产品迅速升温，不少岛城市民，尤其是一些失去了购房资格的购房人纷纷加入抢购大军。
“不限购抢到就是赚到！”“投资最少回报最高！”“40年到期后自动续，政府都说了……”“有什么不一样？都一样！”……
近一个多月来，普通住宅市场被严格调控后，在不少开发商及中介的推波助澜下，商业公寓、商务别墅（商务楼）等产品迅速升温，不少岛城市民，尤其是一些失去了购房资格的购房人纷纷加入抢购大军。
业内人士提醒，眼光独到固然好，但盲目跟风风险大，一定要先弄清基本情况。
名词解释
什么是商业用地？
与70年产权的居住用地不同，商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年，用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所。
40年和70年差大了
多数购房者总以为产权70年，就意味着从买下这套房子开始往后70年内，房子的产权都归自己所有。
专家表示，实际上，房屋的产权不单是“房屋所有权”这么简单，还包括“土地使用权”。房屋所有权归房主所有，而土地所有权归国家和集体所有，开发商只是合法租用土地，一般年限为40年、50年、70年，具体还要看土地出让性质：
居住用地一般为70年；
教育、科技、工业等用地一般为50年；
商业、娱乐、旅游用地一般为40年。
作为购房者，产权的计算时间自然也不是从购房拿证那天算起，而是从开发商拿到这块土地使用权之日开始。也就是说，如果开发商是2013年拿的地，但要在2019年才能交房，产权计算时间也是从2013年算起，而不是2019年。
产权到期后怎么办？
最大的区别其实是到期后，关于住宅去年全国两会有明确答复——住宅70年产权续期没有前置条件，不影响交易。至于公寓和商业项目，目前尚不得而知。
此外，在贷款、交易成本、居住成本等方面，二者差别较大。
都卖给了谁？
据某房地产中介公司负责人傅经理分析，目前热衷商业公寓客群主要有两类：一是受限购影响的刚需客，购买公寓是一种“无奈之举”，且公寓一般面积小，总价低。二是投资客，手中有余钱，计划长期持有以出租获利。
商务别墅在形态外观上与普通的住宅类别墅并无大的区别，甚至建造得比普通住宅还美观精致。对商务别墅感兴趣的客户，一般都大量自持资本，将资本投入这一领域，有一部分也用作自住。
与低总价的商业公寓不同，商务别墅尽管单价比同地段普通别墅低，但总价动辄不菲，“至少也300多万起，600万~1000万也都很正常。”傅经理称，“尽管是商务别墅，但毕竟是别墅，属于较稀缺业态。”“而且商业地产的层高有优势，只要手续合规，业主可以加层，3层变5层不复杂。”
商墅为啥“稀缺”
据了解，2016年，国土资源部要求进一步从严土地管理。全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时，全国要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。
对于别墅用地的严控，早在2003年国土资源部就发布了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》的通知，要求优化土地供应布局和结构，停止别墅类用地的土地供应。此后，别墅类用地的管控持续升级。
业内人士分析，目前市场上对别墅的需求依然旺盛，而业主也较为惜售。加上别墅用地的减少，未来更为稀缺。“商务别墅这一‘另类别墅’在较长时期内还会繁荣，除非有政策加码介入。”
量价齐升的三个推手
对于当前青岛公寓、商墅市场的“火热”，锐理（中国）山东区域公司总经理马光明表示，这种情况并不奇怪，其实早在去年下半年开始，此类产品已经迅速升温。主要原因：受2017年“3.16”限购影响，商业项目开始升温；加上同期住宅库存减少、住宅资源稀缺，双重因素叠加造成公寓及商墅产品量价齐升。今年“4.18”限购加码后，公寓、商墅等商业地产的利好再次被放大。
专家提醒
●违规的项目不要碰
据业内人士介绍，商用公寓和商墅只有按照土地出让合同约定在商业地块建设，同时要满足设计及建造规范比如灯光、进深、消防等要求才合规；如果任何一条不达标或超标，都属于违规。
因此，购房者购房前一定要留意在售项目地块的出让情况，一般情况都有公示，另外要严格检查项目各证是否齐全。
●投资要考虑租金回报率
锐理（中国）山东区域公司总经理马光明分析，短期来看，公寓和商墅仍然利好，因为目前住宅尚处在政策严控期，但中期来看与市场有关，“一旦楼市遇冷，普通住宅都可能降温，更不用说公寓和商墅了。”
从产品总体属性长期看，公寓和商墅虽然有“交易成本高、升值慢”不利因素，但相对售价低，租金回报高，尤其在核心地段如旅游集中区或商务集中区，由于人口租住需求旺盛，租金回报要远高于住宅。
“总之，选择商业项目，要以租金回报率为基本出发点，好不好租，能不能租上高价一定要算清楚。”同时，马光明提醒，那些偏僻地段、游客稀少、没有商务办公人士、自身商业配套比较缺乏的项目一定要规避。
●自住要考虑换房周期
对于购买商业公寓及商墅用于自住的意向者，专家建议，自住虽无租金投资回报的考量，但要留意居住成本，并考虑到后期出手的交易成本及升值空间，“毕竟换房周期大概也就短则三四年长则七八年左右。”
●留意政策变化谨防虚假宣传
专家表示，要留意政策的随时变化，“不排除政策突然加码，全国性的或者青岛地区的调控文件出台，让这部分市场迅速变冷。”再者，要特别甄别不良开发商和中介的虚假宣传，“只提便宜、不限购等优势却不向客户做常识讲解和风险提示，意图让顾客稀里糊涂就下单，这样的公寓或者商墅项目极大可能是个‘坑’”。
本期撰稿李鹏飞
小贴示
去年以来各地的严控政策
上海
2017年4月，上海市发文规定，对于上海市新增的经营性用地，出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公；商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店；同时规定出让合同约定社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业应整体持有。
杭州
2018年4月，杭州规划局发布《关于拟出让商业商务用地规划条件增加类住宅限制要求的函》。文件明确，对规划条件未明确允许建设酒店式公寓等类住宅的，规划条件中增加“不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300平方米。”
北京
2017年3月，北京市发布《关于进一步加强商业、类项目管理的公告》，开发企业在建（含在售）商业、办公类项目只能销售给企事业单位、社会组织等，个人购买二手商办房需满足名下在京无住房和商办类房产记录等条件，而且不能使用商业银行的个人购房贷款，在全国范围内开启了对商业房限购的先例，随之北京商住房市场骤冷并进入了漫长的“冰封期”。
