[摘要] 买房，你最看重的是什么？价格、地段、交通、周边配套设施？除了这些，还有一个不可忽视的因素——
买房，你最看重的是什么？价格、地段、交通、周边配套设施？除了这些还有一个不可忽视的因素——户型。
就户型而言，变化通常是法规的更新，或者客户需求升级。而随着客观环境的变化，原来一些看似很好或者很受欢迎的产品，可能因此遭受暴击。尤其新法律法规的出台更可能让一些神户型直接“废掉”！
全国性新规出台
今年出台的建筑规范中，对户型打击最大的当属将于10月1日实施的《建筑设计防火规范》（2018局部修订版）。该规范对户型的影响，主要体现在对建筑核心筒消防疏散方案的调整。
核心筒的布局，即安全楼梯、电梯和管井的如何摆放，影响到整个建筑的体型和平面布局，对户型起到决定性影响。一些以前看着很好的户型方案，都可能因消防不符合规范而不得不作废。
首当其冲的，是这种经典的两梯二户，这种户型过去常见于豪宅项目。比如上面这个户型，方正，动静分离，有独立电梯厅，带半私密阳台，可以说是不错的户型了。
从标准层平面图看，这类户型的安全梯前室相当于室内空间的一部分。住户通过一个安全梯可以从正门进入室内，通过另一个安全梯可以穿过生活阳台（安全梯前室）再经过厨房进入室内。安全梯前室与合用前室之间没有公共通道联通，从共用前室到安全梯前室，必须穿过住户的室内空间。
如果用消防新规来考核，这种户型布局都是不合规的。因为消防新规要求“两个安全出口在同一楼层上应能通过公共区自由转换，住宅建筑不应通过住宅的套内空间进行转换。”显然，上面这个户型不能满足“通过公共区自由转换”的要求。
另外，还有一些户型因为前室尺寸不达标而被毙掉。
原《防火规范》规定，楼梯间的共用前室，与消防电梯合用时，短边尺寸≥2.4㎡，前室实用面积≥12㎡。
以前为了规避这个要求，很多项目把前室隔成两个，户门直接对前室开放。比如下面这个户型，原本消防梯与楼梯形成了三合一前室，但是，利用一道门分割成两个前室之后，就只有二合一前室了。前室短边尺寸不需要达到2.4米，面积也不需要达到12平方米。
而10月1日起实施的消防新规要求，消防电梯前室的短边不应小于2.4m。这条规定直接把上述的讨巧做法堵死，以后再出现这种户型布局，就很难通过消防验收了。
建筑面积计算
2014年全国性法规《建筑工程建筑面积计算规范》出台后的这几年间，大家摸索出了不少合规合法“偷面积”的办法，比如：做大一些半赠送的面积，比如阳台，或者结构层高在2.20m以下的跃层。
而今年以来，一些地方性法规的出台，直接将这些途径堵死了。
跃层也要全部计容了
岛城限购的大格局下，公寓产品的市场日益火爆，尤其Loft更是凭借其动静分离、自由利用空间等特点吸引了一大批人的置业目光。
根据现行的《建筑工程建筑面积计算规范》，建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积，结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。
不少楼盘通过拉高住宅层高，做成仅需要计算1/2面积的错层、夹层等“假复式”，增加室内的功能面积，提高户型溢价。
为此，一些地方政府也出台规范抑制这种行为。比如今年1月，《江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一“指标核定规则”（2018年版）》出台，其中，第3.4.9.1规定，住宅建筑、服务性公寓（公寓式酒店），层高大于3.9米、不大于5.4米的部分，按其水平投影面积须乘以2.0系数计入容积率，以此为基准，建筑层高每增加1.5米，增加1.0系数计容。
这个规则的出台，让跃层户型基本宣告阵亡。以前颇受青睐的4.5米双层挑高户型，跃层必须全部计容，想靠做这种户型来溢价，恐怕算不过账来。而层高控制在3.9m以内的跃层户型，由于高度仅仅比正常的层高2.8米高出1米左右，跃层基本没法利用，这种户型存在的意义也不大了。
岛城现在虽没有类似的规定，但随着公寓Loft产品的日益火爆，为规范市场，或许也会出台相关政策。
阳台面积被设置上限
按照《建筑工程建筑面积计算规范》，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。
有的项目故意做大阳台，后期客户可以把阳台一部分面积或者全部面积转换成室内功能区，比如下面这个户型，阳台被改造成成卧室的一部分。
为了防止开发商利用超大阳台变相偷面积，一些地方出台法规为阳台面积设上限。比如苏州出台《指标核定规则》（2018年版），限制阳台水平投影面积占本层投影上限从15%降至12%。
而浙江、南京也对阳台进深、面积等作出了详细规定。这些规定基本上给阳台的大小定了调，超大阳台不再是想做就能做了。
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