[摘要] 8月份市场供销环比均出现降，但是价格依旧呈现环比上涨态势，辅城区和近郊区仍为热点区域。
8月份市场供销环比均出现降，但是价格依旧呈现环比上涨态势，辅城区和近郊区仍为热点区域。
整体市场：调控影响，量跌价涨
市场惯性影响，商品住宅均价仍整体上行，但是供应量和成交量明显下滑，伴随着调控的深入及各项政策的落地，市场出现降温态势。
8月份，供销环比皆降，其中供应量为80.3万㎡，环比下降37%，同比上涨30.9%。成交量为115万㎡，环比下降12.4%，同比下降23%。价格上，本月成交均价为13960元/㎡，环比上涨0.96%，同比上涨21%左右，价格涨幅不大,但量价背离依旧明显。
区域量价：短期供不应求近郊依旧火热
分区域看，市北区和李沧区无新增供应，除崂山、四方区外，其余各区市供求比皆小于1。主城区供应量不足并且单价较高，客户外溢明显，城阳、胶州和即墨北部区排名前三位，政策利好和价格优势明显，相应版块进入发展的“快车道”，成为成交热点区域。
8月份，供应量方面集中在近郊和辅城区，崂山、四方等主城区由于青铁华润城，龙湖春江郦城加推也有新增供应。胶州市、即墨区和城阳区为供应前三名，主要为旭辉银盛泰锦悦都、鲁信和璧花园、星河湾二期。作为市场新宠，北城三区供应占比更是超过50%份额。
8月的成交量方面，同样是胶州市、即墨区和城阳区占据前三位，可谓是供求两旺。主要是龙湖璟宸原著、荣盛锦绣外滩、保利堂颂、金科阳光美镇等项目集中签约。受政策及价格较低的影响，辅城区及四市依旧为成交热点区域。而胶州、即墨和城阳三地，成交已超过二分之一，热点外溢升温趋势明显。
2018年8月区域均价方面，全市均价13960元/平大关，主城区均价26454元/平。各区县价格涨跌各半，除平度市和莱西市外，各区市均价全面破万，市南因高端项目签约大涨。
成交结构：九区占比上涨，成交主力区域
成交结构上来看，2018年8月，九区成交占比为59%，占比出现明显上涨，占据成交主力。主要是由于城阳、即墨等北城区域，单价低且利好政策不断落地，成交更为活跃，成为投资置业的主要区域。平度莱西等也出现一定升温，成交价格提高，但仍属洼地。
存量分析：库存持续下降，尚无降价压力
2018年8月，青岛整体存量约为825万㎡，环比下降4%，去化周期在6个月左右，仍属于热销状态。而库存也集中在西城区及近郊区，由于供求两旺，去化周期缩减。而高端集中的市南区去化压力最大，去化周期为12个月。城阳区由于价格相对较低，客户外溢较多，去化压力最小，去化周期仅为2个月。
2018年8月，存量面积排名前三的区域为胶州市、胶南市和即墨区，均为配套落地、利好不断的近郊区和新城区。新项目加推较多，成为供应热点区域，但供销两旺，去化压力不大。去化周期方面，城阳区库存压力最低，除市南区、市北区和崂山区以外，其余区市去化周期皆在12个月以下。库存低压力小，开发商短期降价促销的可能很小。
北城持续火热，改善项目当道
供应方面，青铁华润城集中加推，占据供应排行榜首位，从成交热点项目看，近郊及辅城区占据供应榜八席，胶州3个项目上榜。北城由于无限购影响，且单价较低，区域利好落地，仍是成交热点区域。其中龙湖璟宸原著和荣盛锦绣外滩热销，占据成交面积排行榜一二位。
8月市场简析
政策调控持续深入，市场降温态势明显，成交量缩减逐步传导影响价格。政策限制少，规划利好多，北城区火热依旧，成交占比增加也起到平抑全市价格作用。从目前政策风向和金融环境看，接下来金九银十成交量有望伴随推盘增加，可能出现小幅增长，价格则会呈现高位盘整的态势。需求虽有减少，但供应仍显不足，供求关系并未根本改善。
但是市场环境已经趋冷，项目到访量和认筹数出现缩减。后期规划落地较慢的区域，以及品质一般投资比例大的项目，出现价格调整的概率较大，刚需自住客户或迎来实惠购房机会。
图文/平安好房山东
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