[摘要] CBD是城市化进程的一个重要标志，纽约有曼哈顿、伦敦有金融城。同样，青岛中央商务区绝对称得上青岛活力的区域代表，敦化路核心商圈时刻散发着现代商业的繁华气息
2008年1月，青岛中央商务区万达广场项目正式开工
青岛中央商务区夜景璀璨迷人（供图）。
CBD是城市化进程的一个重要标志，纽约有曼哈顿、伦敦有金融城。同样，青岛中央商务区绝对称得上青岛活力的区域代表，敦化路核心商圈时刻散发着现代商业的繁华气息；白领汇集的高层楼宇是青岛时尚潮人的出没地。从2003年市北区委区政府全面提出在城市中心开发建设青岛中央商务区的构想，短短15年时间，这片2．46平方公里的土地上发生了翻天覆地的变化。一个由建材市场、老企业等构成的破旧老城区华丽转身为楼宇林立、商家云集的现代化商务区。记者从青岛中央商务区管委会了解到，为逐步缩小与国际大城市CBD间的差距，青岛中央商务区结合身处老城的特点，努力打造产城融合型示范片区，在繁荣楼宇经济、提升商业人气、建设宜居环境的同时，重点发展云计算大数据、生物科技、地理信息三大产业。按照计划，2022年前，青岛中央商务区将迈入国家级CBD行列。
回顾
从城中村到中央商务区
如今青岛中央商务区的所在区域，在改革开放之前，主要是吴家村等零星的村落和农田。上世纪八十年代之后，在这片土地上，陆续兴建了一些工矿企业和建材市场。1999年，青岛新兴集团公司开始着手吴家村村庄改造工作。但由于众多工矿企业穿插在民居中，单独进行村庄改造难度较大。为了破解发展空间不足、产业结构不合理等问题，2003年，市北区提出拟在山东路以东、福州路以西、延吉路以北、辽源路以南，总计2．46平方公里的区域打造“青岛中央商务区”的构想。
2005年，青岛中央商务区拆迁工作正式启动。2006年3月，市北区开始对相关单位和居民实施大规模拆迁，陆续与各被拆迁人签订拆迁补偿协议。至2008年9月，首批改造地块——敦化路、连云港路中心广场周边区域拆迁工作完成。
契机
高起点打造“国际商务花园”
据了解，青岛中央商务区从诞生之初就本着规划建设高起点的原则，采用国际招标的方式确定规划方案。在定位上，该片区确定为城市商务活动中枢，是城市经济极具活力的核心地带；在功能上，具有全方位高档次服务机构，商业、金融、中介服务、科技信息等现代服务业高度集聚，能够进行高效率的经营活动；在布局上，是城市空间形象的象征，是环境优美、交通便捷、通讯发达、设施齐全的高度现代化区域。为了使地上地下达到完美的结合，青岛中央商务区专门进行了地下空间规划，并成为青岛历史上第一个地上地下同步完善的区域性控制性详细规划。
同时，为了提升商务环境，青岛中央商务区提出了“半岛总部基地、国际商务花园”的发展目标，为此先后新建、改造了敦化路、连云港路等多条道路。为了成为一个充满活力的区域，该片区还超前规划了区域的建筑比例，在总规模的500万平方米中，主要功能区建筑面积功能配套比例为：商务办公50％、公寓20％、商务配套20％、其他设施10％。
从总体来看，青岛中央商务区将被打造成一个连绵不断的“绿色空间”，有效地提升规划区内的环境品质，为商务区从业者及居民提供众多的休憩场所。这一系列的超前布局，为青岛中央商务区打造“国际商务花园”提供了更多的底蕴。
现在
成现代化宜商宜居之地
经过十多年的建设，如今的青岛中央商务区早已旧貌换新颜。记者日前在该片区看到，往日的破旧村落，已经被一座座高楼大厦所替代；往日的旧城区，已经逐渐形成功能齐全、配套完善、环境优美的现代化城区。
2009年，青岛中央商务区建成了全市第一个城市综合体——CBD万达广场项目。万达广场作为青岛中央商务区元老级的“大哥”，带动了整个片区的发展。从那之后，青岛中央商务区的开发建设就驶入了“快车道”。
如今，站在万达广场楼顶放眼四望，已是另一番风景：山东路、连云港路、徐州路等区域内重点道路周边写字楼成遍地开花之势，青岛中央商务区的“成员”队伍也在不断壮大。延吉路上，新兴体育馆、兴商大厦、烟草大厦早已建成；徐州路上，新凯达大厦已投入使用；连云港路上，卓越世纪中心、国际航运中心遥相呼应；敦化路上，西王大厦、诺德广场、凯景广场、青房财富地带等写字楼分列两侧，形成成熟的办公氛围；高端住宅小区中广宜景湾、华仁欧典商范、中海紫御观邸、良辰美景等纷纷在此落户……
据悉，青岛中央商务区自2009年大项目建设全面铺开后，逐渐由土地招商向楼宇招商转变。随着50余栋商务楼宇逐步投入使用，该片区已初步形成以地产公司、海运物流、网络信息、金融证券以及跨国公司、国内知名公司区域总部交叉分布的业态布局。截至目前，青岛中央商务区累计引进国内上市企业、企业总部、本土知名企业等1500余家。十多年的时间，实现了从无到有、从有到优的形象质变，青岛中央商务区的整体环境从最初的城中村转变成了如今集聚大量的5A级写字楼和精品百货、高档公寓的宜商宜居之地。
展望
打造“产城融合型CBD”
不过，与国际国内先进CBD对标，青岛中央商务区的差距依然明显。“首先是处于地区级CBD层次，与国家级、世界级的差距是广泛和明显的。其次，楼宇经济特征不突出，缺少龙头企业，产业集聚作用不显著。而且产城融合处于自发状态，城市治理难题没有有效解决，营商环境也有待于近一步提高。”青岛中央商务区管委会相关负责人表示。
据介绍，围绕打造“产城融合型国家级CBD”目标，青岛中央商务区以“产城融合”为发展思路，定位云计算大数据、生物科技、地理信息三大产业方向，拓展新金融、智库经济、高端孵化器、未来商业生活港四大新型业态，即打造“三大产业方向＋四大新型业态”的产业定位。
目前，青岛中央商务区拥有商务核心区达1平方公里，50栋总建筑面积达500万平方米的商务楼宇。为了进一步集聚产业优势，计划继续推进特色楼宇建设，利用区域内闲置空间资源，打造新旧动能产业园、资本大厦、航运大厦、公共法律服务产业园等特色楼宇，以期通过立体园区聚集一批特色企业，促进片区产业升级。其中，国际航运中心开启验收程序，年内投入使用。
青岛中央商务区“成长史”
2004年青岛中央商务区项目正式启动。
2005～2008年青岛中央商务区于2005年获得市政府批准，并于2008年优化调整完毕。
2009年第一宗土地出让——万达广场开业，是CBD成功引进的第一个大型城市综合体项目。
2010年诞生税收过亿单体写字楼——兴商大厦，2010年10月竣工后，青岛烟草专卖有限公司入驻办公，是本市唯一一个单体税收过10亿元的总部楼宇。
2012年国际航运中心启动建设。
2014年卓越世纪中心项目海拔281米的主楼1号楼封顶。
如今，青岛中央商务区高楼林立。
青岛中央商务区内的体育馆和商住楼。
青岛中央商务区万达广场项目。
人物故事
伴随青岛中央商务区共成长 刘玉梅见证了片区的快速发展。
中海地产青岛公司助理经理刘玉梅2008年毕业后留在了青岛，如今在位于青岛中央商务区的办公楼内上班。她告诉记者，目前对自己的生活状态非常满意，工作中总能寻找到成长或提升的乐趣。而公司所处的青岛中央商务区近年来的快速发展，是她幸福指数噌噌飙高的另一个原因。
刘玉梅说，毕业最初的几年里，她经常路过现在的青岛中央商务区，但那时的CBD和现在大不一样，整个片区就像一个大工地，到处都是施工的场景。十年的时间，刘玉梅从初出校园的大学毕业生成长为公司的骨干，青岛中央商务区也从城中村和企业厂房华丽变身为现代化的商务区。业务繁忙的时候，她有时加班不知不觉忙到后半夜，站在位于CBD的办公楼内望着青岛的夜色，别有一番韵味。作为较早入驻该片区的企业员工，刘玉梅见证了片区的快速发展，也希望片区未来越来越好。
而作为该片区企业的员工，青岛“土著”李斌对于青岛中央商务区有着很深的感情。大融城开业之初，他就在此担任领导助理工作。因为姥姥家住在这一带，所以李斌对该片区的过去和变迁耳熟能详。颇有投资眼光的他早在2014年便在这里置业，时至今日，房子的大幅升值令他相当满意，而且他也来到了这边工作。李斌表示，“无论从基础建设还是城市管理，青岛中央商务区的国际化商务氛围开始逐步显现了，在这里工作很带劲。
