[摘要] 数据调头，并非青岛楼市走出的独立行情。连续近两年的严厉调控下，国内一二线楼市热度有所下降，房价涨幅明显趋于平稳。2018年12月我国70个大中城市中，一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格累计平均涨幅同比均有所回落。
在大寒节气到来之时，国家统计局发布2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，2018年12月，青岛新房二手房价格涨跌互现，新建商品住宅销售价格环比上涨1.2%，二手住宅销售价格则环比下跌0.5%。这也是自2017年1月以来，青岛住宅（含新建商品住宅和二手住宅）价格第一次出现环比下跌。
数据调头，并非青岛楼市走出的独立行情。连续近两年的严厉调控下，国内一二线楼市热度有所下降，房价涨幅明显趋于平稳。2018年12月我国70个大中城市中，一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格累计平均涨幅同比均有所回落。相比“后知后觉”的数据，楼市其实早已经凉了下来，只是到了传统的“冬季”，今年的温度要比往年更低一些。
从市场情况来看，楼盘营销中心推出各种暖场活动、家电车位等豪礼越送越厚、低价开盘只为赢得“开门红”……开发商在淡季全力营销的同时，二手房市场则更为冷清，成交量已经连续数月走低。
与此同时，也有不少购房者在为持币过节还是年末入市纠结不已，手头有余房的房东们也已经沉不住气，在房产经纪人的建议下，不再追求高额回报，纷纷低价卖房。这两项因素也促使着近两周的成交量触底反弹，数据上似乎又有了回暖的气象。
但是，楼市冬天真的就要过去了吗？
随着春节的临近，许多人也开始忙年，这各大营销中心的售楼处也是年味十足。写福字、送春联、拍全家照……在中小学陆续进入寒假时间之后，围绕着孩子而举办的暖场蓄客活动最为热门。虽然营销中心温暖如春，但是楼市销售数据却并不容乐观。
上周末，国家统计局发布2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，2018年12月青岛新房二手房价格涨跌互现，新建商品住宅销售价格环比上涨1.2%，二手住宅销售价格则环比下跌0.5%。这也是自2017年1月以来，青岛住宅（含新建商品住宅和二手住宅）价格第一次出现环比下跌。记者调查发现，虽然最近两周岛城新房二手房销售数据都有抬头之势，但暂时的回暖都是销售价格降低所致，楼市渐冷的趋势并未改变。
权威发布：大户型住宅跌得更多
根据国家统计局数据显示，全国70个大中城市中，一线城市新建商品住宅年底成交有所增加，价格有所上涨，二三线城市则继续保持稳定。
具体到青岛，2018年12月，青岛新建商品住宅价格环比上涨1.2%，涨幅较上月缩小0.6个百分点。其中，90平方米以下、90平方米至144平方米和144平方米以上三种房源涨幅分别为0.9%、1.4%和1.2%。二手住宅销售价格环比下跌0.5%，而上月则为环比上涨0.7%。其中，90平方米以下、90平方米至144平方米和144平方米以上三种房源跌幅分别为0.3%、0.5%和0.7%。受新房价格涨幅收窄和二手房价格下跌影响，2018年12月青岛新房二手房销售价格指数定基（以2015年水平为100）分别停留在133.4和133.5，在18个副省级以上城市中位于第12位和第10位。过往交易数据的统计，相对于时下的市场有一定滞后性。记者调查各大营销中心和二手房平台发现，目前楼市行情远比数据要冷。
市场观察新房特价4999元/平方米起
在过去的两年中，每当有一条地铁线开通，片区内的房价都会有一波上涨行情。2018年年底，西海岸13号线开通试运营，也为西海岸的发展带来了别样的加速度。但是记者调查发现，虽然沿线楼盘都在大力推崇地铁利好，但是近期销售并未有大幅度提升，开盘售罄的情况几乎已经绝迹，房价多平稳震荡，并未大涨。
去年11月份，杨洋（化名）在嘉陵江路上买了一处毗邻地铁站的洋房，房子加储藏室再加车位总价在280万元左右，当时他看好的就是地铁房这一概念。但进入1月份之后，海信、万科这两大品牌商在附近推出了高层住宅产品，价格比原来预估价低了不少。相比之下，他购买的产品性价比比较低，他便有了退房的想法。记者调查发现，因为目前市场上购房者越来越少，所以许多新近开盘的楼盘都调低了销售价格，许多楼盘与去年三季度加推的竞品相比，售价都有15%左右的跌幅，一些美誉度较高的开发商凭借价格优势吸引了不少购房者，这也让许多滞销盘雪上加霜。
“藏马山旅游度假区，住宅洋房，起价4999元/平方米，均价5500元/平方米，首付13万元起，总价39—60万元一套，70年大产权。 ”记者在西海岸调查时，有房产中介向记者推销一个新盘，这一楼盘加推的价格也非常诱人。这一价格不要说西海岸，甚至比三四线小城的房价都低。“我们又不是炒房客，我们买的都是自主房。那个地方太偏了，未来水电暖也都可能存在问题，所以不符合我们的购房需求。 ”购房者朱先生的话代表了很多购房者的观点。
主城区新房“礼遇”有加
西海岸各楼盘销售压力较大，主城区楼盘形势则更为严峻。记者在黑龙江路、海尔路、辽宁路、金沙路等地调查发现，许多楼盘营销中心非常冷清，即使个别楼盘通过暖场活动吸引了部分客户，但多是为了参加活动，而并非买房子。
“开发商都没怎么降价，现在我反而觉得二手房更实惠。”准备在市北区买套婚房的朱宁（化名）说。朱宁因为预算有限，所以从去年10月份开始看房的他，一直没买上房。最近他也一直在各大营销中心转悠，他最关心的还是价格。虽然有个别开发商给出了冰箱、电脑这样的实惠礼品，但是因为房价几乎没有优惠，他还是买不起。
但与此同时，二手房市场出现了转机。以错埠岭一套套二房为例，在去年10月份，房东还是死咬着195万元的总价不松口，但今年年初，这个价格就降到了180万元。前几天中介给他电话，说是175万也可以谈。朱宁想房子如果能降到165万元，他就考虑出手。
二手房成交量温和反弹
正是因为许多房东降价售房，青岛市的二手房有了反弹的迹象。上周青岛二手房共计成交818套,环比上涨3.28%；成交面积80235.19平方米,环比上涨7.31%，继前一周环比上涨后再次保持上涨行情。其中普通二手住宅成交761套，环比前一周上涨4.53%；成交面积68194.41平方米，环比前一周上涨6.24%。
从分区成交情况来看，西海岸上周成交二手房205套，成交面积19828.03平方米；市北区紧随其后,上周成交二手房150套，成交面积11059.17平方米；城阳上周成交二手房85套，成交面积8234.92平方米，夺得区域成交第三名。李沧区上周成交二手房81套；市南上周成交二手房78套；即墨成交63套；崂山成交二手房53套。
“购房者还是越来越少，主要是价格降了，成交量才上来一些。 ”房产经纪人小董说，他有一个客户出售位于利津路上的二手房，去年10月份要价145万元，但是市场行情不好，一直到年底也没卖出去。前几天来了个看房者，对房子很中意，但是接受不了145万元的房价。小董怕丢了这个客户，天天去和房东分析楼市。前后磨了三天，房东最终同意降价到120万元出售，小董才松了一口气。
相比主城区二手房可以出租，许多附城区的房东则更沉不住气。在调查中记者发现，西海岸、城阳许多位置偏僻、配套薄弱的二手房小区，房价比去年10月份甚至有30%左右。
“抵账房”日渐增多
除了新房和二手房之外，市场上还有一类特殊的房源——工程抵账房在日渐增多。这一类房源虽然以二手房形式销售，但是却可以按照一手房的贷款比例购买签约，而且许多房子都临近交付，比两三年后交付的新房更有优势。最关键的是，这一类房子的价格也相对较低。以东李的一套工程抵账房为例，周边在售的新建精装房为2.2万元/平方米，但是这工程抵账房只要1.7万元/平方米。
“有的是开发商变相降价的一种方式，还有一些就是开发商内部人员前期自己捂盘想卖高价，现在看形势不好，急于脱手。 ”业内人士宋先生分析说。不管是哪种情况，这类房子的出现也让许多刚需族得到了实惠。不过，业内人士提醒购房者，在购买所谓工程抵账房前，一定要对房源进行详细调查，以免遇到纠纷。
捡漏时请保持清醒
记者在采访的过程中，发现有一部分买房者始终处在焦虑当中。楼市大好时，因为买不上房而感到焦虑；到了楼市淡季，又担心房价下跌而犹豫。买和不买，最关键的决定因素是什么？是价格？是趋势？是他人的建议？记者认为，都不是，真正的决定因素是你的需求。你家庭生活确实需要这套房子，那你就不应该为其今后涨还是跌而纠结，因为不论涨跌你都不会出手，它是你生活的必需品。如果你认为房子是你生活的必需品，当下就是你出手的最好时机。
楼市进入淡季，是捡漏的好时机。在这样的时候买房，你不但可能少花钱，而且还能买到高品质的房子。但是，这并不代表你看到低价就出手。在对比价格的时候，你还要对其产权进行详细的调查，对于区位、配套、物业进行详细了解。只有建立在充分了解之上的便宜，你才能果断去捡。
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