[摘要] 很多在问房圈里的网友要求把众多的项目，尤其是把今年崂山区项目都点评一下。于是笔者发挥十年前的勤奋精神，徒步看盘，一脚泥水
很多在问房圈里的网友要求把众多的项目，尤其是把今年崂山区项目都点评一下。于是笔者发挥十年前的勤奋精神，徒步看盘，一脚泥水，搜集了最为真实的现场一线资料，还有照片呈现，让青岛下决心换房改善居住条件的同志们有所参考。
青岛市区在整体楼市所占比例越来越小，有很多原因，主要是土地供应不足，价格也高，让很多人望而却步，但就实际需求而言，市中心还是最多的，供求关系还是紧张的，无法靠高昂的价格来达到平衡。
今年市区销售的压力远小于郊区，但也不轻松，毕竟曲高和寡，而且各楼盘参差不齐，水平相差巨大，很多盘也就靠个地段，并没有很好的产品和服务。如果你不看清楚，糊里糊涂几百万扔出去，估计还得后悔。所以，即便你很有钱，也得专业一点，研究明白。
市区楼盘短缺，崂山变“供应担当”
首先是李沧，这个区近两年来非常特殊，拿地、开工的较少，所以目前全靠老盘维持局面。一个嘉凯城卖给恒大又卖给融创的都会中心，今年估计会把尾盘的住宅部分基本卖个七七八八，因为要保持销售冲量，所以目前的价格在20000左右，较为灵活，对城阳南形成压力。
另一个就是绿城兰园小高层，这个更不着急卖，这也几乎是绿城理想之城最后的组团了，卖完也没了。绿城在青岛拿地一直没有进展。去年的洋房晓风湖畔卖得不错，开盘就去化了八成，今年只要价格不太高，也不愁，毕竟没有竞争对手。
土地也基本很少卖，买主也基本都是区里自己的平台公司。重庆路上的融海致远居还有点房子，不知道区里的国资企业能做出啥样子来。其他沧口的越秀和首创等等，都是很小的盘，几乎可忽略不计。
再说说市北，新都心有三家盘可选。
新盘是和达君玥，这只是河西改造的一期而已，所以住宅不到9万平，也就六七百套房子。
再就是保利天汇项目，这是大盘，今年估计还有六七百套放出来，其实这个盘最好的是大二期，就是现在紧邻黑龙江路地铁口的已经拆完的那个地块，那个地势高，又是绝对的地铁房，只是招拍挂还没走呢。
老盘就是海尔的大山监狱的世纪公馆，该盘经过数年销售，已经出于总体收尾阶段了。这三个盘，基本上都在26000上下，毕竟市北限价较为严格。
其他的卓越天成住宅只有54000平、地铁大厦住宅28000平，贡献的房源都不是很多，都是小盘。市北鞍山路片区的浪潮大数据产业园还有56000平的住宅，自己操盘没信心，据说正在寻找合作伙伴，地价较高，目前几乎无人接手，估计就没那么快了。
大水清沟改造的烂尾项目省房大都会近期活了过来，但户型依旧差，产品一塌糊涂，风吹日晒这么多年，只能靠低价吸引相对刚需了。
所以，看完其他几个区，就发现，边边角角都算上，其实也凑不出几套房子。市区新房供应，只能靠崂山了。
崂山目前的状况是房子一二三线全覆盖，从便宜到价格高，到价格高不可攀的都有，这还没啥，奇特的是，从环境优美到脏乱差，或在城中村里，或在工业园中，这样的房子也不少，你只要现场看看，不把你惊掉下巴也得让你叹息不已。
这个地方的配套还是环境，都不如东李，但它偏偏处在一个很好的位置，又因为整体拆迁的难度极大，所以一直拖到现在。那么，以前和现在买房子的人，就只能等，等到拆迁完毕的那一天。
现在只能是豪宅和村民混在一起居住，不管是别扭还是拧巴，事实就是如此，所以在崂山看房子，你必须勤快，必须到现场仔细查看，因为很多崂山高价盘的周边环境甚至交通还有待完善。有的盘你搬进房子就会发现，迎接你的就是临时路和垃圾堆。窝火，憋屈，难受，都在等你来体验。
我们先以辽阳东路为界线，说说北边中韩街道的项目，这个区域高楼和平房混居的状况非常明显。
已经入住的海逸公馆大门前现状
先说海逸公馆和静山悦园。很多年前，笔者曾经带多家开发商来看这两块地，深陷于一堆垃圾处理站和小作坊厂房之间，看者无不摇头，表示开发风险大。待到2015年，两块地出让之时，却是争夺一塌糊涂。万科和阳光城铩羽而归，海尔笑到最后，做了海逸公馆，并且借助本轮楼市东风，一举去化。而另一家的神盘故事，讲到现在。
这个神盘，叫静山悦园，就是当年立鹏置业拿的地王，现在看其实也不贵，也就9000多元么。海尔的海逸公馆一万七八就开了盘，两万多也就卖光了，所以现在的居民尽管只能走临时路，周边配套是村里小店，但毕竟房子涨了，还算能心理平衡。静山悦园熬到现在，卖到近六万了。
这个盘操作方式较为无奈，就是一直不卖，把房子做成现房。拉高价格卖毛坯五万起价，小高层5000和洋房8000的装修还得另加钱，基本上就是接近60000一平，户型也是150起，也就是说，大部分产品的总价都超过1000万，这让东边的爱丁堡才30000多单价的有价无市羞愧难当，也让西边双地铁的青铁华润城显得性价比极高。
已经是现房的静山悦园大门前现状
后来去现场看了看，就知道为啥先前不卖了，只有一条土路通往楼盘，而且坑洼不平，要漫过水沟，到了近前，一个大土堆横在楼盘正前方，死死挡住视线，后边的大门用围挡围住，门前几乎就没有路。周围的垃圾没人清除，楼盘孤零零坐落于此，煞是无奈，关键是现在依然无改观。
该盘采用法式建筑风格，但又不舍得用石材，只用白色真石漆，也无基本建筑造型，无法体现法式之档次。外墙还用了中式屋檐和小窗，显得极不协调。
看了盘就知道，王老板也有难言之隐——当初选择卖现房估计是因为现场不行，但是没想到挺到现在，现场还是不行，财务成本不低，于是索性定价五六万，就这么硬卖吧。销售效果可想而知，凡是到现场一看，只能是无可奈何花落去，眼前的景象是无法和千万豪宅划等号的。
最近有好消息传来，崂山区举行誓师大会，准备打通数条断头路，其中周边就有四条，这算是久旱逢雨。但是整体周边土地面貌想改观，需要时间。其他几个盘还有尾房。
恩马墅院的土地是原来万丽海景卖给恩马的。李宅路上，周边与公务员经济房做邻居，应该也就9个楼座，产品涵盖洋房、小高层与高层。目前已经是尾房阶段，剩余的房子性价比不高，没有低于600万的。多层户型166-195㎡，大都为顶加阁户型，均价40000元/㎡。高层户型172㎡、225㎡奢适套三/套四，装修交付，均价36000元/㎡。
恩马毕竟是小开发商，以前文景园的产品只能说一般，所以这个盘期望值也不要太高。周边配套也有距离，只是三面是山，还有点味道。
旁边还有一个鲁信的停云山庄，很是神秘，很多人对该盘迷得要死，两年前说早就没了，最近有说还有点房子，只有175一个户型，自然是傅老板亲自设计。高尔夫球场还有一个午山国际，商业产权，据说今年会露面，且等着看看。
北边松岭路西，围子顶山下，海洋大学对面，还有一个大盘，就是海尔的翡翠云城。
这是个比较大的盘，住宅部分就有26万平，规划32栋，总户数约1730套。容积率2.25，户型不小，143、147平套三和178平套四产品，装修标准号称5000元/平，均价31000元/平。这个地块实际上一半属于崂山，一半属于李沧，但因为山隔着，加上地铁上盖，就成了崂山的盘。实际严格说，距离东李板块更近。尤其是配套较弱，因此它的价格更要和李沧东对比一下，这个位置买个套三接近500万，那其实就有点高了。
青铁华润城当然是炙手可热的标志盘，毕竟是个大盘，又是知名开发商操盘。大开发商是进不了崂山的，尽管华润只是几大股东之一，这已经很不容易了。
该项目住宅分三期，总面积近30万平，可算两年来崂山住宅去化的支撑之盘。整个项目为地铁上盖，注意，是修理站的上盖。
住宅小高层面积为99-165㎡，高层105-135㎡。住宅2017年11月开盘时，因为正是狂热周期，导致一房难求，众多大款抢破头。那是小高层约32000元/㎡
高层27500元/㎡，算是比较便宜。
二期去年8月跑到即墨开盘，价格涨的幅度就不算小了，比如小高层均价35800元/㎡。因此去化难度就比较大了，但好在没啥有力的竞争对手，所以还是都陆续去化掉。
这个项目大多是11层小高，公摊不大，户型面积控制到位，所以总价基本在500万内，这样客户群就很大了。今年的三期高层预计下半年开盘，还有700套房源；前期小高层基本上剩下矮楼层，有钱人比较挑剔，就比较难卖。商业还有不少，商铺、公寓和写字楼只能慢慢进行了。
豪宅集中金家岭
再说说辽阳路以南的金家岭街道的众多楼盘，这可是真正高端改善集中地。
重点还是鲁商的蓝岸丽舍，这可是个真正的三面环山的大盘。
当初看地理条件，山中隐居，离海也不远，中间还有一个水库，正所谓做个城市里桃源，所以一直让笔者极为挂念。
蓝岸丽舍山中水库桥边现状
结果去了一看，当年几千元拿的地，如今都卖到四万多了，利润足够丰厚，没有看到正儿八经的把路和园林，越往里路边越是杂草丛生，最里边还有大水泥管子堆在路边……
如此并不耽误房子销售，毕竟赶上了这两年的热潮。洋房卖到46000，户型150-180㎡四居产品为主，总价700万起。别墅户型210-300㎡。总价1500万起。看看那个环境，看看这个价格，产品先不说，只希望他们再把房子卖完后，能好好修修路，修缮修缮周边环境。
看过蓝岸丽舍，再看看鲁德海德堡。
目前，该公司资金链其实已经断裂。这边是一期土豪业主们天天进行交房的维权，另一边依然有土大款在看房，而且房子并不便宜。小高户型为140㎡以及220㎡，均价4万，洋房户型为220—240㎡，均价5万。楼前的王家村并没有拆迁，登楼一望，满眼平房，不知道何时能变成楼房？
海德堡与前面的城中村现状
补充一点：东部沙子口区域，还有两个盘。沙子口有山有海有小镇，只是旧村改造慢了一些，整体配套不齐全，毕竟离市区稍有距离，还是适合隐居一下。
一个是海信的依云小镇，今年的推货时间和产品都未释放。据说会推出别墅，自然价格很贵，就是高层，也不会低于四万，时间会比较晚一些。
还有中北崂村的海尔从环宇那里收购来的波尔多小镇，这个容积率是比较低的，所以可以施展做叠拼和洋房，和前面那个比，更接近法式风格。目前有六层电梯洋房在卖，建面165㎡、185㎡以及270㎡复式，均价35000元/㎡，基本上600万起步吧，价格不低。
朱家洼与山东头
上半年最大的是朱家洼的佳源华府，下半年估计会有山东头的玖玺城。两个盘因为现场都是大坑状态，很多数据笔者前面也写过文章比较，就不在重复了，这次主要说说市场。
为什么这两个盘如此重要，因为他们自己拆完了他们周边也拆完了，商品房和回迁房完全分开，所以对外能和周边环境融为一体了，所以对内而言，你住在这样的大盘里，基本上会是同一个财富人群，不会如海德堡一样，眼皮子底下还要看很多年平房，也不会像浮山前那样，很多房子业主是几千元入手，业主们未跟上社会变迁，以至于连物业费都不交。
这就是玖玺城和佳源华府的意义，他们有这么大的地盘，有这么大的量，有这么独立的存在，有园林，有人车分流，有接地气的车位，有空间，有景观，这才是豪宅应该有的状态。
先说佳源华府，虽然不是一线海景，但也是三山面海的格局，可以相应的避开海边湿气，地段也是金家岭的核心区。
佳源华府一期沙盘图
设计已经定型，一期大约14万平，总计是住宅822套，加上最后的一栋商业公寓200套，总计一千多套房源。我们重点来说说住宅，主要是建筑面积126、151、169平套三户型，以及148、190平套四产品，大阳台和飘窗的设计不错，有效平衡了公摊，可看旁边的山景。
装修用得品牌比较讲究，都在墙上公布。比如德施曼智能门锁、日本YKK推拉门、大金中央空调、美国3M净水、林内热水器、瑞士弗兰卡水槽、方太油烟机燃气灶、防雾化妆镜、TOTO智能马桶等，依托于自家的魔镜的智慧家居系统，无线WIFI联网，空调、灯光、窗帘等远程控制。
最重要的是，上半年能开盘，有先发优势。现在还是限价之时，单价不会太高；户型比较收敛，总价也能控制住了，所以，这是一个低门槛的豪宅。从户型比例来看，126平和148平各占18%，151平和169平各占28%，190平只有8%。六百万左右的门槛，显然以低总价走量为主要目标，客户群较广，可以吸引很大一部分换房人群。
至于开发企业，可以多说几句。这是个规模比较大的企业，去年已经做到800多亿。但因为是个多元化企业，有五家上市公司，地产只是其中之一。而地产也只是其中一个分公司上市，对外公布部分业绩，导致外界认识比较模糊。产品做得也不错，在嘉兴的楼盘做欧式风格很是到位，建筑舍得用料，园林景观也很用心。所以产品方面不必担心。
再说说银丰玖玺城一期，超过1000套。山东头的位置，前面的大海，后边的浮山，门前地铁，商业利群金狮，配套自不必说。山东头的体量能够自成体系，两个幼儿园和9年一贯制学校也值得家长期待。装修标准据说很高，达到一万每平，当然房子单价随之也会高。
玖玺城尚未揭开神秘面纱
目前还在调整一期规划阶段，主要是户型变大一些，楼层降低一些，这样将出现6个楼座的小高层产品，这是全部玖玺城里唯一的小高层产品，最低只有10层。主力户型调整到150到270平之间，这样就会有足够的房间面积，显得比较宽敞，对于喜欢大房间的人，可以充分展开布置。
所以，玖玺城其实是在向高端上走，无论单价和总价，装修和户型，都几乎和佳源华府错开，会形成较大的价格差异，和佳源重叠部分不大，基本是错位竞争，反而和君澜竞争局面更大。还有开盘得等到下半年，要买房子，不能着急。
也有人在百忍老师问房圈问起颐惠园的转让价格，这确实是个坎坷的盘，就这么两个楼，光大坑这这么多年，所以，得便宜，贵了就不值了。连利群顶上那个楼一样，价格不能太贵，因为那不是豪宅应该有的状态。更像个大公寓，所以不能贵。
还有一个压轴的最贵盘，海信君澜。这是麦岛改造片区最后一个地块，该地块的规划方案曾改过数次，最终规划方案住宅建面15.7万㎡，规划22-28层14栋住宅，面积170/175㎡套三，200/223/230/263㎡套四户型，合计811户。因为户型大，单价高，这是个总价在1500万上下且波动比较大的盘，针对的真得是有钱人才行。海信也不急，反正卖没了就没了，所以不妨一套一套卖，据说首付降低之后都是500万，所以，如果你只有这500万，很好办。
上半年要买豪宅，还是回来看看朱家洼吧，在这个基础上加点钱基本上就能满足愿望。
