[摘要] 正如这快速升温的天气一般，在告别年初的返乡置业降温潮以后，楼市陆陆续续出现了一股暖意。不可否认，楼市一有风吹草动，都会触动着购房者的敏感神经。
正如这快速升温的天气一般，在告别年初的返乡置业降温潮以后，楼市陆陆续续出现了一股暖意。不可否认，楼市一有风吹草动，都会触动着购房者的敏感神经。目前，这股暖意的出现，着实让不少还处于观望中的购房者开始变得纠结，楼市真的要开始回暖了吗？会回暖到何种程度呢？现在可不可以买房呢？带着这些问题，我们不妨先通过几个具体的指标来看看楼市回暖的原因和表现。
楼市回暖的5大参考指标
1、房企融资环境改善。根据统计，进入今年以来，截至3月26日，房企信用债发行248只，融资金额超1823亿元，这两个数字已远远超过去年同期的130只和1246亿元。其实，从2018年年底开始，房企融资就出现了改善迹象，不仅融资渠道增多，融资成本也出现下降，而且央行多次降准一定程度上也有利于改善房企的融资环境。
2、土地流拍率走低。与去年的土地市场不同，刚刚过去的这个3月份，土拍市场开始有所好转。根据统计，全国主要地级市共流拍33宗地块，流拍率为2．26％，达到了过去一年当中比较低的水平态势。此外，3月份，监测土地溢价率为20．77％，环比上月上升116 ％。
3、市场预期发生波动。进入2019年以来，杭州、成都等城市出现了一阵子热闹的购房景象。3月底，南京有两个楼盘公开摇号，共有7766人参加，中签率在7％左右，这被业内称为万人摇号购房景象再现。在笔者看来，市场预期走向左右着楼市冷暖变化。
4、楼市调控政策基本见底。笔者认为，随着房价趋于平稳，楼市调控正从传统的“五限”措施向一城一策过渡，这意味着房地产调控政策已经基本见底，大幅度加码的可能性几乎不存在了，当然也不排除个别城市由于房价上涨压力较大而出现继续加码的可能性，但已经不具备普遍性了。
5、二手房市场止跌回升。根据诸葛找房最新数据统计，3月份，监测100个重点城市二手住宅挂牌均价14890元 ／平方米，环比上涨0．27％。其中，上涨城市为59个，平均涨幅达到1．72 ％。与以往数据对此，3月份不仅上涨城市数量有所增加，涨幅也有了明显扩大。
划重点：通过以上五个指标来看，虽然目前房地产市场出现了回暖的迹象，但在笔者看来，购房者应该明确三点：一是，目前只是局部或者个别城市出现了回暖，这还不能代表房地产全局的变化；二是，单凭3月份来判断楼市回暖也不全面，因为其中包含着一些营销手段制造的回暖现象，究竟是季节性回暖还是楼市全局回暖的先兆，还需进一步观察；三是，房地产调控政策的基本面还没有发生改变，只要调控不放松，特别是信贷政策不发生明显松动，楼市就谈不上真正的回暖。
楼市可能出现的3大走向
按照目前所谓的回暖势头，接下来房地产市场又会怎么走呢？其实，通过以上五个指标也完全可以看得出来，分化将是下一阶段的主要趋势，具体表现在以下3个方面。
第一，对一二线城市而言，支撑房价的基本面没有发生根本改变，率先企稳的可能性较大。
3月份，成交量发生了一些变化：根据中原地产研究中心发布的数据，3月深圳新房成交环比上升了141．4％；二手房成交环比上升了127．9％。北京二手房网签住宅16051套，这个数字创下了近10个月以来的纪录。笔者认为，从短期来看，在经历了两年多的调控以后，一二线城市的房地产市场率先企稳的可能性较大。
不过，从长期来看，要达到70％以上的城镇化水平，可能差不多还需要10年以上的时间。由于一二线城市处于城镇化链条的最顶端，未来将是人口、产业、资源等高度聚集的地方，这个基本面没有发生改变，所以供需问题可能会长期存在，这也意味着房价上涨压力依然存在。不过，笔者认为，在调控政策组合拳的作用下，未来一二线城市的房价总体会以稳中有涨或小幅上涨为主要态势。
第二，对三四线城市而言，房价上涨动力逐渐减弱，未来9个月仍将处于楼市调整期。
在过去两年，三四线城市曾一度当起了房价上涨领头羊，但笔者认为，对于下一阶段的房价走向，这样高歌猛进的机会可能微乎其微。目前，三四线城市房价上涨的主要动力已经减弱：从短期来看，炒房投机离场，需求过度透支，货币化安置的棚改方式也发生了一定的变化；从长期来看，人口不断向更高级别的城市涌入，三四线城市缺乏真实性购房需求的支撑。所以，短期内，三四线城市的房价依旧会以调整为主，稳中有落的可能性较大。
但笔者认为，部分三四线城市房地产发展的机会还是存在的。从全局来看，城镇化会继续推进，而且国家对基础设施的投资力度也不断加大，一定程度上会利好三四线城市的房地产；从具体来看，都市圈和城市群是未来城镇化发展的方向，处于其中的三四线城市或许会获得不错的发展机会，从而承接人口和需求的转移。所以，三四线城市内部也存在着分化，购房者应该合理选择。
第三，上半年楼市基本延续去年态势，下半年楼市可能出现一定程度回暖，但楼市回暖并不意味着房价回暖。
3月底，中国社科院财经战略研究院发布了《中国住房市场发展月度分析报告（201903 ）》，报告称，目前较多城市出现了试探性上涨。在笔者看来，试探性上涨的出现主要是受到了房价预期和政策调整的影响。尽管如此，上半年的楼市基本还会延续去年态势，不会有太大变化，但受业绩冲刺，地方财政收入等因素影响，下半年或有可能出现一定复苏，特别是对于一些热点城市和房价下行压力较大的城市而言，政策微调或有可能陆续出现。
笔者认为，针对今年的房地产市场，如果用两个字来形容，一个是变，楼市分化的走向越来越明显，购房者应该根据需求和实力合理配置自己的资产；另一个是稳，无论房价是涨是落，大基调不会改变，脱离了这个字谈房价走向，都是没有意义的。总而言之，在“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控目标下，房地产大局基本已定。此外，关于今年房地产到底会出现多大程度的回暖，笔者认为，大家可以密切关注接下来信贷层面的变化，只要信贷政策不发生太大松动，即使楼市回暖了，这也并不代表房价会出现回暖。
转载自百家号作者：楼事纪
