[摘要] 一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的文件，这两天开始在网上热传，该文件对恩施市房价断崖式下降问题，进行了引导和修正——不允许房企降价卖房。
“降价未遂”一词，又火了。这次，湖北一个叫恩施的城市，在所有四五线城市中赚足了热度！
【一】
起因是一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的文件，这两天开始在网上热传，该文件对恩施市房价断崖式下降问题，进行了引导和修正——不允许房企降价卖房。
消息出来后，澎湃新闻对此事率先进行了跟踪报道，确认该消息属实，此文件是房产协会的自律性号召。
该通知是湖北恩施州房地产协会所下发，主要是以自律号召的方式提醒那些降价卖房的企业，不能陡然地把房子价格降得太低，现存在降价卖房的企业必须自查。
下面是具体的文件通知：
恩施市房地产协会列举了当地开发商下调房价的各种方式，包括：
1、部分楼盘高价备案，低价开盘，降价幅度在备案基础上下调800－1200元每平米的价格开盘销售。
2、部分楼盘采取分期预售和销售，前后价格形成巨大反差，降价幅度在300－500元平米。
3、部分开发商整体价格与去年同期相比大幅下降，降价幅度同比下降200－500元每平米。
从上述描述内容可以看出，恩施市房协所参照的准则，主要有三个维度：
o房企的“楼盘销售价格”不能与“房企在住建局和物价局备案的价格”相差太大。
o房企进行的“特定活动”后卖出的楼盘，不能与正常兜售的价格相差太大。
o今年整体房子的兜售价格，不能与去年同期相比相差太大。
恩施市房协所提供的数据，其实给我们提供了一个数据参考，即开发商降价卖房降多少就算得上“降的太猛了”。
从公开数据可以查询到，目前恩施的新房均价在6412元／ ㎡，降价300－500元平销售的话，那就相当于房子的销售价格降到了5912～6112元／ ㎡，降价幅度在4．7％－7．8％。
恩施6月新房均价为6412元／ ㎡
以前潘石屹提到一个数据，他说：对房企而言20％的净利润是生存底线。
换句话说，就算房价真的下跌了20％，那么开发商照样有钱给售楼小姐发工资，工地也可以照常运行下去，开发商也不会亏钱，只是不怎么赚钱罢了。
一般来说，企业规模效应越大、名气越大，融资成本就越多，潘总的企业也算全国规模靠前的房企。而对于那些非上市的房企来说，由于缺少融资渠道，使得资金成本比较高，可能净利润率无法达不到20％。
恩施属于湖北的四线城市，绝大多数开发商属于后者。这些开发商，一方面利润率低，另一方面资金的使用成本高。所以为了迅速回笼资金，哪怕“不赚钱或者小赚”也要把房子给卖出去。
不过这种高周转的打法，在许多“刚需不足”的三四五线城市，已经开始行不通了，不降价呢，可能没啥人愿意去买。一降价呢，又要被上边部门警告。
这就是小房企最悲哀的地方，对风险的抵抗能力要比那些头部企业差很多。如果需要还钱了，就只能去“借新还旧”，若是没办法借到新资金，很可能就因此倒下或者被其他企业所吞并。
在“稳房价、稳地价、稳预期”的大背景下，小房企也有小房企的无奈，谁都无法抵挡趋势的命运。
【二】
事实上，恩施不允许降价并非个例。
此前，关于各地「降价未遂」的事件就已层出不穷。
去年11月，安徽合肥传出消息某楼盘要降价到6000元／ ㎡，当时在网上引起剧烈反响，原来房子还能这么卖？最后该消息惊动房产局长亲自调研，不久后，房间又涨回来了。
去年12月，安徽砀山某楼盘降价后，当地组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会，停办相关楼盘预售许可证，同时对4家合作银行予以处罚。
无独有偶，今年3月赣州市赣县区发布停止特价房销售通知，要求特价房销售前必上报住建局和物价局审批，3月3日起住宅成交单价不得低于该项目2月份同类型商品房成交均价。
不管是此次的恩施，还是此前的合肥、赣州等城市，都向我们重申了一个事实：房价，是不许大跌的！
而且我觉得这是一个不错的信号，作为一个购房者，可以根据各地的“红头文件”，当做买房的一个重要依据。
我们选择买房的城市时，应该优先选择那些“控制房价上涨”的城市，而不是去选择那些“控制房价下跌”的城市。
道理很简单，需求决定价格，既然目前整体上是维稳为主，房价既不能大涨也不能大跌，那最重要的一个因素就会变成流动性，比如要卖的时候能找到买家。
“遏制房价”上涨的城市，说明该城市购房的需求旺盛，而遏制房价下跌的城市，在楼市这块一定有某些方面出问题了。
最典型的案例就是前不久的苏州，因为苏州房价上涨明显，苏州不得不出台政策控制房价上涨，这也从侧面验证了苏州楼市的坚挺。
【三】
种种迹象已表明，政府并不希望房价大跌，保持房地产的平稳发展，仍是各地政府的首要任务。
房价上涨要控制（涨太高了，刚需买不起），房价下跌更要控制（跌太快了，财政会受损）。
因为一旦楼市下跌，政府的土地收入就会降低，财政收入也会锐减，所以楼市大跌相当于掏空了地方政府的“钱包”。
以前地方政府为了刺激需求，所采用的政策是实行棚改货币化拆迁。
也就是政府提供一笔资金，由“棚改户”去自由市场买卖房屋，货币补偿只要一下来，住房需求就会产生。可是只要货币化拆迁停止，上涨的动力就会失去很多，房价回落也是可预期的。
除了围绕大城市的小城市，会受到大城市吸纳人口的影响，会获得一部分人口流入以外，其他四五线小城市很难找到新的动力支持房价。
此次报道的恩施就属于此类，只要棚改一停止，需求就跟不上来了。恩施的棚改规模，2018年是8987套，2019年变成了2784套，锐减了－69％。其他城市的人会跑到这不知名小城市去买房吗？肯定不会。这就导致了城市的刚需有限。
经常关注楼市的，对这句话应该不陌生：房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。
缺少人口、人口流入率低，购房的需求就有限，这类城市从长期的角度来看，成交惨淡会是一种必然趋势，而这种惨淡最后只能够通过地方政府的行政干预来化解。
2019年的重点在于分化，对城市来说是这样，对房企来说也是这样，对个人来说更是如此，今年注定是炒房客非常难受的一年。
本文为楼市参考团队原创！
文丨东南偏北
