[摘要] 中指院指出,2003年SARS影响下经济短暂下行,楼市有所降温,但回升较为迅速,但两次疫情所处经济环境及楼市特征存在显著差异,此次新疫情对楼市的影响可能更大。
2月3日,中国指数研究院以“疫情下的‘危’与‘机’”作主题,通过2003年的SARS经验以探此次疫情对楼市的影响。中指院指出,2003年SARS影响下经济短暂下行,楼市有所降温,但回升较为迅速,但两次疫情所处经济环境及楼市特征存在显著差异,此次新疫情对楼市的影响可能更大。
对于此次疫情对楼市的影响,中指院认为,短期预判来看,市场量价存在下调的压力但仍具韧性,随着疫情得到控制将回归平稳运行态势。
2003年SARS与此次肺炎对楼市的影响有和差异?
主要有两方面:宏观基本面存在较大差异;楼市所处的阶段以及政策环境和调控力度也有所不同。
中指市场研究总监曹晶晶指出,宏观基本面存在较大差异。2003年国家经济正处于高速发展阶段,GDP增速保持在9%以上。但当前经济面临很大的下行压力,2019年全年GDP增速下滑到6.1%。疫情的爆发对餐饮、旅游等行业也产生了比较大的直接冲击,这也进一步加大了经济下行的压力。
楼市所处的阶段以及政策环境和调控力度也有所不同。从所处阶段来看,2003年SARS爆发的时候,房地产市场正处于市场化发展的起步阶段,市场规模比较小,增长比较快。从1999年到2009年,商品房的销售面积复合增速20%以上,发展到今天,2019年商品房销售面积17.2亿平方米,是2003年市场规模的5.1倍,销售金额也是2003年的20倍以上,市场规模再大幅增长的动力已减弱。
市场的政策环境也存在较大的差异。2003年整个房地产市场的政策环境较为宽松,但最近这几年,在全国房住不炒的基调影响下,整体政策面较为严格,需求的释放也更为理性。房企的开发体量也发生了较大的变化,2003年房企整体规模较小,发展到今天,2019年百亿房企已超过152家,千亿房企已达36家,大型企业在市场的规模体量突出,且很多企业采取高周转策略,在这一情况下,企业面临资金回笼压力,而现金流吃紧的情况,对企业而言影响较大,同时也会对房地产市场带来运行风险。
在市场环境变化情况下,楼市情况走势何如发展?
由于当前楼市本身已处在稳步调整通道,短期在新型肺炎疫情影响下,经济下行压力增大,叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等,购房需求主动或被动释放动力减弱,房地产市场交易规模短期将出现回落,尤其是今年上半年或一季度。区域层面,疫情较为严重的省市,房地产市场需求受到的抑制也将更加明显。但考虑到房地产行业在经济发展中发挥的稳定器、压舱石等重要作用,其整体规模将具备较强韧性。
曹晶晶指出,通过《疫情对购房需求影响》的问卷调查,对线上网友3000份问卷结果看,在无疫情情况下,有49%网友表示在春节期间以及接下来的一个月有购房计划,整体需求依然存在。受疫情影响,推迟购房计划的比例达到70%。因此,我们认为整体购房需求会延迟入市。参与调研网友中,有43%的网友表示会考虑网上售楼处去看房、购房,因此这也需要房企在短期内加强线上营销。
对全国市场而言,短期的市场调整是不可避免的,包括返乡置业以及传统的三四月小阳春也会受到一定的影响,交易规模短期会出现回落,此外楼市处于调整通道,因此相比2003年非典期间,此次疫情对市场影响会更大。
市场调整多久才会恢复需要看疫情发展情况综合来看,从目前情况看,如果2月份疫情能够得到基本控制,整体影响应该会延续到一季度,市场最快会在二季度逐步恢复。
房价方面,需求短期疲软或将导致房价存下调压力,但部分重点城市房价已稳步调整一段时间,在“稳房价”政策下,继续大幅下行的空间有限,房价整体仍将处在平稳运行状态。
对不同区域来说,三四线城市在错过了返乡置业之后,三四线城市整体面临的调整压力会较大,对一二线及重点城市群及强三线城市来说,市场韧性更强,恢复也会较快,需求会延迟入市,受疫情影响大的城市的恢复时间则更长一些。
疫情对一二级市场的影响幅度有多大?
曹晶晶表示,对新房市场而言,影响是短期的,主要影响在一季度,二季度至下半年市场会呈现逐步回温的态势,销售节点也会是相应顺延的过程。对二手房市场而言,由于受到带看量的影响,二手房在量和价上都面临比较大的下调压力。从量的恢复角度看,很多大中城市的购买力都通过二手房置换的过程购买新房,因此在市场恢复正常之后,挂牌量和成交量会逐步恢复。
疫情影响下,房企如何应对?
紧盯营销,关注回补需求释放,疫情消除及时开盘;强化线上能力,强化线上办公与营销。同时择机补货,紧密监测各城市地市变化,获取高性价比项目。
中指企业事业部总经理白彦军表示,2003年,销售额最高的房企全年销售额是62亿元,2019年的最高销售额是2003年的100倍,企业在目前面临的客户、合作伙伴完全是不一样的量级。
受疫情影响,防护第一位,但房企既定要交付的项目因为开工节奏和时间原因要延后,后续会面临客户投诉、反馈,对房企而言会带来更多挑战,房企需做预案。
本轮疫情对全国项目营销都带来一定影响,尤其比较严重的灾区,营销受到影响更大,开盘节奏和节点均受到一定影响。因此,企业应随时关注疫区的恢复和政策调整。之前抑制的需求会有一波回补的需求释放,企业应做好开盘的准备,抓住特定市场中的回补放量机会,促进项目的销售去化。
同时,受本轮疫情影响,多数房企停止售楼处销售活动,同时转向线上销售:通过全民营销APP和线上小程序,24小时为客户提供看房、选房、认购、置业顾问等服务。房企应强化线上服务能力,降低线下冲击带来的负面影响,提升线上办公与营销能力。
截止目前,全国多个城市发文要求企业推迟开工时间,并发文要求暂定房地产市场经营,预计2020年楼市交易小阳春难现。
同时,节后疫情缓解消除后,部分城市的土地市场将会迎来新的机会,房企应择机获取优质土地资源,为后期市场的释放准备充足的粮草。
疫情影响下,地产监管政策有没有放松可能?金融财政政策是否会放宽?
中指控股CEO、中指研究院常务副院长表示,房地产市场强调“房住不炒、因城施策”。在疫情影响下,我们认为,不同的地区,在因城施策下会给予相对灵活的政策。
中信建投证券研究发展部房地产行业分析师江宇辉认为,2019年底开始政策已经出现积极信号,2020年积极信号会延续。2019年以来中央对房地产行业坚持“房住不炒”并提出“三稳”目标,在因城施策下,部分房价上涨过快城市的房地产政策逐步收紧,但也有部分城市在限价、限购等政策上作出调整。2020年,我们认为一些政策偏紧的城市会逐步开始做一些政策微调、放宽来稳定楼市。
江宇辉指出,当前随着房地产行业整体的下行以及去化的回落,加之疫情爆发的一月份,百强房企的销售同比下滑7%,房企的资金链承压。整个房地产行业的资金流动性会受到挑战,因为融资进一步收紧的可能性不大,在整体防范风险的情况下,化解行业的杠杆压力,保障整个行业资金面平稳运行这一思路会在未来逐步清晰,整个行业的政策在边际上的改善是值得期待的,在疫情冲击下,我们认为也会在这方面加大力度。在疫情相对严重的1~2月份,对房企而言是一个资金的考验窗口。
