[摘要] 2月18日,青岛市自然资源和规划局官网出台了全力应对疫情支持企业发展15条措施。据CRIC不完全统计,截至2月17日,已有超过20个省市连续出台涉及房地产或专门针对房地产市场的政策。
2月18日,青岛市自然资源和规划局官网出台了全力应对疫情支持企业发展15条措施。
据CRIC不完全统计,截至2月17日,已有超过20个省市连续出台涉及房地产或专门针对房地产市场的政策。我市适时出台应对措施,顺应了当前政策环境的趋势。
新措施,缓解开发商拿地短期资金压力
15条措施当中,针对疫情期间土地招拍挂的措施主要是第六、第七条。
第六条原文:可分期缴纳土地出让金。疫情防控期间,新出让的房地产开发用地(包含商服用地和商品住宅用地)原则上可按起始价的50%确定竞买保证金,按照成交价的20%缴纳定金;其他用地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金,出让合同签订后一个月内缴纳至土地出让价款的50%,用地单位出具承诺书后,余款可按合同约定分期缴纳,缴款期限最长不超过一年并支付相应利息。本通知发布前已成交尚未签订出让合同的非房地产开发用地,用地单位出具承诺书,可在签订出让合同时直接约定分期缴纳土地出让价款,一个月内缴纳50%,余款分期缴纳,缴款期限最长不超过一年并支付相应利息。
“解读:主要是疫情期间,新出让的房地产开发用地可以按50%确定竞买保证金。一般来讲,青岛出让土地以底价成交,有溢价的土地少,所以按照成交价的20%缴纳定金这条影响不大。”
根据克而瑞青岛机构的监测显示,在2019年供应的432宗房地产开发用地当中,有388宗要求的竞买保证金接近于起始价的100%,50%以下的只有20宗。
所以,按起始价全额交纳保证金在青岛是常态。现阶段执行50%,可以缓解开发商参与土地拍卖过程中的资金压力。
不过,对比西安的同类政策,青岛的力度要小得多。
西安在2月12日出台的措施中规定,新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金,出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%,余款缴款期限最长不超过一年。
而且,西安还规定,已签订土地出让价款分期缴纳合同的建设单位,可凭《网上挂牌出让成交确认书》《国有建设用地使用权出让合同》等土地权属证明文件资料,和已缴纳不低于50%的土地出让价款票据,先行办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。
就是说,目前在西安土地出让金缴纳到50%就可以进行开发,但这方面在青岛未做说明。
另外,开发商在获取产业项目时,会涉及其他用地,土地单价相对低,影响小,在此不赘述。
第七条原文:可延期缴纳土地出让金。对疫情防控期间新出让的用地、已出让未签订土地出让合同的用地、已签订土地出让合同尚未缴清土地出让金的用地,疫情防控期间均可不计入土地出让金收缴期限。已签订土地出让合同的用地,可依据土地竞得人的申请与其签订土地出让合同变更协议。
解读:同样也是可以缓解开发商短期的资金压力。
我们看到从今年2月1日到19日,青岛共成交13宗房地产开发用地,竞买保证金占比100%的有9块,所以目前涉及这条措施的有4宗地,共两家开发商,后续再有新的土地出让会多。
同样如前所述,如果是不缴纳齐土地出让金,不能进行土地开发,则开发商面临的是一道选择题。
春节以来,青岛土地成交全国一直独秀
本措施第四条为:“继续实施经营性用地网上招拍挂出让。”显示,第六、七条在疫情期间会促进青岛的网上土地招拍挂的正常运行。
现阶段,网上土地招拍挂受疫情影响比较少,适时出台针对性措施,会减少开发商资金压力、促进投资、增加供应、增加财政收入,是疫情下多赢的局面。
据克而瑞监测,春节后两周(1月31-2月13日)全国重点城市成交量仅674万平方米,较春节前两周(1月10日-1月23日)重点城市成交量下降了76%,即使同比2019年春节后两周(2月11日-2月24日)重点成交的成交量降幅也超六成,成交下降趋势明显。目前明确表态土地出让延期的城市有26个,暂停的城市有34个。
在全国有土地成交的城市当中,青岛的成交体量最大,年后两周内成交了12宗土地,合计89万平方米。
今年春节后两周,青岛土地成交建面比2019年有52%的下滑,但2019年本身就是土地成交的“大年“;另相较于2017年同期则多成交43万方。相比全国众多城市,青岛近期土地市场整体表现更为平稳。
当下措施不应过度解读
对于当前政策,不应过分解读。国内出台的政策主要围绕地产开发、预售、土地出让和地产融资多个方面,以短期政策为主。
现阶段,全国上下防控疫情仍是主战场,新冠病毒阴霾远未散去。进入二季度后,在“房住不炒“的大基调之下,放松尺度有多大,还很难料。
