[摘要] 中国商业地产正遭受新冠肺炎疫情的无情重击。根据高力国际对全国74个零售商业项目的调研，新冠疫情爆发后，全国线下零售商业市场成为业绩受影响的重灾区
中国商业地产正遭受新冠肺炎疫情的无情重击。根据高力国际对全国74个零售商业项目的调研，新冠疫情爆发后，全国线下零售商业市场成为业绩受影响的重灾区，整体客流损失至少达到八成，餐饮、零售、娱乐等停业达七成。尽管部分商家也同时开拓了线上营销渠道，但目前看来线上营销增长也很有限。
业内人士分析，近年商业地产运营商颇为注重“场景”的营造，但这样也令购物中心在面对疫情这种不可抗力时受挫的程度尤为严重。不过，戴德梁行中国区商业地产董事总经理甄士奇认为，此次疫情的突发事件会成为商业零售业重整再出发的一个机遇点：“大浪淘沙，行业门槛会进一步加高。而食品安全、公共卫生、配套设施等方面也会迎来新的升级，满足消费者对于健康安全要求的新标准。”
李贝贝摄
受疫情冲击商业地产“速冻”
疫情期间，为帮助商户共克时艰，缓解商铺营运压力，不少商场、购物中心推出“免租”及“减租”政策。据公开数据，截至目前全国已有超过80家房企减租超过50亿元。
尽管如此，不少业内人士仍然直言，减租对于线下品牌门店的作用并不大。仅以上海市场为例，《华夏时报》记者近期走访了ipam、上海万象城、七宝宝龙城等多个仍在照常营业的购物中心，发现商场内普遍较为冷清。除超市仍人头攒动以外，多数商铺和柜台人流稀少，不少餐饮品牌门店更是直接闭门歇业。
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“商业地产这次是（受到）重创。”2月24日晚间，全联房地产商会商业地产工作委员会会长、商务部市场运行专家王永平向《华夏时报》记者透露，新冠肺炎疫情对商场构成重创，整体平均销售额冲击掉了七八成。目前尽管开发商给商户给予了一定优惠，但因为疫情当下还没有进入到被全面控制阶段，开发商本身也有资金压力，“商场不确定自己能坚持到什么程度”。而疫情目前对行业带来的冲击，完全取决于疫情的发展，目前还无法确定何时才能恢复。
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值得注意的是，近年商业地产行业颇为注重“场景”的营造，但这一做法也令购物中心在面对疫情这种不可抗力时受挫的程度尤为严重。根据高力国际对全国74个零售商业项目的调研，新冠疫情爆发后，全国线下零售商业市场成为业绩受影响的重灾区，整体客流损失至少达到八成，餐饮、零售、娱乐等停业达七成。具体来看，大部分品牌在1月23日后都经历了销售额的大幅下降，降幅最高的达到90%。相比黄金地段大型高端商场，社区型配套商业的下滑幅度相对较小，在30%-50%左右。
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“这两个月没有哪家的数据会好看。”一位不愿具名的房企人士坦言，公司旗下位于多个城市的购物中心目前都没有闭店，但因为疫情“基本上算是门可罗雀”。其向《华夏时报》记者强调，实际上，不仅仅是他们一家，可以说全国的商业地产开发商们都面临着由人工成本、前期投入的沉淀资金等共同构成的沉重负担。
美的商业公开表示，疫情所致，购物中心的客流与销售额跌幅很大。包括减租成本、防护耗材、营运成本以及品牌闭店等成本在内，美的商业需承担的损失达数千万。
高力国际统计数据显示，在疫情压力下，约16%的租户表示未来可能会关店，11%的租户表示要调整开店策略、控制成本。王永平坦言，商业地产项目的资产规模较大，但是严重依赖于现金流的行业，对于上下游的影响也比一般的中小企业大得多。
目前，由于人流量稀少，不少品牌开始注重线上销售渠道，通过购物群、小程序、“直播带货”等形式吸引顾客。仲量联行认为，线上渠道在这次疫情中有效助力缓和商家压力。但戴德梁行发布的研报则谨慎指出，除了实体商业受到的直接影响外，由于缺少场景，线上商业同样受到波及。
市场下半年有望迎来反弹
面对仍在持续的疫情，业内人士普遍认为，新冠肺炎疫情对商业地产行业的冲击还将会持续一段时间，整体也将面对商业地产项目空置率上升、招商难度加大的困境。
戴德梁行方面认为，零售业中短期前景依然不明朗，大型购物中心市场空置率将有所推升，同时整体平均租金则面临下调。
“一季度业绩无可避免将受到损害并出现下跌。”莱坊董事及上海暨北京研究及咨询部主管杨悦晨表示，“受疫情影响，大部分在上海和北京的商场和品牌店都调整了营业时间或选择暂时关闭实体门店。”同时，莱坊发布的研报预计，短期内部分零售商将会采取更为保守和谨慎的态度，在一定程度上影响购物中心的吸纳量、新建购物中心的招商难度加大等。
“在疫情得到全面控制之前，实体零售受到较大负面影响。”仲量联行方面也向《华夏时报》记者指出，餐饮、影院、健身及娱乐等密集型业态商户的经营，预计一部分今年本来预计开业的项目会延迟开业。
有声音认为，近期，超长假期和“隔离”的生活状态抑制了人们的诸多需求。疫情结束后，这些压抑许久的购买力将会形成“报复性消费”。
杨悦晨表示，“对于疫情结束后的市场消费力还是充满信心的，相信疫情结束后消费市场将迅速回弹，只要疫情可控，中长期来看此次疫情对于市场的影响较为有限。”不过，仲量联行方面则认为，“在疫情得到全面控制后，我们预计消费者情绪将保持谨慎”。当然，“消费者累积的消费意愿终将逐步推动市场的回暖”。
值得一提的是，尽管疫情对商业地产行业造成了严重影响，但业内仍不乏乐观的声音，认为这将倒逼行业加速自我变革。例如，戴德梁行认为，疫情发生后，各方均积极摸索应对，这些将启发市场新的趋势。
“此次疫情的突发事件会成为商业零售业重整再出发的一个机遇点。”甄士奇解释说，“大浪淘沙，行业门槛会进一步加高。而食品安全、公共卫生、配套设施等方面也会迎来新的升级，满足消费者对于健康安全要求的新标准。”比如，远程教育、线上医疗店、新零售生鲜超市、泛娱乐等业态在疫情之下也得以更快速发展，将对商业模式构成影响。
世邦魏理仕向《华夏时报》记者提供的研报也指出，此次疫情的爆发在近期对商业地产市场的租赁和投资将带来较大影响，但预计下半年将迎来反弹。虽然新冠肺炎疫情将主要在上半年对区域内经济增长造成影响，但5G商用、金融业开放、低利率环境等中长期利好和基础性变革将持续推动商业地产的租赁和投资活动。
