[摘要] 为加快推进青岛市既有住宅加装电梯工作，制定出符合法律法规和各方利益的政策，满足广大人民群众，尤其是老龄群体日益增长的对美好生活的向往。
为加快推进青岛市既有住宅加装电梯工作，制定出符合法律法规和各方利益的政策，满足广大人民群众，尤其是老龄群体日益增长的对美好生活的向往。青岛市住房和城乡建设局会同自然资源和规划、财政、市场监管等部门，在充分探索试点及参考各方意见与先进做法的基础上，最终形成了《青岛市既有住宅加装电梯办法（征求意见稿）》（以下称《意见稿》），于8月14日起面向社会征求意见。
记者看到，《意见稿》最大的亮点，也是不少有加装电梯强烈意愿居民关注的焦点问题，就是调整了加装电梯征求意见的比例范围，从“一票否决”变成了“双三分之二”同意就可以申请加装电梯；同时，新规还优化了审批流程，并新增了《对权益受损业主的补偿方案》、倡导连片加装、鼓励引入社会资本、创新使用定制新型电梯等做法。
【比例】征求意见从“一票否决”变成了“双三分之二”
据介绍，青岛市原政策要求加装电梯需经所在单元全体业主同意，虽然能够充分发挥协商民主的作用，将居民矛盾控制在最小范围，但也在一定程度上影响了全市既有住宅加装电梯的速度，无法满足有加装意愿和刚性需求群体意愿。居民对政策调整的期望迫切，居民呼声需要尽快响应，由于当前正处于《物权法》与《民法典》的过渡期，因此《办法（征求意见稿）》规定，既有住宅加装电梯初步方案及设计方案应当充分征求拟加装电梯服务范围内全体业主的意见，加装电梯根据加装形式不同，2021年1月1日前，应当由单元（单元加装电梯）、楼座（平台加装电梯）专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。2021年1月1日起，应当由本单元专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意并签订书面同意意见。
该条款既保障了全体业主的知情权和参与权，也依法依规明确了业主表决规则，同时充分考虑了单元、平台加装电梯的不同情况。
【分类】六大类居民楼申请加装电梯，新规这样定
《意见稿》所称既有住宅是指依法建设并投入使用，具有合法建设手续和权属证明，符合加装电梯条件的四层及以上未设电梯的单元式多业主住宅。
记者看到，该项规定详细说明了六大类型的居民住宅楼申请加装电梯该如何操作的问题。
其中，住宅原规划设计方案中设有电梯，也建设了电梯井，但未实际安装电梯的房屋，在业主协商一致后，可直接采购电梯设备，按要求办理电梯安装开工告知、设备监督检验等手续。
住宅底层为二层及以上网点或高度为7米及以上平台的，居民需经网点或平台入户，可依托网点或平台加装电梯。
依法依规建设的城镇旧村改造回迁房及机关、企事业单位的公有（集体）产权住宅，未办理个人房产证的，产权单位能提供房产使用人等有关情况说明且产权单位及房产使用人同意加装电梯的，适用本办法。
部队在国有土地上建设的干休所、集资房、经济适用房等已向个人发放房产证的房屋，或产权单位能提供对房产使用人等有关情况的说明，且产权单位及房产使用人同意加装电梯的，适用本办法。
前期建设手续不全，已经建成入住但暂时无法办理房产证的房屋，应在补齐有关建设手续，完成房屋初始登记，具备办理个人房产证条件后，再按本办法加装电梯。
拟对居民进行征收补偿安置，或拟以拆除新建（含改建、扩建、翻建）方式实施改造及列入危旧房改造计划的住宅小区（含独栋住宅楼），不适用本办法。
【审批】政府优化审批流程，提供“一站式”服务
《意见稿》还进一步优化流程。根据青岛市《关于深化施工图审查改革的通知》（青建管字〔2020〕20号）确定的改革内容“对全市社会投资简易低风险项目，取消施工图审查”，《办法（征求意见稿）》第十二条规定“建设单位应委托具有相应资质的设计单位进行设计，出具设计方案。设计方案应符合相关规范、标准及《青岛市既有住宅加装电梯设计导则》有关规定，确保加装电梯后不改变原有房屋的整体性和结构安全。未达到办理施工许可条件的，其设计文件无需办理施工图审查。”施工图设计文件审查不再是必要条件。
按照要求，各区（市）政府负责辖区范围内既有住宅加装电梯的统筹推进、规划调度。负责既有住宅加装电梯的手续审批等组织实施工作；负责建立组织领导机构，明确牵头部门，配置工作人员，健全工作机制，优化工作流程，组织辖区内相关部门提供“一站式”咨询服务和手续办理。
【补偿】引导对权益受损 业主协商补偿
虽然新规拟实行“双三分之二”的征求意见范围，但是《意见稿》还规定了既有住宅加装电梯初步方案及设计方案应当充分征求拟加装电梯服务范围内全体业主的意见，尤其应重视加装电梯后可能受到通行、采光、通风、噪声等直接影响的利益相关方的意见。加装电梯拟占用业主专有部分的，应当征得该专有部分业主同意。
同时，《意见稿》还明确规定相关业主认为因加装电梯侵犯其自身民事权益的，可依法维护其自身权益。相关业主对加装电梯有异议的，辖区街道办事处（镇政府）、社区居委会要积极组织相关各方搭建协商平台进行民主协商、议事听证，引导各利益相关方按照“充分协商、兼顾各方”的原则，理性表达意见诉求，寻求各方意愿的最大公约数，妥善化解矛盾。
记者注意到，在业主之间加装电梯签订的书面协议中，较之前新增了《对权益受损业主的补偿方案》，引导居民对权益受损业主进行补偿，通过补偿杠杆，撬动协商难题。
【创新】探索新型商业模式，鼓励研发量身定制新型电梯
《意见稿》拟引导鼓励各区（市）政府建立“老旧小区＋加装电梯”和成片连片勘验规划工作机制，将加装电梯工作作为老旧小区改造首选内容，通过超前服务和规划，实施连片加装，降低加装成本。
同时，还鼓励房地产开发企业、物业服务企业、保险公司、电梯制造企业、电梯安装企业等社会资本积极参与，依法探索代建式、租赁式等新的商业模式，推动既有住宅加装电梯工作。鼓励电梯制造企业自主研发、量身定做性价比高、便利性好、技术过关的新型电梯。
【政策焦点话题】
1．近年来青岛老楼加装电梯政策的实施情况与进展。
市住房和城乡建设局：2016年12月5日，青岛市发布了《关于印发青岛市开展既有住宅加装电梯试点工作实施方案的通知》，该文件作为既有住宅加装电梯综合性政策依据，标志着青岛市既有住宅加装电梯工作正式启动。截至目前，青岛市有303部加装电梯项目进入实施阶段，其中108部电梯交付使用。
2．本次既有住宅加装电梯政策进行修订基于哪些条件与考量。
市住房和城乡建设局：此次对既有住宅加装电梯政策进行修订，主要基于以下几点：一是十三届全国人大三次会议表决通过的《中华人民共和国民法典》对居民决策、征求意见比例有新规定。二是《关于印发青岛市开展既有住宅加装电梯试点工作实施方案的通知》这一文件也将于今年年底到期。三是居民对调整政策中关于征求意见比例的呼声和意愿日益强烈。四是充分借鉴北京、上海、广州、深圳、济南等城市经验和做法。
3．既有住宅加装电梯的资金来源有哪些？
市住房和城乡建设局：既有住宅加装电梯的资金来源主要包括业主自筹资金，所涉及房屋分户账中的专项维修资金，财政奖补资金和社会投资等。其中，业主自筹资金，可使用业主本人及其配偶、本人直系亲属的住房公积金。
业主自筹资金部分，应按照“谁受益、谁出资”及受益大小等因素，按照一定的分摊比例共同出资，分摊比例由业主协商确定。
财政奖补资金部分，市级财政对区（市）进行奖补，奖补办法按照《市级既有住宅加装电梯奖补资金管理办法》执行，区（市）级奖补由相关区（市）政府落实，各区（市）政府出台既有住宅加装电梯财政奖补政策，并完成对加装主体的财政奖补。
4．遇到问题与矛盾如何处理？
市住房和城乡建设局：《意见稿》突出了基层组织作用，《办法（征求意见稿）》在多项条款中明确了街（镇）、社区的应有作用和应尽职责，对街（镇）、社区提出了开展需求摸查、强化窗口服务、建立协商机制、搭建议事平台、强化过程指导、做好宣传培训等工作要求，特别是将民主协商和属地街（镇）、社区及单位调解功能贯穿增设电梯整个过程，进一步压实了街（镇）、社区属地责任。
《意见稿》还规定对已办理规划审查和施工备案手续的加装电梯工程，相关业主和物业服务企业应当提供必要的施工便利，不得阻挠、破坏施工。对违反治安管理行为，由公安机关依法查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。阻挠施工致使相关方或其他业主受到经济损失的，应依法承担相应法律责任。
5．对征求意见稿有意见如何反映？
市住房和城乡建设局：社会各界和市民群众如有意见建议，于2020年9月13日前，通过邮箱（kcsjc＠qd．shandong．cn）向青岛市住房和城乡建设局反馈。
