[摘要] 青岛的“法拍房”市场是怎么样的呢？“法拍房”购买注意啥？可以贷款吗？原房主不迁户怎么办？看这里
9月初，不少人在“阿里法拍”围观法拍豪宅：上海华洲君庭的一幢独栋别墅，起拍价达到2．64亿元，被誉为上海“最贵法拍房”，刷新了司法网络拍卖单套住宅价格纪录。这幢别墅经历107轮出价，最终以3．15亿元的价格成交，较起拍价高出近20％。青岛的“法拍房”市场是怎么样的呢？记者展开了调查。
登录购物平台，可竞买“法拍房”
“法拍房”的全称是“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，债权人经过司法程序并向法院申请强制执行，法院将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债务。为了确保法院判决的权威，提高执行效率，近年来，青岛各级法院开始通过阿里、京东等平台拍卖房产，大家登录淘宝、京东购物平台，就能看见类似页面。
债务人的房产是如何成为“法拍房”的？记者咨询律师后得知，《民事诉讼法》第一百零一条对“诉前财产保全”作出了规定——这也意味着，法院接到申请后，可以依法对房产采取保全措施，防止债务人将其变卖转移。由于房产属于不动产，法院在查封时会发出相关公告，告知在指定期限内，任何人不得对查封的财产转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，否则将依法追究法律责任。
法院“偿还债务”判决生效后，若债务人一直没有偿还，到了判决书上规定期限，通过当事人申请执行，进入执行程序，就可以开始拍卖了。法院会将拍卖信息发布在京东、阿里等网拍平台上，由买受人开始竞买。债务人的房屋，就这样成了“法拍房”。
“限墅令”来了，拍卖的别墅挺抢手
记者从青岛市中级人民法院执行局了解到，2020年，青岛两级法院拍卖过1500多套房产，其中1090多套是住宅；今年已经拍卖了1100多套房产，其中840多套住宅。“房产作为不动产，评估的财产价值较高，一旦被拍卖，能抵扣相当一部分债务。”一名律师告诉记者。
青岛的“法拍房”里，什么样的房子最热门？记者咨询业内人士后了解到，“法拍房”和二手房、新房市场一样，是否热门，取决于房屋本身的地段、房龄、周边医疗教育生活配套等因素。这也意味着，位于市区成熟地段的，特别是周边有学区的住宅比较热门。
值得注意的是，“法拍房”中，别墅的销量也挺好。法官和业内人士分析后告诉记者，究其原因，一是受到“限墅令”的影响，独栋、联排、叠拼之类的住房会越来越少，很多人会抓紧时间买；除此之外，有资金购买别墅的买受人，能接受得起法拍竞买溢价。青岛中院执行局今年拍卖过一幢位于东海东路的独栋别墅，起拍价为3800多万元，经过300多次溢价，最终成交价为4700多万元。
别光看着起拍价低，想“捡漏”得看运气
现如今，市民如果想购买“法拍房”，点开手机“淘宝”“京东”等软件，在相关页面查看拍卖公告，缴纳一定保证金后，到了时间就可以参与拍卖。执行局法官告诉记者，法院在拍卖房屋前，会依法进行评估，在评估价格的基础上下降一定的幅度，开始起拍。
根据最高人民法院关于司法网络拍卖的规定，第一次拍卖的起拍价不得低于评估价或者市价的70％，若流拍再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20％。下降的幅度原本是为了方便竞买，但不少人瞅准“法拍房”起拍价低于评估市场价，打起了“捡漏”的主意。 9月上旬，青岛西海岸新区庐山路一栋133平方米的住宅起拍价为134．7万，经过120多次溢价，最终以199．7万成交。这个价格，比评估价低了40多万。
尽管有人成功“捡漏”，但记者采访了律师和购买过“法拍房”的人士后得知，“捡漏”成功一要看运气，二要看经验和资金的准备——你想捡漏，别人也想捡漏。去年9月，青岛一对夫妻先后参与了青岛西海岸新区三套“法拍房”的竞买，却都没有成功。其中，第三套“法拍房”的起拍价94万，最终成交价超过了137万，溢价率超过40％，高于不少人能接受的范围。今年春天，市民陈先生通过法拍购买了一套位于珠海路附近的住宅：起拍价283万，经过了90多轮竞买，溢价率接近50％——最终成交的价格，超过了420万。
“法拍房”购买者：这份尽调报告帮了大忙
9月11日，市民陈先生向记者讲述了他在淘宝的阿里拍卖平台上购买“法拍房”过程。陈先生在市南区一家企业上班，第一套房子买在青岛西海岸新区，上下班的通勤时间要两到三个小时。“第一套房虽然在我名下，但是给家里的老人住着。”陈先生称，一直以来，他和太太都想买一套性价比高、离单位不远的住房。
“我听朋友说过‘法拍房’，一直在拍卖平台上关注着这事。”陈先生称，他知道“法拍房”的起拍价会低于市场价，也抱着“试一试”的心态，想找个机会“捡漏”。
今年4月，陈先生发现淘宝上有一套位于珠海路附近、面积为130多平方米的“法拍房”，起拍价为283万，陈先生一下动了心。陈先生之前听说过“法拍房”有人实际居住的、需要自行清迁的情况，他根据“法拍房”资料下留有的联系方式，咨询了法官。“法官告诉我，这套房子可以正常过户，里面也没有住人。”陈先生称，法官的话让自己吃下了定心丸，交上了拍卖保证金。
一家和阿里有合作的辅拍公司很快给陈先生出具了一分关于“法拍房”的尽调报告：这份尽调报告里，解答了是否已腾房、水电物业费欠缴额度、需要缴纳的税费等陈先生关心的问题，并明确显示房屋已是空置状态。
5月中旬，包括陈先生在内的六人参与竞买。经过90多轮的竞买，这套房屋最终被陈先生以420多万的价格买下。“说实话，我觉得贵了点，但房子到手的时候，我还是觉得值得。”陈先生称，办案法官和阿里拍卖平台、辅拍公司的服务态度都非常好，两个月后，陈先生拿到了房本，搬进了新家。
“法拍房”购买注意啥
可以贷款吗？原房主不迁户怎么办？看这里
购买“法拍房”，和从原房主手中购买二手房、从开发商手中购买新房一样，都是通过合法手续购得房屋。对于绝大多数购房者来说，耗费数百万元买房是人生中的一次重大抉择。买房无论是为了投资、改善居住条件、子女入学抑或离父母近，人们大都会有各式各样的担心，尤其是对“法拍房”，心中的疑问更多。记者咨询了法院、公安、教育、不动产交易机构等部门，请相关人士给出答案。
尽调报告里有啥？业内人士：你关心的都有
据购买“法拍房”的陈先生介绍，“专业的人干专业的事”这句话，是他在法拍房竞买过程中深深体会到的。“买‘法拍房’，有一个正确的辅拍公司很重要。”和拍卖平台有合作的青岛融象辅拍有限公司负责人崔寅涛告诉记者，一家正规的辅拍公司会为客户提供从头到尾的一条龙服务。“我们在服务客户的过程中会提出，要对房子有正确的预算，帮客户计算一下扣除的税费，反推出客户能承受的价格。”崔寅涛称，随后，他们会提供一份详细的房屋的尽调报告，在报名环节、竞拍过程中提供专业的服务。一旦客户竞买成功，他们会帮忙完成过户手续，继续和法院保持沟通，最终完成房屋交付。如果客户有需要，他们还会帮忙去银行申请贷款。
常言道“买卖不破租赁”，很多“法拍房”即使被竞买者买下，还是处于被租赁或者其他占有状态，有时会引发新的矛盾。“购买‘法拍房’，核心问题在于实际入住的环节。”崔寅涛表示，从这里不难看出，在竞买之前，一份关于“法拍房”的尽调报告有多么重要。一份尽调报告中，会有房产的评估市场价和起拍价对比、房产的位置、南北朝向、学区、原房主和租赁人员背景、是否凶宅、是否被水泡过、是否起过火等背景资料。让竞买者在竞拍时面对竞争对手的一波波价格攻势能显得游刃有余，实现利益最大化。
记者了解到，竞买者在部分平台、网站等竞买“法拍房”，需要自己去调查，或者委托辅拍公司调查。但通过阿里、京东的大平台竞买“法拍房”，可以直接得到一份尽调报告。“我们平台和几家辅拍公司有合作，让他们出具详尽的尽调报告，确保竞买者能了解更多的情况。”阿里拍卖工作人员告诉记者，阿里拍卖还会考核这些辅拍公司，确保他们为竞买者提供优质服务。
买“法拍房”，这三点一定要注意
陈先生归纳了几点购买“法拍房”的经验，希望给大家提个醒：首先，一定要看清楚拍卖公告下的内容，可拨打公告中留下的电话咨询详情。如果想尽快住进去，一定要问清楚房子目前的情况，是否处于租赁，或者因其他原因尚未腾退。
其次，购买“法拍房”，涉及评估、裁定、执行、变更过户等多个部门的多个手续，购买者在工作日往往要上班，没时间去办理。这个时候，“专业的人干专业的事”就显得尤为重要了，有辅拍业务的公司可以帮忙办理。据陈先生介绍，这些手续，都不是他自己去跑的：相关工作人员被委托授权后，忙前忙后，最终拿着司法裁定文书去房地产交易中心，办出了陈先生的不动产权证。
第三，“法拍房”之所以被人关注，肯定是因为它有一定的稀缺性。为了提高涉案财产的处置效率，法院联合银行还推出了“法拍贷”业务，让更多符合贷款条件的人只要交得起首付，就能购买。在这种情况下，更多人抱着“捡漏”的心态去购买“法拍房”，但好房子谁都想要，你想捡漏，别人也想捡漏。经过竞买，成交价经常会高于评估价。既然是参与拍卖，这个心理准备，一定要有。
按照限购政策，外地人能买“法拍房”吗？
记者咨询了房产中介机构和房产开发从业人员后得知，青岛这次的限购政策，是以2018年4月青岛市国土资源和房屋管理局发布的《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》为准。其中第一条明确规定，在市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（包括高新区）范围内，对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭、能够提供从购房申请之日起前两年内在青岛市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住房；对在上述区域内已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供上述纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。
9月11日，记者咨询青岛市不动产登记中心后了解到，“法拍房”不受这一限购政策约束，外地人即使不符合上述关于纳税或者缴纳社保条件，也可以购买上述六区内的“法拍房”；在上述六区范围内有两套或两套以上住房的本市居民，也可以购买“法拍房”。但要注意，位于这六区内的“法拍房”一样要受到五年后方可上市交易的限制。
购买后房里要是住着人，怎么办？
一般分为两种情况。第一种，有人在合法使用着这一套房屋，例如租赁。如果订立租赁合同时，“法拍房”尚未处于查封、冻结状态，“法拍房”的原主人和租户签订的租赁合同是合法有效的。“打个比方，租客和房东签了五年租房合同，房东当时经济状况尚佳；租客租到第三年，房东欠债了，房子被拍卖，租客可以按照合同再租两年，但要把租赁费用交给买下房子的人，这叫‘买卖不破租赁’。”律师告诉记者，房屋拍卖的网页上一般会有房屋是否已经腾空的介绍，并留有办案法官的电话。如果想买“法拍房”，为避免这种情况，一定要问清楚。
第二种情况，有人故意占据房屋赖着不走。这种情况下，可以要求对方腾房，如果对方不依，可以依法申请强制执行。但是，强制执行并非今天申请次日就能执行。最保险的办法，还是提前问清楚。
房屋成交后原房主不迁走户口，怎么办？
根据青岛市相关规定，如果原房主不迁走户口，购买了“法拍房”的当事人依然可以拿着登记自己名字的不动产权证，到房屋所在地的派出所办理相关业务。一般情况下，社区民警将设法联系原房主并告知，让他（她）在规定时间内把户口迁出。如果原房主一直没有迁出，派出所会将原房主的户口迁到辖区内集体户上。
法拍的学区房，学位会不会被原房主用了？
近年来，北京有的区开始实行“六年一学位”政策——甲为了孩子买了乙出售的学区房，但六年内，乙的孩子对口入学，就占据了这个房产地址所对应的学位，甲的孩子就没法上了。不少青岛的“法拍房”竞买者考虑过学区的因素，他们担心，“法拍房”如果是学区房，但在六年内房主的孩子已经就近上学了，自己孩子随迁入户后会不会无法上附近的小学？记者咨询了青岛主城区的部分区市教体局和小学后得知，青岛暂时还没有类似“六年一学位”的政策。只要满足有片区不动产权证、户籍地、居住地和不动产权证上地址一致等相关政策要求，孩子是可以上学区房片区小学的。
买“法拍房”住宅，能去银行贷款吗？
买“法拍房”，是可以贷款的。之前，青岛“法拍房”只能通过全款付款方式购买。 2020年1月开始，青岛中院联合多部门创新推出“法拍贷”业务，只要符合条件，买受人均可通过向商业银行申请个人住房贷款参与法院不动产（包括住宅和商用房）司法拍卖。
“法拍贷”业务极大缓解买受人的资金压力，减少因房屋总价过高、潜在竞买人一次性付款筹集资金局限引起的流拍问题，大大提高了涉诉房产的司法处置效率。但法院提醒，虽然“法拍房”不会受限购政策限定，但“法拍贷”也要符合银行关于“限贷”有关限定。例如“法拍贷”住宅，有些银行的贷款比例为首套 70％，二套房 60％，如果“法拍房”是第三套房，且房主名下已有的两套房产尚有贷款，将无法办理贷款。
