[摘要] 2021年房地产调控已突破420次，购房者入市欲望跌至冰点。楼市黄金九月，各路开发企业能否借力金九实现反转呢？
2021年房地产调控已突破420次，购房者入市欲望跌至冰点。据克而瑞地产研究数据显示，今年8月，29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降22％和10％，百强房企整体业绩表现不及历史同期。值得注意的是，本月正是传统的楼市黄金九月，各路开发企业能否借力金九实现反转呢？
百强房企单月销售额降幅超20％
克而瑞地产研究数据显示，今年8月，29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降22％和10％，百强房企整体业绩表现不及历史同期，TOP100房企单月销售操盘金额同比下降20．7％、环比下降10．7％。
数据显示，2021年8月，百强房企中近7成企业单月业绩同比降低，其中26家同比降幅大于30％。同时，包括绝大部分TOP30房企在内，近8成企业单月业绩不及上半年月均水平。整体来看，8月房企单月业绩表现不及上半年及历史同期，有逾40家百强房企同环比双降。记者查阅资料了解到，从多家已公布8月销售业绩来看，多数房企业绩下滑。其中，8月，万科实现合同销售面积219．4万平方米，合同销售金额370．3亿元，同比降36．9％；旭辉控股合同销售金额约200．2亿元，同比减少21．8％；时代中国前8个月签约面积与去年同期的352．9万平方米减少13．8％。
纵观今年上半年房地产市场行情，房企利润率水平降至历史低位。数据显示，被视为“利润王”的中海地产，上半年毛利率和净利率分别同比下降2．1个百分点和3．9个百分点；包括华润置地、万科在内的多家行业龙头，盈利水平均有不同程度的下滑。
位于崂山板块的海信璞悦售楼处开放半个月的时间，前来看房咨询的购房者络绎不绝。
青岛主城郊区冰火两重天
具体来看青岛楼市，A面是市区豪宅“秒光”，B面是郊区陷入“百盘大战”。据卓易统计数据统计显示，今年前8个月，青岛楼市销售排行榜前六名有五个崂山豪宅，热销到无以复加的程度。与此同时，近郊楼盘开启“百盘大战”，纷纷开启降价模式，工抵房、特价房、精装改毛坯频现市场。
2021年8月，青岛新房成交创近半年新低。数据显示，8月份青岛新建商品住宅成交10966套，为近半年来最低点，成交面积127．48万平方米，成交总金额204．86亿，分别环比下降13．7％，11．2％和9％。数据的急转而下，在市场上也得到了印证。近期，青岛近郊出现了多个楼盘降价大跳水，个别板块甚至出现了“百盘大战”的现象。像是西海岸灵山湾龙玺、碧桂园珠山郡等，胶州新城区的奥园、花样年、少海板块以及胶州上合的荣盛等出现了不小幅度的降价，即墨也出现了花式降价促销，无论从规模还是降幅，都是今年以来最大的。“政策调控从供应端和需求端多管齐下，“房住不炒”的基调正不断渲染。”卓易数据首席分析师王玟琳表示，房子作为投资理财属性的意识减弱，目前楼市分化是”不断挤掉水分“之后的表现。
崂山高端楼盘的销售热度可见一斑。
不过，值得注意的是，青岛主城区楼市，尤其是崂山片区在今年的市场表现可谓可圈可点。数据显示，今年前8个月，青岛楼市销售排行榜前六名中，有五个来自崂山板块，高端楼盘销售热度可见一斑。具体来看，2021年前8月青岛住宅TOP10项目累计销售合计约236亿。其中，大云谷·崂山金茂府签约44．87亿位居首位，山东头银丰玖玺城34．6亿位列第二，单套平均总价超过1100万，目前一期房源多剩低楼层；融创影都学府签约30．83亿元。此外，位于崂山区的海信君澜，凭借26．25亿元销售金额位居榜单第四席位，融创崂山壹号院项目销售19．41亿元位居第五，同样在崂山板块的佳源华府项目以成交257套、销售金额19．29亿元位居第六。
“崂山区的豪宅卖火了，房价也涨了，而且一路向北延伸。”资深房产评论张百忍分析道，经过今年上半年的热销，崂山的住宅价格早已越过辽阳路，达到了35000到40000的价格线，在此过程中，崂山板块热盘的布局也在不断扩容，如今已经蔓延到了株洲路一线。
近日，记者在海信璞悦销售中心看到，尽管不是周末，但是前来看房的人依然络绎不绝。据海信璞悦项目负责人介绍，售楼处开放仅仅两周时间，意向登记客户就已经超过了500组。“可以看出，这个项目很受中高端购房群体的青睐。”据杨经理介绍，璞悦致力于规划打造城市核心板块的小高层住区，为绿色二星级建筑，属于海信产品系里的璞湾系代表力作，产品定档海信A＋级高端产品。记者探访项目周边发现，璞悦位于深圳路核心位置，距M2地铁站也就四五百米的距离，邻近宜家、万象汇商圈，区域配套优势相当明显。
“今年金九银十，青岛楼市最大的特点就是郊区和市区的分化越来越严重，可谓冰火两重天。”张百忍分析道，“究其原因，主要是目前购房者的需求愈加倾向改善型，而目前的供地结构还是停留在刚需的层次。因此，受供求关系影响，拉高了崂山板块楼盘的关注度。”
能否借力金九实现反转
金九作为传统黄金节点的最后一个档口，已然过半，各路开发企业能否借力金九实现反转呢？对此，中国房地产数据研究院陈晟表示，下半年将面临惨烈的价格竞争。一些资金压力比较大的企业，完成全年目标完成率相对困难，部分房企因资金紧张降价是大概率事件。
8月31日，融创中国董事会主席孙宏斌在2021年中期业绩投资人会议上表示，下半年市场压力较大，国家政策坚决，使得大家对房价有不上涨预期。有些企业压力比较大之后就降价，预计市场还是会比较惨烈。持同样观点的不止融创。万科总裁祝九胜则表示，越短期的预测越难做。对万科而言，全年压力还在，长远来看，房地产行业毛利率下行仍未见底。
从青岛市场来看，新盘选择在金九银十首次登台，也背负了一定的压力。据记者初步统计，9月青岛共约有30个楼盘开盘或推新，在入市新盘数量上甚至少于过去两个月。不同于8月份的西海岸、城阳的扎堆现象，9月份入市新盘的分布则比较均衡，西海岸、城阳区、市北区和即墨区均有不少新盘入市。“今年青岛楼市的金九银十，与往年不同，确实是一道严峻考验，因为它关系到相当一部分企业的生死存亡，如果这两个月销售良好，就能应付年底的债务情况。因此很多开发商会抓住机会进行促销。”张百忍表示，就青岛而言，郊区形势更为严峻，像是胶州、胶南，已经陷入了百盘大战的局面，以价换量是撬动市场的唯一出路。
青岛财经日报／首页新闻记者 李雯
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