[摘要] 今年以来，东李新楼盘至少有10个，其中纯新盘占了半壁江山。
要说今年青岛主城楼市主要看东李，并不为过。据不完全统计，今年以来，东李新楼盘至少有10个，其中纯新盘占了半壁江山。近日，记者在探访过程中了解到，该片区目前吸引的多数为改善型购房者，房源总价在300万元～500万元的居多。但由于品质和品牌参差不齐，各楼盘销售情形分化十分明显。业内人士认为，随着片区交通、教育等配套的不断完善，东李将是未来重要的主城改善片区。
业内：刚需向改善的过渡期后期教育配套会更多
青岛房产网红天团特邀专家张斌认为，东李改善型房源的扎堆出现，也印证了“十四五”规划中青岛发展的重要方向，即以主城区为主。“东李的再次高光，说明了主城区有大片可利用地块的区域越来越少，目前主城区的教育资源主要集中在浮山后和老市南，相信为了平衡，后期东李会有更多教育资源进驻，以吸引越来越多的改善人群入住。”张斌说。
青岛房产网红天团特邀专家、卓易数据高级市场分析师王玟琳分析称，目前虽然东李已步入改善时代，但今年上市的10余个项目中，仍有不少90平米以下的刚需产品在售。这是其区别于崂山前海一线、松岭路、张村河及浮山后的重要特点。“从一定程度上来说，东李目前是刚需走向改善及高端的过渡期，所以无论是刚需还是改善人群，来此置业都是不错的选择。”王玟琳说。
楼盘：东李现“十盘大战”，总价300万元～500万元居多
沉寂五六年之久的东李楼市，今年再次迎来大爆发，绿城春溪雲庐、绿城锦上月鸣、森林公园、上流和苑、金水云麓、河岸首府、融海云著、万竹云峰、融海启城、华新园珺台呈现出“十盘大战”的场景。
东李位于李沧东部，世园大道以北。青岛的“十四五”规划中，将李沧的东李、北客站和楼山片区定为重点发展区域，而就房地产角度来看，目前优质的土地和品牌房企主要集中在东李。
从时间轴来看，年初东李首现的新盘是绿城的两个项目——春溪雲庐和锦上月鸣，前者推出的127～190平米的洋房，均价为35000元／平米，后者推出的118～150平米的高层，均价约为25000元／平米，目前均在收尾阶段。到了3月，五家房企联手推出的森林公园项目开盘，先推的产品为113～143平米的毛坯产品，近期在售的3个楼座均为精装修产品，建面在113～167平米之间，均价在22000元～25000元／平米。到了5月份，融海云著项目首开，仅有1栋住宅，面积段在69～115平米之间，均价在22000元～24000元／平米。
另外，东李目前还有多个纯新楼盘，尚未开盘。比如华新园珺台，是东李新盘中少有的低密度洋房和小高层产品，面积段在104～136平米之间，得房率达83％，紧邻李村河与双峰山，环境是一大卖点。再比如融海启城项目，预计近期首开，将推出10～12号楼3个高层楼座，面积段在89～155平米之间，目前正在验资阶段。
除此之外，上流和苑、金水云麓、河岸首府等老盘目前仍在顺销中，产品有高层、别墅和大平层产品。据悉，目前片区产品套总价在300万元～500万元的居多。
现状：有的一房难求，有的无人问津
虽说“十盘大战”，但不难看出，东李的楼盘间仿佛“约好了”一般，岔开了推盘时间。最早开始的绿城两项目，到森林公园，再到目前即将推的融海启城、华新园珺台、万竹云峰等项目，几乎按时间轴一一布排，十分有序。因此，各个楼盘间除了产品和定位不同外，同时期竞争的局面并不多。但即使按照每个楼盘开盘时的情形来看，整个片区仍存在分化严重的情况。有的楼盘一房难求，有的却乏人问津。
绿城理想之城的春溪雲庐和锦上月鸣，选择在今年农历年后首开，去化率分别高达8成和7成，开盘当天总销售额超10亿元。对此，有业内人士分析称，这主要源于理想之城深耕东李17年，给片区带来的变化。5座生态公园、1座五星级酒店、2所优质商业购物场所，加上在建的地铁2号线东延线，以及业内绿城的口碑，均成为这两个项目的热销密码。
其次，我们要说的是目前正热销的森林公园项目。上周末记者现场探访时，工作人员忙到没时间接待，在接待记者的2个小时时间内，置业顾问跑出去接了好几通电话。项目一名置业顾问分析称：“主要是地脚好，与崂山搭界，品质不错，价格也不高，精装均价23000元／平米左右，因此吸引了不少改善客户。”据内部人士透露，8月截至29日，该项目热销了近200套房源，在目前的市场上可谓“一枝独秀”。不过，在项目现场也有购房者告诉记者，森林公园目前二期精装均价低于一期毛坯均价，购房者担心之后价格继续下行，所以持观望态度。
相形之下，有几个楼盘则显得有点“冷清”。一在售老盘的置业顾问告诉记者，该项目目前在售实景装修现房，主要为平层产品，复式总价在520平米～550平米之间。“这个总价并不低，所以改善型人群还是会考虑选浮山后还是选东李。”一尚未开盘的项目置业顾问告诉记者，原本其计划今年8月开盘，结果因为蓄客不足，决定延期。“现在改善客户被浮山后和东李轮番抢，仅仅东李也好几个楼盘在争，没有‘杀手锏’很难出圈。”上述置业顾问说。
客群：配套加码，不少购房者来自崂山片区
东李的首个高光时刻在2013～2015年间，在售楼盘多数为刚需产品。那时片区刚开发，交通并不发达、教育资源也相对欠缺，整个片区仅有环境资源这一个重要抓手。彼时万科、卓越、绿城等品牌房企便在此拿地，开发的高层产品早期单价仅为每平米七八千元，直到2014～2015年，整个片区迎来洋房时代，一些低密产品吸引了一部分微改善人群前来置业，洋房均价高的时候在13000～14000元／平米左右。2015年～2016年，片区内项目陆续交付，加之交通、教育资源的不断进驻，东李片区崛起。
如今的东李，城市界面新，片区内基本是新房和次新房；自然环境优越，南、北、东三面有山，改造后的李村河“一条碧带”绕城来，2号线东延线的开建弥补了地铁的不足，高知家庭带来的生源质量不断提高，教育成绩也可圈可点。二中院士港分校面向李沧区全区招生，李沧实验初中（北校区）建成招生，都会给东李的教育带来更多改观。这些都是东李目前备受改善型置业者关注的重要原因。
市民王女士告诉记者，自己一直想置换套大点的房子，给家人住。半年多以来，她一直在崂山和东李之间转换、看房，最终选择了东李。“主要原因是，我的两个孩子都已顺利入学，所以买房并不考虑学区问题。另一个原因是，同样500万元的总预算，我在浮山后和崂山也就能买套120平米左右的房子，到了东李，能买套150平米以上的。这种居住体验区别还是很大的。”王女士说。
对此，多名置业顾问表示，确实有不少人群是从浮山后和崂山过来的。“一般来说，考虑孩子上更好一些的学区，客户根据自己的预算，可能首先会选浮山后。但如果仅就环境和购房价格来考虑，同样的钱在东李可以买到更大更好的房子。”东李一名置业顾问说。
