[摘要] 进入8月，楼市平静之下暗流涌动，最明显的是政策端的变化。
进入8月，楼市平静之下暗流涌动，最明显的是政策端的变化。最近一段时间，房地产市场迎来了密集的政策利好信号，房地产政策调整的落地细则有望加快出台。楼市由“峰值时代”转向“品质时代”已经成为不争的事实，品质居住需求的供需矛盾带来巨大的结构性机会，在政策支持下，岛城楼市会如何反应？购房者又有哪些期待？
楼市政策密集出台
在刚刚过去的两周时间内，房地产市场迎来了密集的政策利好。
7月21日，重要会议提出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造。
7月24日，关于房地产的表述发生重大变化。强调适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。
7月26日，税务部门梳理几年以来税费优惠政策指引，涉及个人购房契税、增值税等优惠。
7月27日，住建部发话，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款认房不认贷等措施。
8月1日，央行提出指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
8月3日，郑州发布楼市新政15条。
8月4日，南京出台南京楼市新政8条。
……
政策密度越来越高，从方向、指导再到细则，从上到下，从部门再到各个城市，在短短的10天内开启了政策持续加码。
7月24日，中央政治局会议召开，定调适应房地产市场新形势，适时调整优化房地产政策。随后，住建部紧跟发表声明支持房地产市场。北京、广州、深圳、上海等多个核心城市住建部门跟进表态，要大力支持居民刚性和改善性需求。
8月以来，海南、河南郑州、武汉、南京等地频频出台稳楼市政策，从内容来看，多为优化公积金政策、购房补贴、金融信贷支持等方面，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
具体到近期青岛层面的政策，7月18日，青岛市两部门联合发布《关于调整市级统筹人才住房日常申请工作有关问题的通知》，对市级统筹人才住房日常申请条件、审核时限及选房方式予以调整。通知放宽了申请条件，在符合限购条件下，本人及配偶在青岛持有不多于1套商品住房且未享受过本市住房优惠政策的人才，可报名申请市级统筹产权型人才住房。
7月21日，青岛住房公积金中心发布关于对《青岛市住房公积金提取管理办法（征求意见稿）》征求意见的通知，放宽部分住房公积金提取条件。
8月3日，青岛市住房公积金管理中心发布通知，为进一步支持刚性和改善性住房需求，即日起，青岛市将在推行存量房单纯住房公积金贷款“带押过户”业务的基础上，进一步拓宽业务办理范围，开通住房公积金组合贷款“带押过户”。
利好信号至今已持续两周时间。楼市，正等待新的演进方向。业内人士认为，居民购房信心以及购买力的实质性提升，仍是楼市能否被进一步提振的关键，而利好政策落地是购房信心恢复的重要推动力。地方政策持续放松已成为一大趋势，接下来预计更多核心一二线城市将加入松绑、调整队伍中来，并成为松绑主力军。购房需求尤其是改善需求的置业门槛会持续降低，体现在“认房不认贷”、税费减免、首付比例和贷款利率调整等方面。随着换房置业门槛的降低，大户型会更加热销，“一步到位”式的换房置业需求将加速释放。
但也有业内人士认为，一二线城市的强刺激政策并不会出现，尤其是一线城市的北京和上海不会出现全面松绑，仅非核心区域有适度放开的可能。政策刺激后，也很难再现当年的V型反转行情。目前，购房者信心还需要强有力的政策来推动，且政策效果存在一定的时间窗口，房价下行、收入压缩、交付不确定性等影响之下，短期内，低位盘整的现状难以根本性改变。
“认房不认贷”备受关注
在多地推出相应优化政策的同时，受访专家普遍表示，“认房不认贷”的落地执行在未来尤其值得关注。有房产中介告诉记者，“据我们的沟通情况，多数业主都持观望态度，等待政策调整，特别是打算换房的改善性需求业主，‘认房不认贷’最受关注。”
什么是认房不认贷？青岛链家商圈经理赵加强告诉记者，所谓的“房”是指名下拥有的房子，而“贷”不仅是指名下有没有贷款，还可以被理解为有没有“房贷记录”。通常来说，认房认贷政策往往与贷款利率挂钩。目前，国内的政策可以分为“认房认贷”“认房不认贷”以及“认贷不认房”。其中“认房认贷”是指不管你是名下有房，还是只有房贷记录，再买房都会被认定为二套房，无法享受首套房贷款等优惠政策。而认房不认贷，指的是只要名下无房，不管有没有贷款记录，都可以被认定为首套房。“认贷不认房”，只要房贷已还清，不管名下有没有房，都可以被认定为首套房。
据了解，“认房又认贷”的政策明显提升了换房群体的首付门槛，利率更高且不少城市首付比例也更高，可以说提高了换房的成本。当初“认房又认贷”政策发布后，重点城市换房活跃度明显降低，妥协性换房等特征显现。但随着三孩政策放开，家庭对居住面积的需求进一步增加，而实际交易中一次改善换房面积往往不能一步到位，改善需求受到抑制。而“认房不认贷”可降低换房成本，加快改善性需求的释放。
据卓易数据统计，1－7月，青岛新建商品房共计成交74246套（不含退房），成交面积854．16万平方米，成交总金额1254．05亿元，成交套数和成交面积分别同比上涨2．5％和1．3％，成交金额同比下降1．06％。从区域数据来看，青岛市场依旧分化，影响到整体成交数据也影响到房企的战略版图。前7个月去化较好的项目，要么占据核心位置、具有支撑性要素，要么是价格优惠力度较大。改善型产品的增配明显，中高端产品成为市场供应主力。
认房不认贷对改善市场有何影响？贝壳研究院专家认为，“认房不认贷”政策实施之后，一方面使刚需和改善群体循环起来，改善性群体将原有住房挂牌出售，增加刚需房源供给，满足刚需入市需求，实现刚需和改善群体的良性循环；另一方面，改善群体卖掉二手房后购买新房，促进二手房和新房的良性循环，进一步改善新房市场销售，房企回款加快，拿地投资信心提高，土地市场得以修复，最终实现房地产市场和行业的良性循环。但即使调控政策有所放松，市场也不可能马上进入量价齐升的通道，因此对于近期需要处置物业的业主，如想顺利出售，其定价仍需有一定的竞争力。
吕蕾
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