第三季度青岛楼市终于摆脱"限购"阴影 新房仨月卖了32175套

2012年7月-2012年9月青岛市新建住宅成交量走势图

    新闻网讯 青岛楼市下半年开场如何？有没有从“低谷”中走出来？数据说了算。根据青岛网上房地产的数据显示：2012年7月1日-9月30日，青岛市新房共成交32175套，新房总成交面积3265099平方米。新房成交量比2011年第三季度同比上涨了近四成。其中2012年7-9月的新建住宅总成交量为29179套，新建住宅总成交面积2930755平方米，与2011年同期相比上涨了26%，接近三成。可以看出，与阴云笼罩的2011“调控年”相比，今年第三季度成交终于出现了显著回升。

【成交】

走出“调控年”寒冬阴影 新房成交月月都过万

    从2012年青岛楼市整体走势来看，前六个月成交量可谓是从低谷中艰难爬起，5、6俩月有了明显起色。有了上半年的铺垫，第三季度楼市成交顺势高涨，首开的7月份打了个“漂亮的翻身仗”，新房总成交10379套，这是2012年以来青岛市新房月度成交量首次突破1万套大关。

    8月稍逊于7月，总成交10062套，虽然环比小幅下降了3%，但8月新房成交量再度超过了“一万套”大关，新房成交面积也超过“一百万”平方米，基本延续了青岛楼市持续热销的走势。7、8两月接连过万彻底打破了七八月份是楼市传统淡季的一贯模式，青岛楼市的热闹红火仿佛一夜间“穿越”回到了2010年房地产市场最火爆的时候。

    备受关注的“金九”上演了一出“反转剧”，前三周成交量一直维持在2000套上下，但临近月末逆势崛起，最后一周成交4000余套，使得9月新房总成交11734套，其中新建住宅占10549套，成交面积达1049420㎡，住宅成交量环比增16.2%，同比上涨幅度达到34.4%。值得注意的是，这是今年以来青岛新建住宅成交量首次突破“万套”大关，住宅成交面积也首次突破“百万平”。这样抢眼的数据不仅刷新了2012年多个“最新”、“最高”，也让今年的“金九”成为了青岛楼市历史上最红火的“金九”。

【房价】

不再一味“喊跌” 三季度房价趋稳

2012年1-9月房价走势（单位：元/㎡）

    房价也可忠实反映青岛楼市的大体走向。从2012年1-9月青岛住宅均价统计图中可以看出，全年房价最高点在1月份，随后快速下滑，从第三季度开始降幅趋稳。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2012年7月青岛住宅样本均价为9527元/平方米，环比下降0.13%，与前一个月相比环比跌幅扩大0.09个百分点。

    8月青岛仍在房价下滑的城市之列，住宅成交均价为9523元/平米，环比下降0.04%，但与前一个月相比环比跌幅缩小了0.09个百分点。据统计，进入2012年以来，青岛住宅均价已连续第7个月出现环比下跌。在纳入统计的山东11个城市中，有10个城市的住宅均价呈环比上涨趋势，只有青岛一个城市住宅均价环比下跌。

    青岛房价上半年“跌跌不休”，但进入下半年后，高调“喊跌”的楼盘明显减少。7月份时还比较“矜持”，当月宣告要开盘的24个新盘中近七成尚未确定最终价格，城阳、李沧等地多个楼盘更将选择用交认筹金、登记送优惠等方式来“蓄客”。

    当7月以成交量过万的好成绩落幕后，不少新盘开始暗中调高开盘或加推房源定价，据统计，在20家原定要在8月问世的楼盘中，有6家新盘与原定价相比有所上涨，价格上涨的主要原因是：加推地段、房源更好的高品质房源，敢于喊着涨价的这些项目也大多是前期已开盘在售的经典老盘。

    9月“两极分化”的现象更加明显，一方面少数纯刚需盘“新面孔”问世，选择用价格撬开市场，收效显著。另一方面，“喊涨”的阵营在逐步扩大，已亮相多时的老项目出现抬头趋势，一些改善性楼盘也在逐渐改变岛城房价结构，如崂山区的远洋风景二期、春光山色三期、世园会周边的玫瑰庭院、毗邻浮山香苑的香山美墅等，在一定程度上拉高了青岛房价整体水平。总体来看，“涨多降少”已成为当前楼市的主色调，降价楼盘反倒成了少数“非主流”。

    从市场上看房价有了抬头迹象，但从目前的政策走势来看，青岛房价大幅回暖的可能性微乎其微。早在8月底，住建部有关负责人就向媒体透露，住建部正密切监测房地产市场的变化，研究进一步强化市场调控的政策措施。此举也被解读为防止楼市旺季急速升温的首剂“预防针”。9月中下旬，多部委更是频繁针对房地产市场过热的现象进行喊话。近日住建部有关负责人进一步指出，有关部门要密切关注住房成交量、房价等关键指标的新变化，做好防止房价反弹的政策预案。

    基于以上政策，青岛房价在第三季度稳中有降。可以预见的是，2012年最后三个月房价仍将维持这种趋势，大幅上涨的可能性不大。

    【延伸阅读】

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【市场】

低总价小户型热销依然是最爱 单价过万大户型成交量也卖得不错

    从成交面积方面来看，在第三季度成交的29179套新建住宅中，中小户型占据绝大多数。其中60-90平米的小户型是购房者的最爱，共卖了12114套，占整个第三季度成交总量的41.5%，同比上涨一成。户型在90-120平方米的新房是楼市的另一大消费主力，成交量为10963套，占第三季度新房成交总量的37.6%，同比去年上涨42%。以上两种户型新房的成交量占据第三季度新房总成交量的79%。

    此外，60平米以下户型成交915套，同比涨40%；120-144平米户型成交3260套，同比涨32%；144-180平米户型成交1089套，同比涨近五成；180平米户型成交838套，同比大涨58%，接近六成。由此可见，以上五种分类中，60-90平米户型虽然卖得最多，但上涨幅度最小，144㎡以上大户型成交量上涨迅速。

    从成交新房的价格来看，对比去年第三季度的数据不难看出，6000元/㎡以下低价房成交量有所减少。去年低价房占全市总成交量的56%，曾是绝对主力。而今年6000元/㎡以下的住宅成交量为12906套，占第三季度总成交量的44%，相比之下缩减不少。“缩水”的部分主要集中在3000-5000元/㎡这一区间内，同比下降了17%。

    6000元/㎡以上新建住宅占比扩大，其中第三季度6000-8000元/㎡的新建住宅在市场上最受青睐。据统计，第三季度单价在6000-8000元/㎡的住宅成交量共计8598套，同比上涨64%，占总成交量的29.5%。李沧、城阳的刚需楼盘，以及郊区五市部分地段较好的新盘大多集中在这个价格区间内。单价在万元以上的新建住宅也有明显增长，共成交3781套，同比上涨近五成。

    通过纵向对比第三季度青岛住宅成交面积、成交价格可以看出，低总价的中小户型仍是岛城购房者关注的焦点，6000-8000元/㎡则是大多数市民所能接受的购房“临界值”。但与此同时，伴随着改善型购房者的集中入市，大户型、单价过万的新建住宅成交量也在显著增长，青岛楼市不再只围绕着“刚需”下功夫。这一趋势或将继续蔓延至下一季度。根据青岛新闻网统计，十月共计有41盘“井喷”上市，约有近三成项目预计定价过万，共11个项目推出144㎡以上大户型，汇聚了刚需小户型、改善大户型、高层住宅、低密度洋房、商住公寓、高端别墅等多种置业类型，给购房者增添了不少可选择性。

【热销区域】

经适房助力即墨“突围” 与刚需腹地平分秋色

    伴随着“大青岛”战略的实施，北岸城区、西岸城区逐渐崛起，从成交量上就能体现出来。从青岛市各区域新房成交情况来看，3万套新房成交主要分布在即墨、李沧、城阳开发区、胶南等地，均是近年来利好规划频出的新城区。

    如果要评选第三季度最“抢眼”区域，那非即墨市莫属了。7月即墨存量房首次突破万套。9月库存一度接近13000套，面临着空前的销售压力，即墨市在9月最后几天成交量暴涨，29日当天卖出914套新房，占全市成交量的七成多。整个第三季度，即墨市共成交5716套新房，与去年同期相比暴涨一倍多，占了全市总成交量的18%，接近两成，遥遥领先于传统的热销区域李沧、城阳。可以说，即墨的逆势“发力”，在很大程度上影响了第三季度成交量走势。如果即墨仍像过去那般不冷不热，2012年的“金九”以及第三季度恐怕又难有如此佳绩。

    除了即墨市的逆转好戏外，位于青岛北部的李沧、城阳两个刚需腹地的竞争也十分有看头。经过三个月的较量后，这两个刚需片区几乎平分秋色，分列全市二、三位，城阳区第三季度新房成交4265套，李沧区新房卖了4256套，其中城阳区暴涨136%，涨幅明显。此外，北岸城区所包含的胶州市表现不俗，第三季度共卖出3987套新房，占全市的12%，同比去年涨了近1.5倍。

桥隧通车一年多，西海岸经济新区中央商务区、中德生态园等利好消息频传，西岸城区有了更完善的配套、更大的发展空间，该地楼市“底气”更足，据统计，开发区、胶南二地成交量同比去年第三季度上涨了两成多，其中开发区成交2888套，胶南成交3357套。值得注意的是，最近胶南市存量房猛增，半个月时间在售住宅房源增加2000余套，目前共计有18202套库存住宅，展望“银十”压力陡增。

总之，与去年第三季度相比，郊区五市成交量有大幅提升，七区范围内李沧、城阳、崂山、开发区上涨明显，市北、市南、四方区成交量不增反降，其中四方区缩水最为明显，同比下降四成。

2012年第三季度新盘销量排行榜TOP10（含政策房）

即墨市存量房高涨的直接原因是数个农民经适房的集中上市，如今成交量暴涨也可归功于经适房的热销。在第三季度新盘销量排行榜（含政策房）上，共有两个来自即墨的楼盘，均为保障房项目，其中通济农民经适房以724套的成交量成为全市销售冠军，北安农民经适房成交459套位居全市第五。这也是第三季度仅有的两个保障房上榜项目。

来自胶州市的中置青岛风景以541套的成交量成为全市商品房销售冠军，该楼盘于9月22日推出多层洋房，总房款20万起。位于崂山区的远洋自然（远洋风景二期）虽然为改善型楼盘，但开盘打出刚需起价11158元/㎡，与周边楼盘相比性价比较高，最终以成交537套的成交量，超越了李沧、城阳一众刚需盘，成为全市销售亚军。

在第三季度商品房销量排行榜上，城阳区仅有一个项目上榜，即中铁华胥美邦，成交431套，位列全市第八，可见城阳区各个新盘成交量较为平均。李沧区则有四个项目入围商品房销量排行榜，其中时代城为纯新盘，折后均价6600元每平米，在开盘当天引起抢房潮，534套房源全部售罄，成为全市销售季军。湖畔雅居二期低价入市，户型较小总价低，适合刚需置业，共成交451套位列全市第五。远东海岸华府和中海国际社区这两个老项目也分别卖出400余套房源，跻身商品房销量前十……

青岛楼市最火爆的季节转瞬即逝，有了第三季度32175套的新房成交量，青岛楼市的2012年注定不会再像“限购的2011”那般低迷，如今“金九”落幕，“银十”开启，有了第三季度的热销，开发商们开始充满了信心，都摩拳擦掌期待“银十”——本年度最后一个销售旺季，能够取得更好的销售业绩，为2012年的青岛楼市划下圆满句号。（数据分析整理：青岛新闻网房产）

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