房多价跌成交量猛涨 揭开青岛楼市数据"画皮"

    “金九”落幕“银十”开启意味着青岛楼市走入2012年最后一个销售季，2012青岛楼市风起云涌的背后真实情况如何？到底几家欢喜几家愁？为了较为全面的回顾楼市，青岛新闻网记者将前三个季度某些具有代表性的数字提出来，资讯岛城房地产行业资深人士，分别从成交、存量、价格、利率等环绕市场的各方面进行分解，以供岛城购房者进行参考。

数字：16万套

新楼盘密集入市 “高存量”岛城癫狂

    一直以来，青岛的存售比都在全国大中型城市中都是名列前茅，近一段时间，青岛库存量又在持续地拔高，尤其是这两个月，库存量已经连续月增长近1万套。

    库存量的增长与市场的旺兴不无关系，受市场走势逐渐升温影响，近两个月的推盘量也逐渐增大。据统计，9月份青岛市共有近40个楼盘开盘，创了今年单月开盘量新高，根据最新统计，10月份，岛城又将有41家楼盘冲进市场，如此大体量新房源的加入，将使得岛城市场变得比以往更加拥簇。据青岛网上房地产调查，截止10月9日中午，青岛新房库存量已经多达160017套套，库存新房面积高达1827万㎡，其中住宅多达117500多套，库存的一手住宅面积为1281.77万㎡（普通住宅为964.8万㎡），以上数字再度冲上了历史最高位。

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    业内点评：库存量超过16万历史大关，无疑预示着岛城市场的竞争将更加“惨烈”，尤其是胶南、胶州、开发区、城阳、即墨这五大存量过万区域，其背负的压力可想而知。受年终推盘保资金链以及建设周期拿证入市等主客观因素影响，按照往年规律，今年年末之前，青岛楼市还将有一轮推盘潮，届时青岛的新房库存量还将继续攀升，而存量的激增也将给买方市场带来一些改变，市场上同类化产品越来越多，购房者的可选择性空间也越来越大，可以“货比三家”、也有可能通过淘到降价促销的好房子。

数字：32175套

3季度新房成交环比涨8成 同比涨4成

    据统计，青岛市新房今年第三季度成交多达32175套，成交量环比上涨了多达8成，同比也上涨了4成，连续三个月的成交都到了万套以上，这个走势可以与2010年相媲美，可谓沉寂近两年后终于“咸鱼翻身”。这其中新建住宅总成交面积达2930755㎡，与2011年同期相比上涨了26%。

   但从成交套数和面积的增幅对比可以看出，虽然市场成交量激增，但成交面积的增幅却与之并不成正比，这就意味着2012年市场对于中小户型的需求量更大了。根据统计，整个第三季度60-90㎡的小户型一共成交了12114套，占整个第三季度成交总量的41.5%，而90-120㎡的小中户型共成交10963套，两个区间共占总成交量的近八成。

2012年7月-2012年9月青岛市新建住宅成交量走势图

    在各区域中，即墨、李沧、城阳表现得尤为亮眼。其中即墨成交量的爆发与保障房的集体上市不无关系，凭借通济农民经济适用房小区、环秀景苑农民经济适用房、龙山景苑以及经济开发区农民经济适用房等项目的热销，即墨市更是一举拿下“金九”月销冠；而李沧和城阳则盛产，时代城、华胥美邦等“刚需盘”。因此，从保障房和“刚需盘”的热抢中，我们就不难理解为什么中小户型的销路是如此之好。

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    业内点评：回顾两年前的房地产市场，虽然国家曾多次出台政策稳定市场，但楼市之火却越扇越旺。于是就有了史上最严政策“限购令”的颁布，之后青岛楼市迅速降温，市场整体的情绪不佳，购房者纷纷持币观望、开发商也不看好市场不断地推迟手中新盘上市日期，以观望态度来回应购房者的观望。时至今年随着房源的大量上市，以及促销手段的多样，买方市场的机会明显增多，熬到年末的“刚需们”也多少有些“崩不住”了，因此才有了随之而来的第三季度热销。

数字：9509元/平方米

岛城住宅均价全国74位 已连跌8个月

    近日，中国指数研究院发送报告称，今年9月全国100个城市住宅平均价格为8753元/㎡，环比8月上涨0.17%，其中青岛住宅均价9509元/㎡，位列百城地74位，环比下跌了0.15%。时至此时，这已经是青岛楼市住宅价格连续第八个月下跌，并且在过去的8个月中青岛房价跌幅一直在扩大。

    据了解，今年“降价风”盛行，此前已经有市北紫御观邸和开发区紫檀山“直降百万”这样代表性的事件，但这并不代表过去的就过去，近一段时间，团购之风盛行，譬如开发区月亮湾小高层团购5万抵6万，均价7600元/㎡；开发区金泽儒家高层罐头2万最高抵12万，起价6600元/㎡；市北区7080中心广场5000最高抵15万；城阳世茂红墅湾5000抵5万，别墅108万/套起；李沧中海玫瑰庭院洋房5000抵5万，起价9999元/㎡……可见无论哪个区域、哪种业态的新盘都有许多打折促销的活动，各层次的营销优惠也吸引购房客户群不断扩大，近期市场上改善型需求购房者积极入市就是很好的证明。

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    业内点评：由于限购，去年市场整体的成交情况不佳，今年上半年仍是延续着去年的“低迷”，在这种情况下，求生存的开发商就开始积极进行策略营销，各种优惠降价由点及面，进而“以价换量”形成青岛楼市的整体价格走低的态势，市场上充斥着各种各样的促销活动，而越来越多的优惠活动也促使岛城的房价的进一步下行。

数字：6525套

3季度二手房环比涨4成 价格有所爬升

    与新房的大起大落不同，青岛二手房市场今年的表现一直比较平稳，但可喜的是，成交量稳中有升。自4月份起，青岛二手房的成交量逐步增高，正式进入第三季度后，成交量更是突飞猛进。根据统计，今年第三季度，青岛二手房的成交量为6525套，比起第二季度的4639套，环比大涨40.7%，总成交面积563703.88㎡也再创今年的历史新高，尤其是到了“金九银十”的旺季阶段，业内一致认为青岛二手房市场“向暖”的趋势会更加明显。

青岛二手房2012年第三季度成交量走势

    同往常一样，根据统计，市北区、四方区、市南区这三个二手房源众多的老城区依然霸占着成交榜的前三位，价格和地段是二手房市场购房者极为注重的因素。此外，整个第三季度的户均成交面积为86.4㎡，可见同新房市场一样，二手房市场的成交也依旧以中小户型为主，这一点比新房表现更加突出。

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    业内点评：尽管二手房成交量“稳中有升”，但从近期来看，情况却并没有如想象的那么美好，尤其是今年的“金九”，成交量环比下滑了3.4%，可谓“辜负”了不少业内的期望。业内分析认为“金九”平庸的很大一部分因素与新房市场的旺销有关，由于新房的极力促销已经吸引了大批购房者，再加上二手房东看好后势开始提价，导致许多区域一二手房价格倒挂，更加促使成交量分流到新房市场。当然，随着年根的来临，大部分中介对于接下来的市场还是充满希望的，预计成交量将继续走高。

数字：85折

银行85折优惠渐消退 公积金贷款85%是首置者

    上半年，青岛楼市比较“纠结”的时候，银行的利率优惠却让购房者有着难得的兴奋，青岛银行纷纷执行不同幅度的优惠利率，其中最低低至首套房贷款85折，7月份一度有多达8家银行如此执行，之所以银行也“打折促销”，业内人士称，其原因是由于银行的市场化竞争，以及储备额度的充足。

    但8月份之后，各地开始传来利率收紧的信息，岛城楼市也不免“跟风”，到9月中旬，首套房85折优惠的银行已经只有4家，而且执行标准相当严格，其他的银行或有条件执行9折优惠利率，或执行基准利率。到了10月中旬全市仅有青岛银行和交通银行还有房贷利率8.5折优惠了，但主要针对的是新房首套房贷款。

    今年上半年，青岛市住房公积金管理中心相关负责人介绍，青岛市公积金贷款总量中有85%以上为首次置业贷款，可见，除了商业贷款以外，公积金贷款也是购房者十分关注的方式。近来又有各地传来消息，公积金贷款申请"爆棚" 明年才能放款，目前青岛还为出现类似情况，但也让许多刚需购房者增加了“紧迫性”。

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    业内点评：房贷是影响购房者是否出手的重要因素，然而近一段时间银行贷款政策的收紧似乎让不少购房者有些苦恼，据介绍，年终大多数银行的贷款额度比较少了，因此在执行方面会较之前更为严格。此外，值得注意的是，为刺激经济增长央行分别在6月8日和7月6日进行了两次降息，有专家曾预测年前或将还有至少一次降息，降息与房贷自然是挂钩的，购房者能否有进一步节约成本的空间，值得期待。（记者王崧）