楼市调控后时代商铺成宠儿 青岛商铺投资达人分享"成功秘笈"

调控后时代商铺成投资新宠

    漳州二路150平商铺月租4万5，台东步行街25平商铺月租2万，方中圆商业街200平商铺月租1.8万……与住宅租赁市场情况类似，青岛各区域商铺租金也日渐上涨，“商铺”作为不限购且高回报的商业地产产品在“楼市调控后时代”开始进入岛城市民的视线。对于一般市民来说，在购买住宅方面都有一定的经验，而对于“投资商铺”却一知半解。“如何选择商铺”“去哪购买商铺”成为了困扰计划投资商铺市民的主要问题。近日，新闻网记者联系到有多年商铺投资经验的网友及市民进行采访，了解这些商铺投资达人的“成功秘笈”。

商业地产成投资新热点 “高回报”引市民出手  

    家住城阳区的孙先生06年时，在正阳路北曲商圈购买了一处上下层200平左右的底商网点，购买价格大约7500元/㎡。该商铺交房后，孙先生于07年成功将该网点租给一家小型餐饮用作店面，房租10万元/年，一次性签约5年。今年，5年的房租到期了，餐饮店老板打算续租5年，孙先生则根据市场将租房上调到了12万元/年继续租了出去。在房租上涨的同时，该区域的底商均价已涨至1万元/㎡以上。孙先生给记者算了一笔账，购买这套底商网点时，花了150万元，开始年租金大约占投资额的6％，目前已升至8％。按该商铺目前的房租推算，15年内就可完全收回商铺投资成本，进入纯利润运营阶段。

    同样在城阳区居住的李女士于2009年初，在青岛农业大学附近购买了一套140㎡的商铺，购房款约120万元。李女士告诉记者，当时选择在该区域购房主要是考虑到大学区域购买力强、商业氛围浓厚，日后商铺出租会比较顺利。实际情况也正如李女士所预料的，这套商铺交房不久就顺利租出，至今换了2个租客。据李女士介绍，目前这套140㎡商铺租金每年15万元，占投资额的12％左右。按这套商铺目前的租金推算，8年即可完全收回商铺投资成本，进入纯利润运营阶段。“最开始租给了一家服装店，后来租给了一个培训机构，不少人喜欢在大学附近做生意，而这个网点房正好符合他们的选择，这套商铺从未闲置过”，李女士开心的说道。  

    有着多年商铺投资经验的楼市论坛资深网友“大地保佑”接受记者采访时谈到，2003年时，他在青岛市区近郊投资了一套底商，总支出约60万左右。“当时青岛投资商铺的人还比较少，我经过很长时间一段的了解，然后出手购买的”，大地保佑说道“这套商铺年租金大约占投资额的10％左右，目前已完成回本，租金随着市场情况继续提高，而商铺本身的价值也上涨了3倍多”。2009年，他又在市北区成功投资了一套商铺，总价约200万元，交付后第一年的年租金约总投资额的5％，随后每年递增，同时商铺自身价值也已增涨了50％。

        地脚价位都很重要 商铺达人分享“成功秘笈”

无一闲置的商铺

    有着多年研究商铺投资经验的楼市论坛资深网友“大地保佑”认为，商铺投资尽量避免选择大型商场内的商铺，因为投资者个人可操控性低，一旦商场总体操作有误，就很容易投资失败，例如市南中山路区域的金座商城等项目皆因此收益性较差。如果大型商场的运作者经验丰富，则也可以选择投资其中的商铺，如万达广场等。

    经过多年研究与实践，他认为底商作为市场基础最成熟的商业地产，比较适合个人投资者。只要底商售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另外如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益都可以很好得到保证。此外，伴随市区住宅层高的逐渐提升，底商这类产品也越发稀缺，保值性将增强。

    网友“大地保佑”还向记者介绍，商铺所处的区域非常重要，好地脚并不仅仅是指繁华地段，因为现状繁华地段定价往往较高，短期内升值空间较小，相比之下待开发区域比繁华成熟的地段更具有投资潜力，这就要求投资者需要了解城市发展方向和项目所处区域的规划，例如市北CBD以及四方“新都心”等板块，这些区域未来规划较为明朗，商业氛围相对较好。未来随着区域规划建设的逐渐加强、周边配套设施、人员结构及产业结构的改善，商铺租金及自身价值将会“水涨船高”。

    在城阳区成功投资多套商铺的孙先生告诉记者，目前城阳区商铺总量较高，不少社区的底层做成商铺，虽然价格稍高，但销售及未来租售都不错。不过也有因开发商盲目建设，没有综合考虑楼盘的地理位置、周边配套等因素，商铺建成后销售效果较差。“凭借个人接近十年的投资经验来看，正阳中路、农业大学周边商业氛围较好，应该是目前城阳投资商铺的优质地段”，孙先生说道。

    投资商铺需谨慎 六大注意事项帮您轻松选旺铺

    记者根据商铺投资达人“大地保佑”及孙先生给出的关于“个人商铺投资”的建议进行了整理，总结了个人商铺投资应注意的“六大事项”：

    一、投资前要了解商铺所处地区的未来规划，多看新闻了解城市发展动态，如处于城市重点规划区域，所投资的商铺可能有上升的价值；

    二、商铺权益要分清，所谓商铺相前权益主要包括，房屋产权和其他相关权益，比如商铺室内装修部分如何处理等；

    三、慎选商铺面积，商铺的面积随着地段的繁华程度不同，而有一定的价差，且个人投资经营及自身风险较大；

    四、商铺的用途结构要明白，商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究，特别考虑投资商铺做餐饮业时，一定要弄清楚，部分住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业；

    五、商铺的户型很重要，选择户型结构合理、有效使用面积高的商铺，一来便于经营，二来物业公司也方便管理；

    六、了解房地产抵押贷款方面的知识，如资金不足，需要抵押贷款投资商铺，则必须了解房地产抵押贷款方面的有关知识。目前，银行对商铺贷款审核比较严格，特别是临街具有独立产权的商铺以及分割型商铺，抵押贷款申请难度则更大。

    此外，新闻网资深的商铺投资达人们还不约而同的谈到，商铺的价值需要花费较长时间才能实现回报，投资者需要做好“打持久战”的心理准备，不要因为一时的“不景气”而气馁。另外，商铺投资比住宅投资需要更强的专业性，是风险与利益并存的，应科学谨慎、谋划长远，这要求投资人不光有一定的资金实力，而且对投资经验、投资理念等要求更高。他建议首次投资者可找寻一个有投资经验的亲友帮忙选择，以增加投资成功的筹码。（记者 于灏源）

     【延伸阅读】

      保利里街1903四方临街旺铺独家团购送60万精装房 20%低首付高回报

      鲁邦国际风情街再现中山路欧陆风情 独家团购6千抵30万 关注已超2万人

      青岛商务不动产成主流 青岛写字楼第一团7080中心广场低价受捧