8.5折房贷"退市"急坏岛城置业者 金融专家支招帮您轻松贷款购房

岛城多家银行房贷政策“收紧”

    农行、建行最高可享受9折利率，招商、光大仅可执行基准利率，工商银行非六星级客户仅能申请8.6-9折房贷……“银十”过半，新房销量未见起色，银行房贷政策却正在悄悄的“收紧”，据记者调查，岛城可执行8.5折房贷利率的银行仅剩2家。在并不乐观的房贷政策背景下，置业者该如何选择最省钱的贷款方式呢？为此，记者采访了青岛一家国有银行的专家，给市民提供合适又省钱的贷款方式。

    首次购房者贷款选择多 参照个人购房款做选择

    案例：纪女士是淄博人，毕业后来青工作已有3年时间，现就职于一家大型传媒公司工作，月薪7000元，收入较稳定。纪女士目前一直在四方区与同事合租居住，月租金800元，虽然支出不高但打算在青岛定居的纪女士感觉租房居住不稳定，所以准备在市区购买一套二居住房。纪女士目前的积蓄加上父母资助不足30万元，难以实现全款购房，只能选择贷款。

    银行专家建议：一般市民购买首套房都会选择折扣商业贷款或者公积金住房贷款。两种贷款方式各有利弊，商业贷款额度相对较大，但与公积金贷款相比利率较高，一般市民目前仅可申请到9折利率或基准利率，可执行8.5折利率的银行仅有一两家且申请条件较为严格。公积金贷款利率较低，五年以上年利率仅为4.5%，而目前执行的商贷五年以上基准利率是6.55%。但公积金贷款额度较低，市内七区新房最高可贷款40万元，二手房25万元；周边五市新房为20万元，二手房为15万元。

    以贷款30万元20年还款为例，公积金贷款5年以上年利率为4.5%，按等额本息还款方式计算，20年共利息支出155507.36元；商贷5年以上年利率为6.55%，按等额本息还款方式计算，20年共利息支出238933.85元，20年里商业贷款比公积金贷款共多支出83426.49元，平均每月多支出利息347.61元。

    像纪女士这种情况，如在城阳、李沧等房价相对较低的区域购房，总房款在75万元以下，则可选择公积金贷款；如果购买住房的总价高于75万元，则可选择一家可执行利率折扣的银行办理房贷。另外，公积金贷款难度并不像市民想象的那么大，临近年末因为公积金贷款业务数量较多，可能会造成申请周期延长现象，但在青岛还不存在公积金贷款难的情况。

    公积金贷款“认贷不认房” 改善型二次置业者可选择

    案例：刘先生是土生土长的青岛人，现任某建筑公司高层管理人员，收入颇丰。刘先生结婚多年，夫妻两人名下都没有过贷款购房记录，刘先生现居住房为当初父母以他的名义全款购买的，该房产位于市南区，房龄年数较久且面积较小。由于刘先生的女儿今年就要上高中了，孩子需要有一定的私人空间，他打算更换一套住房，刘先生看上了一套总价为160万元左右的三居新房。但刘先生现在手头资金只有50万元，现有住房市场价约为80万元，他不清楚该选择什么类型的贷款。

    银行专家建议：像刘先生这种名下已有住房的置业升级人群，即使没使用过商业贷款，但根据目前“认房又认贷”的二套房政策，选择商业贷款购房将被认定为第二套住房并执行上浮基准利率。而青岛目前执行的公积金贷款政策属“认贷不认房”，即只要此前没用过公积金贷款，不管是个人第几套房，当前购买的这套都可执行首套房公积金贷款利率。

    从刘先生的实际情况来看，手头上虽现有的50万元资金，但离二套房首付总房款60%仍有不小距离，如选择商业贷款，虽可贷大额度，但遵照二套房贷款政策执行上浮基准利率后，家庭房贷压力会非常大，即使将名下另一套住房租出，租金也很难支付高昂的利息。最好还是采取“卖旧房买新房”置业计划，卖掉现有住房后选择公积金贷款，这样130万资金加上公积金贷款40万元就可以轻松购房了。

    抵押消费贷款适用范围广 首套房贷款者也可轻松买房

    案例：小杨现在市北区自己开了一家服装店，名下有一套04年贷款购买的住房，贷款已于3年前结清，房屋市场价约为100万元。今年小杨计划将父母接到青岛来定居，但现在小杨所住房屋面积并不大，一家三口已经略显拥挤，无法满足两代人的居住需求。近期，小杨看上了一套80万元左右的住房，计划买下来给父母居住。小杨从未缴纳过公积金，手头现有存款45万元，该如何选择贷款？

    银行专家建议：一般市民，如果打算购买二套房并保留首套房，而非置换住房，则相对经济压力较大。如个人存缴公积金并且从未使用过，则可选择使用公积金贷款，但无法满足大额度贷款需求。像小杨这类情况，个人没有缴存公积金，建议使用抵押消费贷款。

    与小杨情况类似的置业者，可将名下房产做抵押向银行申请经营贷款购买二套房，这种贷款方式，在借款人的个人条件及资料完善的情况下，经审核可快速放款，满足资金需求。但具体申请额度视申请人现有住房自身价值而定，房龄超过20年的住房一般不予评估，申请额度一般不高于现有住房评估价值的80%。（记者 于灏源）

    记者手记：采访过程中，银行专家建议，购房除了选择要选择好房源、项目之外，不要忽略了贷款环节。他告诉记者，如今的大部分购房者对于如何贷款，选择哪种方式贷款，甚至怎样进行组合贷款都知道的甚少。即使是成功贷款的市民，对于自己每月的还款额是如何计算出来的也大都不了解。其实精打细算做好贷款可以为普通购房者减负不少，虽然这在每月的还款额上体现的并不大，但日积月累也是一笔不小的数目。

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