青岛楼市北城区"双英"PK西海岸"双雄" 李沧城阳"火"开发区胶南"冷"

    金三银四早已远去，金九银十也落幕，青岛楼市的热乎劲却并没有消退，随着年末的到来，刚需们买房的愿望似乎更加强烈了，促销广告依然铺天盖地。但记者发现，以往东西海岸共襄盛举的情况有些少了，相比之下，青岛北城区热闹依旧而西海岸仿佛有点“偃旗息鼓”。

    究竟为什么会产生这样的现象呢？记者从库存、成交、热盘及前景等方面进行对比，和购房者一起更确切地读懂岛城楼市。

库存量：西海岸新房存量屡创新高 北城区去化率月月上涨

11月14日青岛市新房存量列表

    这两年，青岛新房存量的增速惊人。就在不久之前，青岛新房存量首次突破了16万套，引起市民众说纷纭。跟据有关部门发布的官方信息，青岛楼市的“存售比”已稳居全国前茅。

    据青岛网上房地产最新统计，截止到11月14日（中午12：00），青岛新房存量高达158914套，其中纯住宅的存量为115528套，存量面积为1268.28万㎡。细分方面，开发区和胶南市的存量分别为15534套和19662套，位列全市五个住宅存量过万的区域中，同时也位列七区五市住宅存量的第三和第一，西海岸两大区域的存量占据了青岛市总存量的30.7%，在面积方面的占比也高达30.1%；与之恰恰相反，李沧区的住宅存量为8607套，城阳区的存量为11800套，两个位于青岛北城区的重点区域新房存量仅占青岛住宅总存量的17.6%，面积占比为18.1%。

11月14日青岛市各区域住宅存量列表

    仅仅从固定数据是看不出两大区域是如何变化的，所以记者调取最近一段时间的数据进行对比，据了解，10月9日，青岛新房存量为160017套，创下了存量的新纪录，与此同时创纪录的还有新建住宅存量，这一数字高达117583套。根据统计，10月9日当天，开发区和胶南市的总住宅存量为34603套，而李沧区和城阳区的总住宅存量则为22769套，这两组数字似乎同时创造了西海岸和北城区的“新高”，但事实并非如此。时隔一个月，根据11月14日的统计，李沧、城阳两个区域的新建普通住宅存量为20407套，环比下降高达10.4%，而西海岸两大城区的住宅存量上涨到35196套，环比增长了1.7%，再创“新高”。

    如此对比，可以看出西海岸楼市的“惰性”。而在西海岸新房存量屡创新高的衬托下，北城区的高去化率就更显突出。回顾2012年初，李沧区在春节前还位列全市五大住宅存量“过万”区域之一，2月初，李沧区住宅存量高达12074套，然而到了3月初，李沧区的住宅存量已悄然下降至10002套，到4月末，李沧的住宅存量已经低于万套，仅为9000套出头，之后一直下降，到了7月份李沧区存量房只剩下7867套，现如今则刚过7000套。与李沧情况类似，今年7月份城阳住宅存量为12333套，现如今存量则下降到11000套左右，虽然不及李沧区但去化速度也十分惊人。

成交量：李沧城阳喜迎成交 胶南黄岛新盘卖得“不尽人如意”

10月青岛新房区域成交

    去化率的高低与成交量的增减有很大关系，北城区的李沧、城阳住宅存量的骤然下降，自然得力于近几个月很好的成交量。据网上房地产统计，9月份李沧和城阳的新房总成交量为2990套，到了10月份，这一数据则提升了2.3%，两区域的总销售量为3058套，凭借优秀的成交业绩，城阳和李沧也分别以1715套和1343套占据了月度市销售冠亚军宝座；反观西海岸，开发区和胶南市在9月份的成交量为2118套，还算不俗，然而西海岸“双雄”却在银十“碰了壁”，两大区域仅仅卖出新房1641套，环比下滑高达22.5%。

10月青岛新房楼盘成交十强

    在10月份新房销售榜上，前十名中北城区的新盘上榜者众多，其中，李沧区独占四席，分别为中南世纪城、中海国际社区、海岸华府和米罗湾经适房，城阳区唯一上榜的城中城项目则以368套称雄全市。但西海岸的两大区域仅有胶南的天一畔城入榜，对比高下立现。

    “金九银十”已经远去，11月已经来临，就最近一周（11月4日-11月10日）的成交来看，新房总成交量为4240套，李沧、城阳分别以1169套和644套占据头两把交易，而开发区和胶南市仅仅成交了295套和326套，根据统计，西海岸“双雄”成交量仅占总成交的14.6%，所有楼盘缺席销售十强，而北城区“双英”的成交量占总成交的比例高达42.8%，几乎占据了全市成交量的半壁江山。

代表项目：“团购”风行“两岸” 高性价比楼盘“拼”优惠

    与成交量关系密切的是营销方式，根据观察，最近一段时间，李沧和城阳的许多项目的销售策略都非常坚定，就是“以价换量”，这表现为“团购”等各种方式的优惠，与此同时，北城区李沧区、城阳区“双英”销售项目的宣传也极为频繁和密集，通过有效的传播方式，客户群可以更快捷地了解到各种高性价比的项目。

李沧城阳热销项目

    就拿李沧区来说，具有代表性的项目非常突出，比如重庆中路东侧的中南世纪城，该项目目前与新闻网组织团购活动，客户可享受96折，项目主打小中的刚需户型，起价6100/㎡，均价6700/㎡；李村公园附近的东方公园世家项目最近也动作不断，项目最近推出两栋楼，均价8900元/㎡，客户还可享受一次性付款200元/㎡优惠；此外，备受瞩目的世园板块也有不少在售的高性价比热销项目，像米罗湾推出中小户型均价9000-9600元/㎡，还有98折优惠并送车位、太阳能。同样处于世园板块的中海玫瑰庭院即将于本月中旬开盘，项目洋房起价仅9999元/㎡，新闻网还独家推出5千抵5万大幅优惠，在低价的基础上再降4.5万元，巨大的优惠使得该项目受到了置业者的极大关注。

    城阳区也有许多热销的优惠楼盘目，位于北区商圈的青特城最近推出低首付置业计划，高层住宅仅需首付10万即可入住，而据青特城不远的城中城6500元/㎡的低价吸引着大量的购房者，成为近期内极为热销的项目；而黑龙江北路的天泰城美立方项目则有准现房在售，新推的楼座定价也相当有竞争力。

西海岸高性价比楼盘

    其实，西海岸“双雄”和北岸“双英”和有许多相似之处，比如主打的户型、针对的客户群、价位，以及“不菲”的优惠虽然整体成交量不如北岸城区，但西海岸也有不少活跃且高性价比的楼盘。开发区江山北路鲁泽观天下项目联合新闻网推出独家团购优惠，144㎡全明三居清盘一口价4480元/㎡，不仅适合自住，投资养老也非常合适；安子片区的海尔山海湾最近也推出了4期，项目与新闻网合作，推出6800元/㎡的团购价，近段时间备受瞩目。

    胶南市辖区内，紧邻滨海大道的月亮湾项目目前也正与新闻网组织团购，小高层项目均价7600元/㎡，团购可享受5千最高抵6万的优惠，惠后每平米直降500元；泰山路的天一畔城项目现已开始认筹，预计均价5900元/㎡，认筹期间一次性付款30%优惠200元，50%优惠300元，一次性付款优惠400元。

发展前景：各区域分具优势 新城区茁壮成长

    近几年，青岛展现出大城市的发展速度，各个区域都有着喜人的规划，并且随着改造进步，已经呈现出许多典型的特征。

李沧区域规划战略布局图

    位于城区北部的李沧区位优越，交通方面得益重庆路快速路改造和地铁M2、M3号线的动工，以及金水路、九水路等多条地面线路的改造拓宽，如今已经成为畅通市内四区及城阳的重要区域。

    据了解，李沧将规划交通商务区，分为商务核心区、生活居住区、临河商务区、文化旅游区、现代物流区、循环产业区和新兴产业区七大功能区。细分来看，东部将转型为“生态商住区”，李沧区拟将李沧东部打造成拥有国际旅游接待、商务功能，集会议、文化展览 、休闲旅游和娱乐等多种元素于一体的国际旅游商务中心区；李沧中心区域中的李沧商圈已经贵为岛城六大商圈之一，苏宁电器、伟东乐客城、中海国际社区、李沧万达广场、百通大厦、银座广场等大型综合体的入驻，进一步增强了商圈的人气；李沧的西部也正面临着板桥坊等多个项目的改造，2013年底建成通车铁路北站将并配备投资21.82亿元的东西广场，西部将竭力打造“沧海新区”。

城阳北曲商圈已成为青岛的重要商圈

    城阳区一直被称作青岛的北大门，现如今，城阳区已成为北岸新城规划中的重要棋子之一。要知道，北岸新城的建设发展，是大青岛发展的重要组成部分，而城阳作为核心发展区域便具备了前所未有的发展机遇。记者近日了解到，《北岸城区总体规划》最终规划成果力争于明年3-4月份完成。现如今，城阳的正阳路已经成为一条重要的市政大道，其所跨越的北曲商圈中中高端项目林立，当然也不乏刚需的住宅；城阳西南侧的流亭空港区域则是市民较为关注的片区，双元路、双高高架桥的建设让流亭空港区变得更加便捷，而龙湖滟澜海岸、卓越蔚蓝群岛、世茂公园美地、青特花溪地以及大量保障房的配备，让原来的老山村变成了一片宜居佳地。与此同时，城阳区的总部战略也响彻岛城，招商中润德空港商务花园、青岛国家广告产业园、天安数码产业城、青岛总部基地国际港、首创国际总部中心五大总部项目正在火热的建设当中。

西海岸的“五大板块”发展模式

    得益于桥隧的开通，西海岸不仅拉近了与东海岸的距离，也打通了与市民的心理障碍，今年，青岛出台了西海岸经济新区概念性规划，在打破原有行政规划的情况下，构建 “一核双港、九湾六区”空间开发格局。据了解，启动区位于胶南与开发区之间，将现行建设地下市政综合体，新区CBD将在明年开始基础设施建设，未来之城也将在3年内初具规模，整个新区将于2030年成型。此外，颇受关注的中日韩合作园区也开始启动，5年内将打造成为在东北亚有重要影响、具有示范意义、可持续发展的国际化创新合作园区。

    现如今的西海岸早已不是曾经的遍地渔村。今年起，开发区科学实施了国际生态智慧城、凤凰岛国际旅游岛、前湾新港城、石化产业循环经济新区和黄岛老城区、北部产业新城“五大板块”城市发展新模式，新投产、开工过亿元重点项目25个。值得一提的是，经过几年的发展，安子片区已经成为重要的居住聚集区，而位于国际生态智慧城内的中德生态园也将在10年内建成国际化生态示范区，此外青岛信息谷也在打造青岛国家软件和信息服务业示范基地基础园区。

胶南灵山卫规划图

    与此同时，胶南灵山卫片区将分9片区域发展，发挥西海岸经济新区核心功能区定位。据了解，胶南在总投资556亿元、104个大项目集中开工后，今年再次投资260亿元签约了70大项目，将建设千万美元商业项目。 （记者 王崧）