记者调查:岁末青岛新房二手房价倒挂明显 专家详解背后原因

    青岛二手房市场自今年7月份便开始出现小幅回暖，据记者调查统计发现，10月二手房成交量为1676套，11月二手房成交2199套，环比成交高达31.2%，同比更是疯长了90.7%，而价格却环比上月持平，部分房东甚至开始提价。

    楼市调控已有两年，二手房市场凭借其“高性价比”备受置业者青睐，临近岁末年关，新盘打折促销余威不减，岛城各区县一二手房价格倒挂现象更为突出，为何岛城二手房市场在年末普遍出现倒挂现象呢？让我们看看记者调查。

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    新盘降价 新房二手房房价倒挂事出有因

    据了解，在每年传统的“金九银十”销售旺季一过，开发商便会采取低价销售的策略来吸引客户，回笼资金，尤其在市场萧条时最为明显。“比如位于金水路的万科生态城，山东路的华润中心悦府、合肥路的春光山色三期都选择低价入市，势必致使二手房市场出现房价倒挂现象。”青岛惠百家房地产经纪有限公司市场部经理唐瑞周这样告诉记者。

    除此之外，科威国际不动产青岛总部总经理孙杰也发表了自己的观点，在青岛各区县内，二手房无论在哪个时间段，由于功能性、地段优越等因素，都会普遍高于一手房价格：“如今新建楼盘大部分为期房，购房者所要承担的风险较大，并且期房无法立即居住，可贷款需如期交付，以一年7%的差额计算，凭空出来的款项就不少；第二，二手房若不居住，可以出租，每年有固定收入额度；再者,新房没有最终实物参照，采光如何？绿化率是否达标？物业管理如何？这一些问题都需承担风险；最后，即使后期入住也会因房屋装修等一系列问题而闹心。”

    综合以上几点观点，许多购房者根据个人需求，经过多方了解考察之后，宁可购买价格较高的二手房也不选择降价促销的新建楼盘，出现二手房高于新房价格的现象，似乎都在情理之中。

    一二手房是否出现倒挂现象 得看片区供求关系

    二手房市场倒挂虽为普遍现象，可并非适用于所有区域。业内人士表示，在房地产市场中，供求关系影响颇深，二手房自然也不例外。

    青岛21世纪不动产青岛区域分部总经理刘刚告诉记者：“二手房是否出现倒挂，主要从两方面来分析，第一，如果该片区地理位置优越，周边二手房房源又少，可供选择不多，购房者会从实际生活需求出发，优先考虑生活环境成熟的二手房，特别是学区房等，房主报价高、议价空间小，最终成交价格势必要高出周边新建楼盘价格，出现倒挂现象；反之，若周边新盘众多、二手房房源选择也比较多，购房者供选择范围广，房主便会降价出售手中的房源。”

    记者通过采访岛城的几家中介门店发现，在实际成交过程中，确实会因地段、户型、面积以及房屋类型等因素而出现两种截然不同的二手房成交价格，位于闽江路一家房产中介的客户经理李晶向记者介绍说，目前看来，房主预期价格普遍有所涨幅，议价空间越来越小，前不久刚刚成功交易的一处东海花园的多层二手房，户型面积111㎡，房东挂牌价238万，最终成交价格高达242万，比挂牌价高出了4万元。

    正当记者采访时，市民李女士来到中介公司，商议签订最后合同，据李女士介绍，即将购买的这套房子是为女儿结婚准备的，曾经也考虑过市南区的其他新建楼盘项目，但经过一段时间的考察对比，还是决定买一套精装修的二手房。

    据了解，李女士要购买的这套二手房是高层公寓，公摊面积大，周边紧俏的多层二手房源较多，所以，无论在房屋类型还是户型面积上，都不占优势，房东在出让该套房源的时候，一再降价，最后李女士以单价15000元/㎡左右，总价158万的价格便拿下了这套市南区地理位置极佳的漳州二路的房子。

    二手房房价走势如何 业内人士：要看国家大政策

    限购令实行整两年时间，国家再三强调房地产市场调控不动摇。未来随着楼市政策的最新变化，新盘价格又会呈现怎样的发展，一二手房房价倒挂现象究竟还能持续多久？21世纪不动产青岛区域分部总经理刘刚告诉记者，从总体来看，二手房价格依据新房价格有所波动，未来价格走势还要根据国家对楼市政策进行相应调整，但就目前来看，不会出现大幅度的涨跌。

    据统计，今年“金九银十”岛城成交量较去年同期相比没有明显波动，但在商家以价换量的持续释放之下，房地产市场明显回暖，11月青岛新建住宅成交13036套，把新房市场推向了“暖冬”；二手房市场月度交易量2199套，也出现的“暴涨”。惠百家市场部经理唐瑞周表示：“进入三季度，市场开始升温，二手房成交量近6000套，而去年同期仅为4000套，同比上涨50%，根据国家不断释放的政策信号推测，目前会以限购令为主的行政手段向房产税为主的经济手段过渡，预计今年年底至明年年初，这些因素都可能促使房地产市场升温，从而带动二手房市场。”

    随着年末各大新建楼盘打折促销活动，无形中给二手房的成交量带上了“紧箍咒”，据网上房地产统计，11月青岛二手房成交量环比成交高达31.2%，同比更是疯长了90.7%。可见二手房市场岁末依然十分火爆，优质二手房并未受新房市场其影响，房价走势节节攀高，一二手房房价倒挂或将再持续一段时间。（记者 陈通 王静）

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