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记者调查:岁末青岛新房二手房价倒挂明显 专家详解背后原因

来源:青岛新闻网房产 -- 2012-12-06 07:00:54 字号:TT

    

    青岛二手房市场自今年7月份便开始出现小幅回暖,据记者调查统计发现,10月二手房成交量为1676套,11月二手房成交2199套,环比成交高达31.2%,同比更是疯长了90.7%,而价格却环比上月持平,部分房东甚至开始提价。

    楼市调控已有两年,二手房市场凭借其“高性价比”备受置业者青睐,临近岁末年关,新盘打折促销余威不减,岛城各区县一二手房价格倒挂现象更为突出,为何岛城二手房市场在年末普遍出现倒挂现象呢?让我们看看记者调查。

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网上图片资料

    新盘降价 新房二手房房价倒挂事出有因

    据了解,在每年传统的“金九银十”销售旺季一过,开发商便会采取低价销售的策略来吸引客户,回笼资金,尤其在市场萧条时最为明显。“比如位于金水路的万科生态城,山东路的华润中心悦府、合肥路的春光山色三期都选择低价入市,势必致使二手房市场出现房价倒挂现象。”青岛惠百家房地产经纪有限公司市场部经理唐瑞周这样告诉记者。

    除此之外,科威国际不动产青岛总部总经理孙杰也发表了自己的观点,在青岛各区县内,二手房无论在哪个时间段,由于功能性、地段优越等因素,都会普遍高于一手房价格:“如今新建楼盘大部分为期房,购房者所要承担的风险较大,并且期房无法立即居住,可贷款需如期交付,以一年7%的差额计算,凭空出来的款项就不少;第二,二手房若不居住,可以出租,每年有固定收入额度;再者,新房没有最终实物参照,采光如何?绿化率是否达标?物业管理如何?这一些问题都需承担风险;最后,即使后期入住也会因房屋装修等一系列问题而闹心。”

    综合以上几点观点,许多购房者根据个人需求,经过多方了解考察之后,宁可购买价格较高的二手房也不选择降价促销的新建楼盘,出现二手房高于新房价格的现象,似乎都在情理之中。

    一二手房是否出现倒挂现象 得看片区供求关系

    二手房市场倒挂虽为普遍现象,可并非适用于所有区域。业内人士表示,在房地产市场中,供求关系影响颇深,二手房自然也不例外。

    青岛21世纪不动产青岛区域分部总经理刘刚告诉记者:“二手房是否出现倒挂,主要从两方面来分析,第一,如果该片区地理位置优越,周边二手房房源又少,可供选择不多,购房者会从实际生活需求出发,优先考虑生活环境成熟的二手房,特别是学区房等,房主报价高、议价空间小,最终成交价格势必要高出周边新建楼盘价格,出现倒挂现象;反之,若周边新盘众多、二手房房源选择也比较多,购房者供选择范围广,房主便会降价出售手中的房源。”

    记者通过采访岛城的几家中介门店发现,在实际成交过程中,确实会因地段、户型、面积以及房屋类型等因素而出现两种截然不同的二手房成交价格,位于闽江路一家房产中介的客户经理李晶向记者介绍说,目前看来,房主预期价格普遍有所涨幅,议价空间越来越小,前不久刚刚成功交易的一处东海花园的多层二手房,户型面积111㎡,房东挂牌价238万,最终成交价格高达242万,比挂牌价高出了4万元。

    正当记者采访时,市民李女士来到中介公司,商议签订最后合同,据李女士介绍,即将购买的这套房子是为女儿结婚准备的,曾经也考虑过市南区的其他新建楼盘项目,但经过一段时间的考察对比,还是决定买一套精装修的二手房。

    据了解,李女士要购买的这套二手房是高层公寓,公摊面积大,周边紧俏的多层二手房源较多,所以,无论在房屋类型还是户型面积上,都不占优势,房东在出让该套房源的时候,一再降价,最后李女士以单价15000元/㎡左右,总价158万的价格便拿下了这套市南区地理位置极佳的漳州二路的房子。

    二手房房价走势如何 业内人士:要看国家大政策

    限购令实行整两年时间,国家再三强调房地产市场调控不动摇。未来随着楼市政策的最新变化,新盘价格又会呈现怎样的发展,一二手房房价倒挂现象究竟还能持续多久?21世纪不动产青岛区域分部总经理刘刚告诉记者,从总体来看,二手房价格依据新房价格有所波动,未来价格走势还要根据国家对楼市政策进行相应调整,但就目前来看,不会出现大幅度的涨跌。

    据统计,今年“金九银十”岛城成交量较去年同期相比没有明显波动,但在商家以价换量的持续释放之下,房地产市场明显回暖,11月青岛新建住宅成交13036套,把新房市场推向了“暖冬”;二手房市场月度交易量2199套,也出现的“暴涨”。惠百家市场部经理唐瑞周表示:“进入三季度,市场开始升温,二手房成交量近6000套,而去年同期仅为4000套,同比上涨50%,根据国家不断释放的政策信号推测,目前会以限购令为主的行政手段向房产税为主的经济手段过渡,预计今年年底至明年年初,这些因素都可能促使房地产市场升温,从而带动二手房市场。”

    随着年末各大新建楼盘打折促销活动,无形中给二手房的成交量带上了“紧箍咒”,据网上房地产统计,11月青岛二手房成交量环比成交高达31.2%,同比更是疯长了90.7%。可见二手房市场岁末依然十分火爆,优质二手房并未受新房市场其影响,房价走势节节攀高,一二手房房价倒挂或将再持续一段时间。(记者 陈通 王静)

    【延伸阅读】评选:2012年最值得百姓信赖的中介企业

               二手房转售为租租金上涨 四区现房年终总结大"惠"

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