青岛开发商谈行政区划调整 四方"天降馅饼"胶南喜忧参半

青岛部分行政区划调整示意图

    12月1日，青岛开始实行新的城市区划：取消了原四方区，与原市北区合并成立新市北区；取消原胶南市，与原黄岛区合并成立新黄岛区。如今半个多月过去了，新城市规划开始实施，“新市北”“新黄岛”这些新名称开始在人们的头脑中落地生根。

    “大青岛”“新区划”一方面给原先住在四方老工业区的居民带来福音，大家都在猜测原先饱受诟病的老工业区，是否能搭上新市北的顺风车面貌焕然一新？另一方面原本属不限购范围的胶南市民也表示担忧，新黄岛区成立后，限购令会不会在新区老区一刀切？带着这些问题，近日，记者采访了原四方区和原胶南市的开发商们，请他们解读时下楼市因“新区划”产生的“新现象”。

原四方开发商：“一夜间我们成了市北新盘，腰杆儿更硬了！”

原四方区海云庵广场

    原四方区与市北区合并后，“新市北”瞬间成为了置业者关注的焦点，为求升值“抢购”原四方住房成为了青岛楼市岁末“一景”。老四方不少项目的开发商也因这个“突如其来”的利好政策感到欣喜。

    青岛环宇房地产发展有限公司策划总监曲正宇认为，本次青岛行政区划调整给“新市北”带来的利好主要体现在两个方面。首先是对置业者意识上的改变，老四方将由以往人们印象中的“老工业区”逐渐向新兴综合性城区转变，虽然效果并不会在短期内有明显体现，但将会在未来发展中得到很好的诠释。另外一个重大的利好则是体现在城区规划建设方面，原市北区规划建设及第三产业配套都相对成熟，成功打造了台东商圈、市北CBD以及浮山后居住区等多个功能片区，但目前待发展区域已相对较少，老四方与市北区合并后，旧城改造及老企业搬迁将为“新市北”提供足够的发展改造空间，类似“新都心”、“欢乐滨海城”类的新片区将迅速崛起。

    曲正宇预测，作为目前岛城市内的价格“洼地”，未来四方中部及西部城区房价将还会有一定的升值空间，特别是湖岛区域，不少在售项目均价在8000-9000元/平米左右，还不及李沧部分在售项目价位，成为“新市北”后，这些“洼地”房价将在未来赶超李沧区。另外，曲正宇还告诉记者，环宇位于瑞昌路的颐和广场项目，在不久将来进入销售期时，就将结合“新市北”元素进行宣传推广，来吸引购房者关注。

    青岛联城海岸置业经营部经理孙静接受记者采访时也表示，四方成为了新市北的一部分，无论对于置业者还是开发商都是一个利好。追溯到1994年的行政区域调整来看，当时调整后诞生的市北、李沧、城阳等城区都已形成了组团居住片区，而四方则相对发展缓慢，特别是中、西部区域已略显些“滞后”，同时还存在道路拥挤、环境脏乱等问题。成为“新市北”后，未来区域内的生活配套应该会更加完善，教育资源品质得到提升，住宅、商业项目布局也将由目前的“孤立”演变成为“组团”发展。

    据孙静介绍，联城海岸锦城频临四方汽车站与四方火车站，原本就在两区的结合带，两区合并为“新市北”区后受益明显，到访量及成交量都明显提高，不少市民表示置业“新市北”会很有前景。而作为开发商，她同样也十分关注区域规划后的各项举措，希望项目能搭上“新市北”这趟顺风车，得到更多购房者的关注。

    “新都心”区域一家楼盘的销售经理在接受采访时告诉记者，新都心区域内的新项目2012年来大都卖的“不温不火”，虽然房价高于四方西部老城区，但与原市北项目相比仍有差距。“区划调整前，哈尔滨路是原四方区和市北区的分界线，‘新都心’的房价要比一路之隔的市北项目低1500元/平米左右。现在，两区合并为“新市北”后，哈尔滨路两侧的项目价位差距将逐渐缩小，这也就意味着新都心区域项目将升值，不少置业者也看好这个购房时机，新都心在售项目近期成交量都有所增加。

原胶南开发商：成交量激增很“开心” 未来是否限购很“担忧”

胶南划入青岛市区

    隆泰置业有限公司销售总监王若龙认为本次区划调整对整个青岛楼市、特别是原胶南区域房地产市场是很好的机遇，但同时也是一个严峻的考验。

    胶南与黄岛合并成立新区后，城市中心已有沿海岸线向西发展的趋势，原胶南区域楼市将迎来高速发展期，大小珠山周边成为新崛起的居住地带，原先开发商全部扎堆隧道口、安子片区的局面将改变。

   “本次行政区域调整方案实施后，胶南也成为了受影响最大的区域，并入青岛市区就意味着要受到限购令的影响，如何消化胶南区域两万多套的存量房，对各项目开发商来说都是不小的挑战”王若龙告诉记者，他所负责的墨香东郡项目，区划调整后市场表现变化就比较明显，近期来电来访量都有明显提升，其中主要原因就是市民担心区划调整后“限购令”也会马上实施，提前出手比较安心。短期的欢喜背后是长期的担忧，如果未来限购开始实施，胶南的所有房地产项目都将面临不小的销售压力。

    相比可能会受“限购令”影响住宅市场，原胶南区域的商业地产就只迎“东风”，未见“霜冻”了。宏程集团黄岛营销部经理郭朝非表示，胶南并入青岛市区后会是未来青岛发展的重点区域，从长远来看这对原胶南存量房的去化还是有着推动作用。特别是商业地产，胶南并入市区后可能会形成新的大型商圈，这就给百废待兴的原胶南商业地产市场带来了强劲助力，目前他们在售的宏程广场项目就搭上了行政区划调整的“顺风车”。

   “近期购房的人，主要是由于限购令将至和房屋维修金的原因，提前出手买房，这相当于提前透支了胶南未来一段时间内的成交量。”胶南某楼盘项目负责人告诉记者，虽然未来限购令执行后可能会出现短期的成交“低谷”，但长远来看，区划调整对于胶南存量房去化以及项目升值空间都是极大的利好。

    房产中介：市民购房意愿强烈 10%老四方胶南房源提价

原四方胶南二手房源纷纷提价

    青岛科威不动产总经理孙杰告诉记者，11月以来市民购房意愿明显增强，二手房每月成交量高于今年月平均成交量，与去年同期成交量相比，更是增长了近1倍。12月青岛正式调整部分行政区划后，原四方、胶南区域二手房市场也出现了一定的变化，主要体现在有10%的房东提升了房屋价格，加价幅度在总房价5%左右。

    这些房东首先是认为区划调整是个利好，会“吹热”新市北、新黄岛两个刚刚诞生的城区，而置业者在意识上也重新认识了四方和胶南。“以前四方和市北交界处市民子女，可能家附近就有学校，却因为行政区不同要被分到很远的地方去读书，这样很不方便，而合并后，此类问题有望得到解决”孙杰表示，区划调整后，市北、四方、黄岛、胶南由之前四个独立城区变为两大新区，这有利于区域内商业、教育、医疗等综合规划的实施。目前，行政区划对于房价、地价的影响还未直接体现出来，但是可以预见的是，等各项新规划逐步实施后，行政规划调整这项大举措会慢慢渗入到岛城楼市，影响青岛市民的居住生活。

    除了“新市北”二手房市场的变化外，根据胶南一家中介也为记者提供了一组数据：胶南沿海区域的二手房价在行政区划后出现了一定幅度的增长。位于原胶南辖区滨海大道交会处的一处04年开售的项目，10月时均价为6200元/平方米，12月1日后，均价涨到了7000元/平方米，每平米上调了700元左右。区划调整以及下月开缴的房屋专项维修金，使得置业者购房心切，而房东也就迎来了“调价”契机。

    【记者手记】

    自1994年行政区划调整后，时隔近10年，岛城行政区域格局再次迎来了巨变。作为上次区划调整的受益区域，台东商圈、浮山后片区、中央商务区、中央居住区、城阳空港区等众多片区在10年间迅速崛起，并高速发展，充分印证了行政区划调整对于青岛“大版图”发展的利好影响。

    未来，在新规划的市北区和黄岛区上，不仅会有已经展露头角的“新都心”“滨海欢乐城”“西海岸经济新区”，或许还将涌现出更多、功能规划更加完善的区域。本次区划调整“新市北”“新黄岛”概念的出现，其意义不仅仅是改变了城市地理空间界限，消除了市民意识中地域隔阂，同时也将奠定“大青岛”未来数年甚至十数年的发展核心和方向。（记者 于灏源）

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    1994年5月，青岛市市区行政区划重大调整，18年弹指一挥间，今日的市南东部、台东步行街已是岛城最繁华的地段，新兴商业综合体的相继崛起更是为李沧带来了大量人气……2012年12月1日，青岛城市总体规划再度迎来大变革，市北四方合并，黄岛胶南成一家，“大青岛”版图进一步扩张。

 在此时代发展的关键节点下，青岛新闻网房产记者采访了多名经历过青岛上一次变革的土著居民，通过他们的居住变迁故事，“穿越”回到当年的中山路、台东、老沧口，看看这些年的兴衰交替……（点击阅读全文>>）

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