从2011到2012 青岛楼市岁末"寒冬"变"暖风" 大鳄苏醒涨价盘露头

    年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。回忆2011，对大多数开发商来说都是个彻头彻尾的寒冬，“降价潮”、“退房风波”让他们措手不及。一年时间如白驹过隙。当2012年年终来临时，情况发生了逆转，地产大鳄苏醒，降价楼盘消失，高端住宅露头……种种迹象表明，青岛楼市正在“走出”谷底。

    2011岁末黄金地段曾备受冷落 2012地产大鳄披“马甲”抢地

    “限购令”实施后，2011年青岛土地市场也随之进入“冰封期”。推地数量大大减少，之后举办的土地拍卖会场面都是越来越冷。无论是四方老城区，还是李沧商圈核心地块，全都无人问津，参加拍卖的地产企业也只有一两家，昔日抢拍的场景就这样消失不见了。

岁末青岛土地拍卖市场很热闹

    这种“冰封期”在今年年末出现了转机，中海、保利、万科等资金富裕的地产大鳄开始披着“马甲”在市区大举拿地。“新市北黄金地块”杭州路28号引来四家竞买人，经过105轮喊价后，被广州良宝房地产投资咨询有限公司以5820元/㎡的楼面地价、8.7亿的总成交价竞得。据披露，竞得人广州良宝背后的地产大鳄正是中海地产。（点击查看新闻）时隔不到一周后，香港东路23号海大浮山校区地块遭哄抢，经过26轮竞价，最终以13040元/㎡的楼面地价、超过9亿的总价成交。后来经过媒体揭秘，买下该地块的广州华储房地产开发有限公司是保利房地产（集团）股份有限公司控股的子公司之一。（点击查看新闻）

    另一地产大鳄万科在2012年最后几个月里接连拿下青岛三个商业地块，分别是城阳长城路东仨商业地块、新市北新都心的“万科广场”以及三次上市两度流拍的山东路171号。（点击查看新闻）

    2011年底“降价潮”引发“退房潮” 2012岁末新房涨价也有人买

降价楼盘越来越少（图片来源于网络）    

    关注楼市的买房人一定还记得去年底波及岛城的“降价潮”，“震撼价格”、“全城优惠”、“买一送一”等各种花样翻新的楼盘广告频见报端。

    不只是口头上的“忽悠”，当时各家楼盘为了“过年关”也的确拿出了实际行动。龙湖滟澜海岸、芳馨园、万科生态城等新开盘项目纷纷爆出区域最低价。早已入市的老项目被逼无奈，青特花溪地洋房从10000元/㎡降至6300元/㎡，春和景明加推房源价格比之前销售的下调了2000元/㎡，中南世纪城以“出售抵债工程款房源”的名义75折甩卖抵账房……牵一发而动全身，这些老项目的降价举措使得部分业主的房子一夜之间缩水20万，引发了一场声势浩大的退房风波。（点击查看新闻）

    如今2012即将落幕，但与去年截然不同的是年底仍有楼盘开盘或加推，无论是在报纸上还是网络上，都找不到有关“降价”的任何字眼。中海国际社区一里城成交价基本在9500元/㎡左右，与去年底一期折后9200元/㎡相比上涨明显；蓝山湾三期I派均价8000元/㎡，与二期相比小涨200元/㎡；李沧万达广场二期悦公馆均价9000元/㎡，85平和105平户型售罄。去年底掀起“降价潮”的主力楼盘也纷纷上调价格，龙湖滟澜海岸均价6800元/平米，去年底定价6500元/㎡涨价300元/㎡；春和景明时隔一年仍有尾盘在售，均价7600元/㎡；芳馨园仅有110平米左右的户型，均价6700—7300元/㎡；中南世纪城5号楼12月底加推，预计均价7000元/㎡，而上一批加推房源定价6700元/㎡。这些在2011年曾经因“降价”而风云一时的楼盘，时隔一年，到了2012年末都涨势平稳。

    有意思的是，即使涨价明显，这些刚需盘仍然不愁卖。中海国际社区一里城自11月开盘至今已卖出245套；李沧万达广场二期成交217套，去化率过半；中南世纪城原有房源在这两个月也卖出去近百套。

    昨日刚需盘独霸天下 今日高端项目“赶时髦”参团 

    2011年楼市的基调是刚需“称霸”、改善观望、投资被打压，活跃在市场上的大多是主打低总价中小户型的楼盘，价格昂贵的高端住宅、别墅竞争力受挫，几乎消失匿迹。

    不同于去年的冷清，今年底改善性需求释放，青岛楼市楼盘类别百花齐放。积攒了近两年“颓市”卖房经验的开发商开始“试水”团购，其中高端住宅项目占据一半以上，愈到年底，这种趋势愈为明显。

年底团购热仍在继续 （点击可查看团购优惠信息）   

    目前在与青岛新闻网房产频道联合推出独家团购的8家楼盘中，符合刚性需求的楼盘几乎没有。世茂红墅湾是位于高新区的别墅项目，户型面积在140-500㎡之间，一套别墅需要二三百万不等，目前有5000抵5万、8000抵10万的团购优惠；中铁青岛中心位于寸土寸金的市南东部商圈，有最高95折的团购优惠，精装住宅定价高达37000元/㎡；邻近世园会主会场的玫瑰庭院定位改善，多层洋房均价过万，远高于周边其他新盘价格；两个新黄岛项目提香海岸、海尔山海湾均价都在7、8000元/㎡上下，虽然桥隧通车，但通行费还是一道“坎儿”，这里是市区的养老、改善置业者的较好选择；墨香东郡、米罗湾、金日紫都推出的也都是多层洋房，刚需青睐的高层不见任何优惠。

    【记者手记】

    如果说2011年青岛楼市从高峰坠入最谷底，那么2012年我们见证了市场从谷底爬起。从底价成交到大鳄东山再起，从降价促销到翻身涨价，从刚需领衔到改善也能翩翩起舞……一年的时间，青岛楼市已然由“寒风凛冽”转变为“暖风徐徐”。（记者 王婷婷）

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