全方位解读2012岛城楼市金融关键词：公积金上调房贷潮起潮落

    8.5折房贷、央行降息、公积金缴存额上调……伴随新年钟声的临近，2012年与岛城楼市息息相关的金融动态也将进入收尾阶段。龙年岁末之际，新闻网记者与读者一起回顾2012年“楼市金融关键词”，解读全年岛城楼市的“金融大事记”。

    【楼市金融关键词】之“上浮房贷”

    时间：2012年1-2月底

    影响：购房压力加剧，令置业者望而却步，不敢贷款买房

    2012年初，岛城楼市弥漫着浓厚的“观望气氛”，置业者都紧捂“腰包”不愿出手买房。造成该现象的原因，除了房价并未明显下降外，新年上调的房贷利率使得刚需置业者购房压力进一步加剧。

    2011年，房贷利率曾进行过多次上调，而上浮政策一直“稳定”至2012年春天。2012年2月初，新闻网记者对全市13家银行的房贷政策进行了摸底调查，而银行的房贷政策也是清一色的执行“上浮”利率，其中有7家银行实行利率上浮10%，招行、交行、东亚银行以及光大银行可实行最低5%的利率，浦发银行对优质客户可实行5%的利率上浮，工行实行利率上浮8%。直至2月底，中行、农行、工行率先“放开”房贷政策，在符合规定条件的情况下，可以申请基准利率。

    在二套房方面，12家银行都实行6成首付，利率方面最少上浮的是东亚银行10%，上浮最高的是华夏银行上浮了45%，此外交行上浮40%和青岛银行上浮30%也是调查的13家银行中比较高的。

    银行工作人员帮置业者算了一笔账，如贷款60万元，按上浮基准利率10％，执行7.755％的利率，每月需要还款4920元，较2010年之前执行的7折利率每月多还1000元左右，一年就需要多还1.2万元，而与执行基准利率相比，每月也需要多支付近300元。

    【楼市金融关键词】之“8.5折房贷”

    时间：2012年3月至今

    影响：首套房贷者迎“福利”，相当于购房总支出减少6.5%，置业者购房意向增加

    3月22日，青岛银行率先宣布：将首套房贷最低利率调整为基准利率8.5折，该消息一经传出立刻成为了市民关注的焦点，这标志着岛城上浮已久的房贷政策终于迎来了“折扣”时代。

    随后几月，8.5折利率之风就在岛城逐渐"蔓延"而来。3月，国有五大银行负责人做客民生在线时纷纷表示，虽仍执行基准利率，但正在等待上级调整通知，其他银行也计划实施房贷优惠政策。4月，招商银行、汇丰银行首套房贷也在满足一定的条件下可执行8.5折优惠。6月，岛城可执行首套房8.5折利率折扣的银行已达6家，另有3家银行可执行首套房贷9折利率优惠。8月，岛城迎来“8.5折房贷潮”，工行、交行、招行等7家银行可申请8.折房贷，其他银行则也可实行9折优惠。好景不长，9月岛城房贷优惠利率“退潮”，仅有工行、交行等4家可执行8.5折房贷利率，其余银行都已取消8.5折利率。10月以后，由于各家银行全年贷款额度接近上限，房贷政策逐渐“收紧”，优惠房贷申请门槛变高，就连一直被偏爱的“高富帅”申请者也难申请到折扣房贷。

    记者简单计算，以一套100万元的住房，首付30万元，贷款70万元为例，如执行基准利率7.05％，则购房总成本为1607549.1元；如执行8.5折利率即执行5.9925％的利率，则购房总成本为1502877.39元。如此估算，执行8.5折利率后，（基准利率购房总成本1607549.1元-85折利率购房总成本1502877.39元）/基准利率购房总成本1607549.1元=6.511%，相当于购房总价较房贷执行基准利率下降约6.5%，这样的利好不可谓不大。

    【楼市金融关键词】之“降息”

    时间：2012年6月8日，2012年7月6日至今

    影响：房贷压力可相对减小，但影响力不大

    楼市行至2012年中旬，置业者仅有的一丝购房热情将被耗尽，此时却迎来了今年年中的两次降息，为房地产行业减缓了市场的冲力，重新让不少置业者有了购房意向。

    6月7日，中国人民银行宣布，自6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，这也是时隔三年半首次进行降息。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点；一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。这次降息是自2008年12月以来，3年内央行的首次降息。

    降息不足一个月，央行决定，自2012年7月6日起，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。此次降息为不对称降息，利率差缩小，意味着银行从存贷款之间获取的利息收入空间缩小。经记者初步计算，100万元20年的房贷，降息后每月能节省近300元，虽然并不能直接大力的减免购房支出，但两次降息在一定程度上减轻了置业者的还款压力。

    两轮下调之后，目前5年期以上贷款基准利率为6.55%，降息前已经办理好按揭的贷款者，将在明年1月1日开始执行新的基准利率。

    楼市金融关键词之“公积金”

    时间：2012年7月1日至今

    影响：个人缴存额最高可达5460元，公积金利率下调至4.5%,低保职工可申请贴息

    今年7月1日起，青岛市公积金开始执行2012年度新规，青岛市公积金上限将2011年的2379元上调至2730元，这意味着职工公积金月缴存额最高可达5460元。

    同时，今年央行的两次降息，也使得公积金存贷利率发生了变化。每次降息之后，公积金各档存贷款利率均有所下调：6月份首次降息后，五年期以上的个人住房公积金贷款利率下调了0.2个百分点，由4.9%下调至4.7%；7月份再度降息，五年期以上的个人住房公积金贷款利率再度下调0.2个百分点，由4.7%下调至4.5%。降息之前已经办理好公积金贷款的购房者，明年1月1日起可享受调整后的低利率。

    公积金贷款额度方面依旧执行2008年的老条款：青岛市可贷最高额度为40万元，最低额度为1万元。其中七区商品房和二手房公积金贷款最高限额分别为商品房40万元和二手房25万元;五市商品房和二手房公积金贷款最高限额分别为商品房20万元和二手房15万元。12月1日，青岛市部分行政区划调整后，公积金贷款额度并未出现变化，但值得一提的是，新黄岛区成立后，原胶南市公积金贷款额度未来可能会进行上调。

    另外，从9月1日开始，岛城有个人住房贷款的公积金缴存低保职工，将按照规定给予贷款利息补贴，以减轻借款人家庭还贷压力，年度贷款贴息最高额度为3600元，月贴息额最高300元。根据市民政部门最新统计数据，本市共有7万余户低保家庭，13万名低保对象。

    住房公积金贷款作为国家政策性贷款，相比商业贷款具有利率低限制少等优势，是岛城绝大多数置业者购房贷款的首选。据市住房公积金管理中心负责人介绍，2012年前11个月，青岛向1.87万个职工家庭发放公积金贷款50.83亿元，支持购房面积达195.8万平方米，人均每年节约购房利息今4000元。同时，该负责人还表示，未来将研究适时提高住房公积金贷款额度，支持职工购房力度。

    【记者手记】

    近期，根据一项关于“置业者如何支付购房款”的调查结果显示，目前近100%置业者买房需按揭支付，可见除了房价，置业者最为关心的当属楼市金融政策的变化。无论是利率上一个百分数的细微变动，还是住房贷款政策的“收缩”，再或是公积金缴存额的改动，这些现象都会直接影响置业者的购房压力、生活质量，最终将导致购房意愿的改变。

    纵观2012年，虽然全年楼市调控依旧严厉，但楼市金融政策方面仍然给不少置业者带来“福音”，8.5折利率稳定执行近3个季度，公积金上限上调至2730元，低保职工可申请贴息……展望将至的2013，可能提高的公积金贷款额度，能否继续执行的房贷折扣，这些未知数在给新年楼市加足戏份的同时，也给岛城置业者带来了新的憧憬。（记者 于灏源）