图解2012青岛房价走势:全年负增长 年末有触底反弹之势

百城房价指数：2012年青岛住宅均价统计（单位：元/平方米）

    房价是检验楼市调控成效的重要标准。在史上最严调控政策“限购令”实施的第二年，2012青岛新建住宅价格涨幅几乎都在“零下”，传统销售旺季“金九”反而成为全年房价“谷底”。另据每月发布的“百城房价指数”可知，在经历了11个月连跌后，青岛2012年新建住宅价格最终停留在9470元/㎡。

同比负增长房价“回到两年前” 5月最关键9月是谷底

    根据这份走势图可以看出，2012年的青岛房价环比跌得“稳”，同比跌得“狠”。5月是全年房价走势的关键节点，5月之前是一处“陡坡”，跌势凶猛，5月之后的房价像一处“缓坡”，下滑曲线明显缓和。

    环比方面，根据国家统计局发布的1-11月房价统计数据，青岛前两个月房价维持了去年底0.5%以内的降幅，3、4月跌破1%，从5月开始到11月这7个月时间里，房价环比涨跌幅趋于平稳，跌幅最高出现在9月，仅为0.4%，最后俩月房价接连持平，没有再出现震荡下滑的情况。

    青岛房价是从今年才出现同比开始负增长的。2011年是调控政策实施的第一年，当时的房价虽然下跌明显，但同比2010年涨幅仍在“零上”运行。而2012年房价算是冷到了“零下”，与2011年相比全年有10个月房价倒退呈负增长态势，房价“回到两年前”不再只是人们的预期，而成为了现实。

    2012年一开头，房价同比去年就迎来了青岛楼市史上近几年来第一次负增长，3、4月青岛房价像“溜滑梯”一般不断冲低。从5月开始往后的几个月里，青岛房价同比去年虽然还在跌，但再没有了此前俩月的“狠劲儿”。全年最大同比降幅同样出现在9月，为5%。临近年底，降幅有“缩水”之势。

    根据另外一份统计数据——中国指数研究院“百城房价指数”显示，青岛房价最高点出现在1月，新建住宅样本均价为9675元/㎡，经历了“前陡后缓”的跌宕起伏后，最低房价停留在了11月，新建住宅样本均价下降至的9470元/㎡。如此看来，从年初到年终青岛市区的住宅均价大概下降了200元/平方米，这也大致接近一些楼盘从2011卖到2012，价格变化的真实情况。

低价盘保障房拉低房价  涨价盘改善盘岁末露头

    总体上看，以上统计数据忠实地反映了今年青岛楼市的大体走势。以5月为分界线，“红五月”之前的青岛楼市笼罩在一片“迷雾”之中，限购令继续实行，购房者观望，新房成交量锐减。为了杀出重围，部分开发商掀起一股降价潮，李沧区的中南世纪城、万科生态城均推出较大的购房优惠，城阳区的金日紫都、拉菲庄园、厚德森林国际等也纷纷竖起团购大旗，西海岸的秀兰禧悦山、西海景苑推出“4字头”、“6字头”海景房，还有楼盘更是“成本价抛售”。

    在这一番折腾下，青岛房价在3、4月份迅速下滑。这一系列的促销优惠也激发了刚需一族的购买力，5、6、7仨月新房成交量逐步递增，此外，房贷利率优惠重现，中国人民银行降息0.25个百分点等利好消息影响了楼市格局，年中几个月成交量稳定，相应的这几个月的房价也回到了一个相对比较平稳的轨道上。

    经过8月的过渡，青岛楼市盼来了“金九银十”，但房价反而跌倒了谷底。一方面，即墨农民经适房大批量成交，青岛市第一批保障房也在9月上市预销售，5000多套房源售价大多在3、4000元/㎡之间，大大满足了刚需购房人群，同时也拉低了青岛房价的整体水平；另一方面，在这样的楼市背景下，商品房新盘上市也大肆推广低价策略。这其中，李沧区的时代城定价6600元/㎡，原本就大大低于周边平均价格，还推广团购活动，开盘当天所推房源售罄；胶州的低价项目青岛风景也卖出了300多套。

    实惠的经适房与低价商品房共同拉低了青岛房价平均水平，9月新建住宅价格同比跌幅5%，为全年之最。10月、11月青岛房价降幅有所缓和，2012年这条蓝色线条还是第一次上扬。地产大鳄开发的新盘项目年底推出新房源，虽然价格与此前相比略有上涨，但也不愁卖，降价盘反倒成了“非主流”。如中海国际社区二期一里城，成交价基本在9500元/㎡左右，与一期折后9200元/㎡相比上涨明显，目前已售出近300套；李沧万达广场二期悦公馆9000元/㎡，也卖了200多套了；尽管中南世纪城上半年的购房优惠早已取消，10-12月还是网签了295套新房。

    此外，刚需不再独霸天下，改善型置业者登场，洋房、别墅、高端住宅年底露脸，动辄2万/㎡的香山美墅、青岛印象山于11月底12月初入市，团购楼盘也大多是中高端楼盘，世茂红墅湾一套别墅需要二三百万，青岛中心精装住宅定价高达37000元/㎡，玫瑰庭院洋房过万，这都不是普通刚需所能消费得起的，在一定程度上拉高了年尾房价整体水平。

    【记者手记】

    纵观2012青岛房价走势，“没有最低，只有更低”。经过两年的限购调控，“青岛房价回到两年前”不再只是停留在纸面上的广告语，青岛房价正在经历近几年的“最低谷”，并在岁末开始走出平稳谷底。展望未来，青岛房价会否将要触底反弹？青岛又将有多少套可能影响房价走势的保障房推出？2013青岛房价是继续下降还是会缓慢上涨？这一切都要留到2013才见分晓。（记者 王婷婷）

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