业内专家预测新年青岛房价：2013降无可降将平稳上涨

     【编者按】

     2012年的最后两个月，青岛楼市成交大旺。楼市刚刚走进2013年，任志强的“3月涨价论”就震动了很多忙了一年仍没有能买上房子的青岛市民。岁末年初一线城市已经全面开涨，身居二线的青岛也在“暖冬”中出现了不少涨价楼盘，这些更加为青岛楼市2013年的走势留下了“伏笔”。

    今年青岛的房价是涨还是不涨，能涨多少呢？对于这个岛城百姓最为关注的问题，青岛新闻网记者特意采访了岛城房地产行业的几位业内专家，听他们讲讲自己对于新年楼市、新年房价走势的预估——

    【经济论】平常心看待涨价

    “经济计划决定人们的消费，虽然新的经济政策没有出来，但从经济规律来说，发展周期正常情况下回头调整一下很正常，就楼市而言，今年的市场不要盲目乐观，估计形势跟去年差不多，不可能大起大落”。青岛房地产投融资中心秘书长龙江先生认为，房价只是楼市中的一面镜子、一个表现而已，“2008年的时候，业内许多人都认为楼市危在旦夕，像万科、万达这样的大企业都在抛盘，但是国家忽然出手救盘，形势就变了，所以还得看国家经济方面的调子怎样。”

 

青岛房地产投融资中心秘书长龙江先生

    龙江先生说，目前市场上有些楼盘开始取消优惠乃至涨价，但这些行为都属于个别开发商的自主行为，不代表整个市场的趋势，业内也好、购房者也好，都要用平常心态看待当前的情况。

【时段论】春节后和年底涨得快

太平洋房屋山东总部总经理林宪周先生

    太平洋房屋山东总部总经理林宪周先生认为，青岛今年的房价涨幅，不会像去年下半年北上广深等一线城市的涨幅那么大。“青岛本身的制约因素比较多，首先是青岛的规模不像一线城市那么大，属于二线城市，反应不会那么强烈，第二是青岛存量房在全国排名还是比较靠前的，消化需要时间，第三是中央已经定调，限购2013年仍将继续。

    林宪周先生认为，限购令已经实施了有几年的时间，但是需求仍旧需要释放，今年的成交量应该比去年要增加30%以上，因此从供需方面来看，房价应该会上涨，这主要体现在新房打折优惠的日渐减少，房价由此而上涨，预计涨幅在5%-8%左右。但是就涨价而言，每年都会有快速和缓慢的时期，“春节后的3、4、5月，与需求有关，当需求大于供给时，涨势比较快；下半年的9月到年底，需求同样比较旺盛，涨价也会比较猛。”

【元素论】成交量、地价推动房价

青岛科威不动产总经理孙杰

    青岛科威不动产总经理孙杰告诉记者，决定房价有三个基本的组成要素——土地、税费、建筑材料和人工费用，从目前来看，这三个成本要素的价格都是在上升的，因此房价不太可能往下走。此外，从楼市的背景来看，房价也已经具备了上涨的要素，按照以往经验，成交量先涨，而后地价上涨，房价继而上涨，目前但就青岛楼市来说，前两个要素在去年末已经出现了，2013房价也就有了上涨的条件。

    从政策层面来看，孙杰认为政策的制定者一直在密切关注动态，“以前的口号是‘房价合理回归’，现在则是‘防止反弹’，调子改变了，而老百姓的心理也会随之出现变化，以往每次调控后都有预期，现在需求旺盛，许多购房者看市场成交比较好，都开始放弃观望，不太期望降价就果断出手了。”

    就以上原因，孙杰先生总结，今年降价的概率基本上是“0”，涨价的概率非常大，但大幅涨价的概率却也非常小，估计涨幅在5%-10%之间。他还认为，目前一直在执行的限购政策只能说是经济学上控制供需的方式，但这种方式并没把根本问题解决，今年下半年全国房产信息将联网，个人房屋信息网上可查，这就为进一步房产调控政策的出台提供了条件，他估计2014年极有可能取消限购继而颁布房产税。

【推盘论和通胀论】涨幅略高于货币发行的增值

金日紫都营销总监刘兆华先生

    房价的上涨与许多开发商的推盘方式有很大关系，金日紫都营销总监刘兆华先生告诉记者，去年下半年，许多新项目为了快速回笼资金，七八月份新开盘项目的价位拉的非常低，很多都是在成本价，甚至是无利润状态，虽然卖出了人气，但这种方式是不可持续的，肯定有个回调的过程，这体现在十一二月份之后；

    此外，目前大多数的楼盘的产品都比较丰富，像别墅、洋房、高层等产品，开发商会在前期用高层这样的低端产品来冲击市场、回笼资金，后期可能会推出高价值的产品来取得一定利润，价格由此会有所上调，“像金日紫都，去年10月份之前都是小高层，12月份之后推出洋房，差价在1000-2000元/平方米左右，价格就被拉上来了。”两方面综合起来，价格上升会比较明显。

    但实际上房价并不会大涨，刘兆华分析说，近两年来看房价涨幅与货币发行量有直接的关系，更多的房子增值是来自于货币的贬值造成的假象，“房价一定是涨的，只是涨幅没有那么大，所以今年房价的涨幅应该略高于货币发行的增值，整体趋势是稳中有升，并不会像2009年和2010年那样剧烈，虽然现在通胀比较明显了，但相对于2009年还是比较温和一点，老百姓比较容易接受。”

【区域论】刚需区域“明升暗降”

太平洋房屋市场部经理郝银广