细数2013楼市关键词：市民最关注房价房贷公积金和房租

   

    编者按：细数过去一年，房价“低谷”后“翘尾”、房租连月飞涨、房贷先“优惠”后“收紧”……在刚刚过去的2012里，岛城楼市经历了一场大起大落，虽剧情精彩纷呈，但也给置业者留下不少遗憾。展望2013年的岛城楼市，置业者仍存有很多期待。新年伊始，新闻网记者搜罗多个近期关注度较高的楼市关键词，与读者一起预测解析。

“首套房置业者”最期待关键词：折扣房贷潮

最期待关键词之折扣房贷潮

    今年或再次出现“折扣房贷潮”，年初仅有2家银行可执行首套房8.5折房贷，现已增加至8家。

    在2012年没有赶上“折扣房贷潮”的置业者，在年末又经历了银行无贷款额度的“闭门羹”，他们十分期待在2013年可以再次迎来属于自己的折扣房贷。近日，记者调查岛城15家银行发现，在首套房的房贷利率上，建设银行、交通银行、青岛银行等8家银行可在基准利率上施行8.5折的优惠政策，中国银行、浦发银行等4家银行可享受9折优惠，光大银行等3家银行仍然维持基准利率。而在1月初记者对岛城各银行房贷政策调查结果显示，当时仅有交通银行与青岛银行两家银行可执行8.5折优惠，其他银行大都执行基准利率。短短半个月时间，青岛房贷市场的“风向”已经明显改变。

    那么8.5折房贷优惠力度究竟有多大呢？金融专家举例说，客户若商业贷款100万元，等额本息还款、期限20年计算，执行贷款基准利率的还款总额为179.64万元，月供7485.2元；但若享受8.5折贷款利率，那其还款总额减为166.01万元，比基准利率节省13.63万元，月供也减为6917.05元，每月可节省568.15元。

    据了解，2012年底各银行取消房贷8.5折优惠业务，主要就是由于银行房贷额度紧张，无法进行大数额的放贷。元旦过后，不少银行获得新一年贷款额度，贷款额度宽松也促使银行纷纷调整房贷优惠额度。

“工薪族置业者”最期待关键词：提升公积金贷款额度

最期待关键词之提升公积金贷款额度

    自2013年2月1日起，青岛全市公积金贷款最高限额统一调整为60万元，满足多数市民住房贷款需求。

    8.5折房贷固然十分吸引人，但公积金凭借较低的执行利率成为岛城置业者首选的贷款方式。公积金与商贷相比，究竟能省多少钱呢？以贷款30万20年为例，按等额本息还款方式计算，公积金贷款5年以上年利率为4.5%，20年利息支出为155507.36元；商业贷款5年以上年利率为6.55%，20年利息支出为238933.85元，公积金贷款比商业贷款少支出总利息83426.49元，平均每月少支出利息347.61元。

    但一直以来公积金贷款都有一个“致命硬伤”，就是可贷款额度较低。2013年以前，青岛市公积金贷款政策为：六区新房最高贷款额度为40万元，二手房最高贷款限额为25万元，郊区四市为15万元。对于大多数想要在市区购房的市民来说这个额度都不够，公积金贷款很难满足置业者的需求，迫使许多市民不得不选择商贷加公积金贷款的组合贷款模式。

    不少岛城置业者都期待，公积金最高40万的贷款额度可以有所提升。这个梦寐以求的“福利”在今年1月“横空出世”。记者从青岛市住房公积金管理中心获悉，自2013年2月1日起，调整青岛市住房公积金贷款最高限额，即全市商品房公积金贷款最高限额统一调整为60万元；全市二手房公积金贷款最高限额统一调整为35万元。置业者在青岛市区购买一套70-80平米的刚需新房，首付30%后，60万元的最高贷款额度基本可以满足贷款需求。

    此外，经市住房公积金管理委员会审议通过，决定对购买青岛市经济适用住房的职工，采取进一步的住房公积金扶持政策。主要是针对购买本市经济适用住房的职工家庭，从住房公积金提取和贷款两方面予以扶持：一方面，职工购买本市经济适用住房，可申请提取本人及其配偶的住房公积金用于支付购房首付款；另一方面，首次申请住房公积金贷款用于购买经济适用住房的，公积金贷款首付款比例由30%下调至20%。新政也将于2013年2月1日起执行。

“改善型置业者”最期待关键词：楼市调控“松绑”

改善型置业者最期待关键词之调控松绑

    2013政策松绑可能性为零，青岛限购令继续执行。

    虽然刚需是目前岛城楼市的消费主力，但改善型置业者同样具有强烈的购买欲望和强势的购买力，不少拥有两套及以上房产的改善型置业者最期待的关键词便是“楼市调控松绑”，使得他们得以再次购买心仪的房源。从各方面传出的声音来看，楼市松绑实现的可能性基本为零。

    2012年12月15日至16日召开的中央经济工作会议强调“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”。住建部姜伟新部长明确表示2013年住房限购政策将继续执行。从国家层面来看，房地产市场调控政策环境将继续保持。

    今年1月7日，青岛市国土资源和房屋管理局副局长陈立新在参加网络问政时透露，今年青岛市将按照国家和省要求，围绕稳定市场、稳控房价的中心任务，继续执行住房限购政策，坚决抑制投资投机型住房需求；持续加强房地产市场监管，依法维护房地产市场秩序，确保各项调控政策发挥预期作用，推动我市房地产市场平稳、健康发展。

    针对原胶南市行政区域住房限购政策问题，陈培新坦言“我们正在对原胶南市的房地产市场运行情况进行综合调研、评估，待完成后，我们将依据国家调控相关政策及时确定有关措施”。关于资金监管，胶南市自2012年1月1日起已全面启动商品房预售资金监管，目前的监管部门为胶南市房产管理部门。

“投资型置业者”最期待关键词：房价上涨

投资者最期待关键词之房价上涨

    近半数业内专家预测2013房价上涨，房价“稳步攀升”可能性较大。

    对于专业的房产投资者来说，没有什么能比“房价上涨”更能使得他们兴奋了。经历了2012全年的楼市低迷，2013年青岛房价是否会上涨？

    业内专家认为，青岛限购令已经实施了有几年的时间，但是刚性需求仍旧需要释放，今年的成交量应该比去年要增加30%以上，因此从供需方面来看，房价应该会上涨，这主要体现在新房打折优惠的日渐减少，房价由此而上涨，预计涨幅在5%-8%左右。但是就涨价而言，每年都会有快速和缓慢的时期，“春节后的3、4、5月，与需求有关，当需求大于供给时，涨势比较快；下半年的9月到年底，需求同样比较旺盛，涨价也会比较猛。”

    业内也纷纷预测，今年青岛楼市房源降价的概率基本为“零”，涨价的概率非常大，但大幅涨价的概率却也非常小，估计涨幅在5%-10%之间。此外，近日出炉一项调查显示，接近半数的房产专家预测，2013年度房价将“稳步攀升”。

租房者最期待关键词：房租下降

    房租近年来一路飙升，下降可能性为“零”。

    如果2013年“房价松动”还存有一丝可能，租房者期待的“房租下降”可能性却早已为零。近几年来，岛城住房售价呈现“起起落落”之势，而房租却似打了“鸡血”一路飙升，不少热门地段房源，每年房租上涨3000元成为常态。

    提到房租上涨的话题，租住在浮山后某小区的小陈告诉记者，他现在租住的套一住房是两年前大学毕业来青岛工作的时候找的，最初每个月房租1000元，去年涨到了每月1200元，近期租房合同又将到期，“房东叫我续签，拿了份新的合同给我，但租金已经升到了1400元/月。”据记者调查，目前市南八大湖区域、市北错埠岭、浮山后等租房热门区域，房租每年平均涨幅200-400元/月。

    “现在青岛城区不少区域房源都十分紧张，在市中心区域的、配套比较齐全的套一或者套二，去年月租金差不多在1400元-2400元之间，现在普遍涨到月租金1800元-3000元之间。预计2013年房租将进一步攀升，根据房源具体情况，涨价幅度大概在每月200-500元之间”岛城一家中介公司的负责人告诉记者。

    【记者手记】

    回顾2012年岛城楼市，保障房和商品房市场双向发力，房价涨幅得到明显抑制，投机炒房空间被进一步压缩，自住型需求稳步释放。在激烈的市场竞争面前，房地产市场即将告别黄金时代，迎来白银时代，在这个时代，房企之间将竞争加剧、洗牌加快、利润摊薄。

    无论是房价涨跌、公积金调整还是房贷变动，在这些2013老百姓“最关注”的热门关键词中足以看出，楼市中仍存在有大批刚性需求的置业者，“购房支出”仍然是他们最关心的问题。目前岛城楼市似乎还处在冰封的冬季，但从政策及市场表现来看，给予刚需置业者的“购房福利”日趋增多，在城市立足安家难度有所降低。经过了2012年的风雪洗礼，2013年岛城楼市将在政策调控中，朝着更加规范，更加理性的目标继续前行。

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