细分析青岛市民最关注啥样房子？
青岛楼盘400去电量全年分析:李沧城阳刚需最关注 万元房"问得多买得少"

    “刚需领衔，改善起舞”——这八个字成为2012年青岛楼市的真实写照，全市新盘400去电量较为忠实地反映了这一趋势。

     根据青岛新闻网房产频道统计数据，在刚刚度过的2012年，刚需“腹地”李沧、城阳成为去电量最高的片区，区划调整前后的新市北、新黄岛平分秋色。值得注意的是，均价在10000元/㎡以上的中高端楼盘虽然成交量一般，但去电量占比接近五成，可谓是“买得少问得多”。

    【区域人气分析】

    李沧、城阳关注度最高 区划调整后新市北新黄岛迎头赶上

    从全市来看，市区楼盘去电量“完胜”郊区楼盘去电量。

    低廉的价格无疑是吸引市民来电的一大“法宝”，因此李沧、城阳成为最受关注片区。根据青岛新闻网房产频道统计，李沧区新盘全年400咨询电话占总去电量的28%，成为全市“冠军”，全市去电量前十的楼盘中，有六家来自李沧区。纵观李沧全年楼市，最高点出现在8月底9月初，此时积蓄了大半年客源的刚需盘纷纷露脸，其中一些楼盘选择“低开高走”的策略，全市的刚需之争也在此时达到高潮。城阳区紧随其后，占比16.84%，近年来“北迁居住”日益成为时尚，正值价格洼地的北岸新城成为刚需的上佳选择，但与李沧区不同的是，城阳区8月跌到了全年最低谷，“金九银十”才缓慢复苏。

    去电量排在“第二梯队”的是受到区划调整影响的开发区、市北区、四方区，胶南市则为郊区五市中最受关注的片区。与李沧、城阳相比，这四地全年去电量较为平稳，在年底出现小幅攀升态势，主要原因是2012年12月1日，青岛行政区划进行部分调整，新市北、新黄岛诞生，老四方、原胶南楼盘一夜之间“升级”，尤其是老胶南，年终上演了“疯狂成交”的大戏，房价悄然走高。据统计，如果按区划调整后的区市计算，新市北400去电量已经接近“冠军”李沧区，而新黄岛总去电量也直逼城阳区。

    从数据中可以看出，郊区是青岛楼市“冷门”区域，即墨、胶州、莱西、平度四地去电量相加不超过5%。均价3500元/㎡的青岛风景为郊区被询问次数最多的项目，全年卖出1881套房源，为去年全市销售亚军。

    【价格区间分析】

    万元房全年“问得多买得少” 6000-8000元/㎡价位年底“遇冷”

    根据青岛网上房地产统计数据显示，2012全年青岛市成交的10万余套新房中，6000-8000元/㎡的价位卖得最多，共计25294套，堪称“青岛市民最能接受的价位”。而万元以上新房只卖出了11182套。但在400去电量统计中，情况正好相反，售价万元以上的中高端楼盘成为近五成购房者咨询的主要对象，6000-8000元/㎡的刚需盘400去电量仅占29.31%，8000-9000元/㎡占比13.59%，6000元/㎡以下去电量仅为6.97%。“万元房”占比最多表明了岛城改善置业者的数量并不在少数，但成交量与去电量的不平衡同时反映了改善性楼盘的现状：问得多买得少。

    根据各价位区间来电月度走势图，6月份是均价10000元/㎡以上楼盘的“分水岭”，改善置业者在此时相继入市，青岛印象山、香山美墅、青岛中海玫瑰庭院、春光山色三期、青建太阳岛等一批售价过万的楼盘也选择在“金九银十”登场，使得万元房人气飙升。8000-10000元/㎡新房去电量全年在匀速下滑，6000-8000元/㎡的刚需盘上半年表现平稳，下半年在8月高峰后一落千丈，被万元房甩在身后，这主要是因为经过大半年的消化后，刚需盘年底库存减少，房源可选择性不多，想买低总价中小户型的购房者仍在观望。6000元/㎡以下的楼盘多为郊区项目或保障房项目，年底出现小高峰，但总体表现一般。未定价楼盘在上半年关注度非常高，但下半年随着楼盘具体价格一一揭晓，未定价楼盘的去电量自然也就下滑了。

【市场分析】

    楼盘用团购打响知名度 大鳄项目越涨价问的人越多

    2012年是青岛楼市的“团购年”，先后数十个项目与青岛新闻网房产频道进行了独家团购活动，极大带动了这些项目的400去电量，推动了成交量的上涨。

    细数2012年400去电量排名较为靠前的几个楼盘，都与团购脱不了干系。9月初开盘的时代城与青岛新闻网联合推出独家团购，优惠后均价6600元/㎡，全年卖出近800套房源，为全市去电量最多的楼盘；青岛中海玫瑰庭院11月与新闻网联手推出独家团购优惠，最高可抵10万，较高的咨询电话以及161套的成交量体现了改善置业群体对世园片区居住环境的肯定；开发区的海尔山海湾四期7月联手青岛新闻网举办团购活动，在售房源86折，一直持续到年底，400去电量也排在前列。刚刚结束的世茂红墅湾和世家御园团购活动主推别墅房源，成交量十分可观，近期正在进行的米罗湾洋房团购关注度也在不断提升。此外，保利里院里、金日紫都、7080中心广场、华仁欧典商苑、月亮湾、锦绣华城等去年曾经参与过团购的楼盘，400去电量都比同类型项目高出一截。

    没有“凑热闹”参加团购的楼盘中，地产大鳄开发的项目成为焦点，这些“腰板很直”的楼盘或暗中涨价，或原本就是主攻改善的中高端楼盘，定价都不低，但阻挡不住购房者对品牌房企的“偏爱”。中南世纪城下半年新推房源价格小幅上涨100元/㎡，中海国际社区一里城稍好点的户型价格在万元以上，万科生态城仅余170㎡大户型售价12000元/㎡，地处新都心的万科城精装房源均价13000元/㎡，龙湖滟澜海岸叠墅均价11000元/㎡……这些项目都是外来地产大鳄进驻青岛的“杰作”，2012年打折降价、特价房等优惠在它们身上渐次消失，但“买涨不买跌”的心态使得这些项目的关注度随着价格的上涨逐渐提升。

    大批量上市的保障房也间接影响了400去电量。去年底相继有两批经济适用房和限价商品房对外正式销售，这些保障房与商品房同处一个地段，但价位却是商品房的1/2甚至1/4，较高的性价比引来不少刚需购房者的致电。进一步推动了中海国际社区、青建太阳岛、南海花园、青特城等项目400去电量的上涨。（记者 王婷婷）

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