网传最牛"避税攻略"青岛可行性报告：律师称无一条靠谱

    自3月1日傍晚房产“国五条”细则横空出世至今已经有整整一周的时间了，期间为了躲避这则即将落地的最严楼市新政，全国各城市楼市出现了一些令人惊讶的现象，例如南京一日内几百组市民离婚，上海某区两层的交易大厅拥挤的容不下一只鸟，如果去青岛房地产交易中心过户则需要准备好午餐和晚餐。除了抓紧行动逃避将至的“枷锁”，也有不少聪明人连夜研究了“房产国五条破解大法”，连日来在网络疯传，由于描述详细不少人对此深信不疑，甚至有人将其打印出来作为必备的“置业攻略”。

    假离婚再结婚、伪造欠债事实、阴阳合同……这些网络疯传的避税方法看起来似乎都深藏学问吗，那么这些方法真的可行吗？近日，记者联系到了在青岛新闻网业主论坛“坐诊”为广大网友提供法律帮助的山东盛路律师事务所徐乐德律师，为大家逐一分析点评近期网络中人气最高的几条“避税”方法。

网传避税方法一：伪造欠债事实，通过司法判决过户

    南京一业内人士表示，想要“避税”最简单有效的办法可以通过申请司法判决，直接把二手房判罚给购买方，节省的税费更多。该人士表示，二手房买卖双方可以伪造欠款事实，由买方向法院申请司法判决，要求卖方还钱。卖方则表示愿意以房代偿，最终由法院将二手房判罚给买方。

    徐律师分析：

    1、首先双方当事人都面临“假戏真唱”的风险，具体的结果可能有N种，如果双方当事人把这些伪造的材料当真材料，履行下去，设想一下会有什么结果。

    2、其次涉及虚假诉讼问题。“虚假诉讼”是指，以法律赋予的权力为外衣，以合法形式掩盖非法目的，诱导法院做出错误的判决、裁定，损害他人合法权益和司法威信。最高人民检察院曾经在《关于通过伪造证据骗取法院民事裁判占有他人财物的行为如何适用法律问题的答复》中认为，“虚假民讼行为”所侵害的主要是人民法院正常的审判活动，可以由人民法院依照民事诉讼法的有关规定作出处理。

网传避税方法二：借公司之名卖房 仅需几百元

    除了阴阳合同、司法判决之外，根据目前的“国五条”细则规定，以公司名义售卖二手房并无征缴20%所得的规定，一些二手房可以通过这一途径进行避税。

    徐律师分析：

    首先被出卖的房屋应该在公司的名下，公司才有处分权，否则该公司处分他人房屋的行为无效，并且无法办理过户手续，这种所谓的避税方法根本不可行。

网传避税方法三：父子过户

父子过户能“避税”？

    父亲把5万买的房改房过户给儿子，过户不走网签，但标价100万，儿子转手卖房，再标价100万，这样无增值部分，不交20%个税。不少网友高呼：“这个狠可行啊！”

    徐律师分析：

    父亲将房子过户给儿子，本身就是一次交易，以过低的价格出卖房产，应以评估价格计算税款的数额。这是网友异想天开的想法而已，根本避不了税。

网传避税方法四：双方离婚再交叉结婚

    还有一种被中年置业者广泛关注的方法是通过离婚、结婚来实现，该避税方法一共分为三步：第一步，买卖双方夫妻离婚;第二步，卖方房主与买方异性结婚，房产证上加上对方名字，然后再离婚，房屋归属买方异性;第三步，买卖双方夫妻各自复婚。这样一来，二手房过户的总费用只需要结婚、离婚费用，加上房产证更名的费用，最多只要几百元就可以搞定一套房的交易过户。

    徐律师分析：

    1、首先相关当事人面临着“伦理道德风险”，这种不惜以婚姻作为手段来避税，可能会付出意想不到的代价。这种所谓的避税方式往大了说，有种伦理道德尽丧的感觉；往小了说，通过这番折腾，买卖双方会处在一种十分复杂的关系中，其纠结程度简直不敢想象！

    2、这种假离婚、假结婚的行为，即便是国家机关不追究相关人的责任，在财产方面也存在不小的风险。不妨这样想，假设每次离婚和结婚都是真的，双方在人身方面、夫妻共同财产方面，将面临许多问题，面临的风险种类会更多。

网传避税方法五：移驾“家具”

    二手房交易带家具转让，超过政府规定以外的价款就加在家具上。目前市面上几十甚至上百万的红木沙发柜子也有不少，听起来合情合理。100万元的房子，101万卖掉，交2000税，另签合同买一套100万的家具吧。家具没说要交税吧，201万到手。这是一个来自国外的经验，应该说是“阴阳合同”的翻版。

    徐律师分析：

    房屋买卖合同出卖的是房产不是家具，家具另算，房产单算，房产以评估价格（不含家具）计税。不能避税，还落了多此一举，弄不好，家具买卖也要交税。

网传避税方法六：阴阳合同

网传“阴阳合同”能避税

    双方交易时卖方将房价尽可能压低，比如500万房，原个税100万，降到200万，个税为40万，另外买卖双方再签一个欠款协议，买方支付卖方300万，则买方只需承担40万税，减少60万税。该方法也是近期网络流传的诸多“避税”方法中最被认可的。

    徐律师分析：

    1.房地产买卖合同中规避国家税收或为骗取银行贷款的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人不得以逃避税收、骗取贷款为由请求确认合同全部无效。房地产成交价应为当事人双方真实意思表示的阴合同中的价款。

    2.房地产买卖合同中付款方式等其他条款在不同合同中约定不一致的，应认定符合当事人真实意思的条款有效，非真实意思的条款对当事人没有约束力。

    3.买卖双方为逃避税收、骗取贷款等在居间买卖合同中约定虚假成交价一方要求以真实成交价订立现售合同，对方不同意导致现售合同未能订立的，视为房地产买卖合同不成立。原居间买卖合同没有约束力，一方请求适用定金罚则、赔偿损失或者支付佣金的不予支持。

    在对阴阳合同效力进行判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，房屋买卖双方确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可能受到相关部门的行政处罚。

    4.对于中介参与阴阳合同的责任认定。中介参与阴阳合同的证据主要有中介在过户价格确认书或补充协议上签字或盖章，或者同时在预约和现售上盖章但两份合同差价悬殊。现有民事、刑事法律对于中介这一行为并无明确规定，仅有行业规范和行政性处罚规范，故法院一般不会直接判决中介因协助避税而承担责任，最多是依职权建议有关机关追缴税款和进行行政处罚。但行政主管机关和行业协会有权对参与阴阳合同的中介进行行政处罚。

    5、假戏真唱的案例也不在少数。

    【专家建议】

    徐律师提醒广大新闻网网友，理性选择买房方式，切勿相信网络中流传的毫无法律依据的“避税攻略”。网络中这些所谓“避税攻略”，实质上是用虚假的表面上的民事行为来促成房屋所有权实际非法转移，达到偷税目的。

    这些虚假的民事行为本身就可能产生纠纷，比如卖方因房价上涨或买方因房价下跌而反悔，假离婚最终却弄假成真。购房作为一种有法律监督的行为，购房人应该本着遵循合法、诚实守信的原则，切莫耍小聪明，贪小便宜，导致因小失大。

    【专家介绍】山东胜路律师事务所主任律师徐乐德

    青岛新闻网业主论坛首席律师：徐乐德，山东胜路律师事务所主任律师。内蒙古科技大学工学士，中国社会科学院研究生院民商法学硕士。曾任建筑公司预算工程师和项目经理，熟悉建设工程和房地产项目实务，擅长处理建设工程、房地产和公司方面的法律事务，执业期间处理过大量的建设工程、房地产方面的诉讼和非诉讼法律事务，受到业主的普遍认同。在公司治理、并购、清算，不良资产处置等领域亦有丰富经验。曾发表《论建筑物区分所有权的内容》、《论债权人的代位权》、《地下车库的所有权归属研究》、《地上权的构造和体系研究》等多篇论文。

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