"国五条"落地二手房"中枪" 小中介关门大型中介转战租赁市场

    3月31日，青岛“国五条”细则出台，二手房市场受到了巨大的冲击，成交量一周时间下降近9成，房产中介处的房屋买卖业务数量也出现骤减。记者走访岛城多处中介分布密集区发现，部分个人中介店面开门营业时间推迟至午后，甚至有小中介关门歇业。而各大型中介公司虽仍继续坚持，但已将工作重心从上月的二手房买卖转为房屋租赁和商业房源买卖。

4月过午才营业 小中介关门休假

    下午1点，记者在原四方人民路、嘉定路区域走访发现，马路两侧房产中介店面看起来十分冷清，昔日小中介扎堆的热闹景象如今已很难看到。4月初，“国五条”细则刚刚落地青岛时，该区域内繁多的小中介店铺就受到了一定的影响，但还能偶尔看到几个人进去咨询。如今，该区域近10家小中介已经关门歇业了，有的在门口贴个便条留下相关负责人的联系方式，有的则直接“一锁了之”，还有一家小中介已经将店面转让给了小超市，现场的工作人员正在拿喷漆覆盖昔日的“房产”字眼。剩余仍在营业的小中介也毫无人气，记者随机走进了几家小中介，发现不少营业者在看电影、打牌、闲聊，店内并没有前来咨询房源的顾客，一位中介负责人告诉记者，4月开始手中就没有接到一单买卖。

    离开人民路后，记者又来到市南区八大湖、逍遥路两处中介分布较为密集的区域走访，在大润发附近一条长度不足500米的道路看到，6家小型房屋中介已经有3家闭门停业了，还有一家中介店面虽然开着门，但工作人员表示最近几天并不营业，要等到4月中旬或下旬才开始工作。“现在即使营业，也没有什么生意，开支反倒会增加不少，我们这附近不少小型中介最近都歇业了”，一位工作人员对记者说道。

    小中介可以选择关门歇业，大型中介公司由于“拖家带口”依然还在坚持，但也是门庭冷落。太平洋房屋某分店的经纪人小王说，“现在市场的冷清是在我们预想之中的，上个月二手房市场很火爆、交易过热，但那只是暂时的，工作还是要继续的，生意有好的时候，自然也会有冷清的时候。”一位不愿意透露姓名的大型中介店面负责人告诉记者，现在每天进店资讯二手房的客户不超过3个人，而这3个人还几乎都是来“看看行情”的，相比之下，租房市场近期反而有升温之势。

“国五条”落地二手房反应大 成交量直降九成

“国五条”落地小中介生意冷淡

    青岛“国五条”细则落地后的第一周，在新房成交还没发生明显变化的时候，二手房却在一夜之间进入了“寒冬”，3月份火爆成交现象不见了，取而代之的是接近静止的成交数据。根据青岛网上房地产数据显示，4月份第一周青岛市二手房共成交381套，环比降幅高达84%，成交面积为31503.56平方米，环比下降84.8%。

    从上周全市二手房单日成交走势来看，成交量最低的日子在4月5日，单日成交量仅为9套。4月1日到4月3日3天，则在清明节小长假前承接了3月末二手房市场的余温，还有不错的交易量，其中4月3日单日二手房交易110套，是上周的最高的成交日，也是上周二手房交易量唯一过百的日子。与此形成鲜明对比的是，在3月最后一周，日成交百余套却是当时单日成交量最少的一天。

    青岛链家地产尹天逸表示，从青岛“国五条”细则落地后的市场反应来看，4月1日后新增客户量明显减少，由于青岛细则对二手房的细节问题并未明确规定，造成未来市场走势与预期并不明朗，客户业主双方都在不同程度上开始“观望”。

“观望”浓雾蔓延 卖不上好价改当“包租公”

    青岛宁夏路一家中介公司的经理告诉记者，3月时，多数置业者只要看到比较符合自己需求的房源，一般都不会太挑剔，很快就出手签约买下，然后十分着急的催着中介工作人员带着他们去交税过户，当时他所管理的门店基本一天能签下两三单。3月中旬以后，客户到访量依然很高，但签约速度有所放缓，但在月底前的一周，又出现了高速签约的情况，这主要是由于其他城市国五条落地消息的“辐射”作用造成的。

    进入4月后，伴随着“国五条”细则在青岛的落地，置业者的购房意愿出现大幅度下降，甚至出现房源挂出一周无人问津的现象。

　　现居辽阳西路的王先生，有两套90㎡的大二居，房龄均未超过5年，他计划卖掉后，在市南买一套120㎡的大三居。但他两套房源挂出去一周了，仅有两三个看房的，而且没有人有想买的意思。中介告诉他，“‘国五条’细则落地后，整个楼市观望氛围浓厚，置业者购房欲淡化，同时选房也变得十分挑剔，能接受的价位也将被压低”。王先生感觉二手房市场暂时不会复苏，他决定趁着“大学生毕业季”先将房子出租，房子卖不了好价就先赚个“好租子”。据记者了解，近期不少已经在中介处登记出售房源的卖房人，将原本打算出售的房子改为出租，这主要是由于岛城出台2013楼市新规后，二手房入市“遇冷”和租房市场“升温”双重原因造成的。

“免税房”提前入市 置业者抢在个税执行前入手

置业者抢在个税执行前入手房屋

    3月1日，“新国五条”细则出台，其中对二手房交易环节征收差额20%个税一条，引起二手市场强烈震。3月31日，青岛“国五条”实施细则正式出台，在细则中，青岛暂未执行收缴20%的二手房个税，但北京、上海等城市已经开始实施，有业内人士分析，青岛下一步也极有可能执行20%的二手房个税。在此背景下，岛城置业者纷纷表示，要赶在个税执行前尽快置业，同时这类“免税房”房源也提前在青岛市场走俏。

    这几天，在一家金融机构工作的李先生就打算入手一套位于山东路临近家乐福的一处二手房，“位置不错，而且还可以议价，通过中介已经跟房主谈得差不多了，也已经交了一部分定金，不出问题的话这两天就可以办理过户手续。”

    谈到为何如此着急入手时，李先生告诉记者，大学毕业后他就来到青岛，算下来已经快有六个年头。今年年初刚跟相恋多年的女友订婚，准备年底结婚。这几个月，和众多置业者一样，李先生一直在关注着房产政策。3月下旬，各地“国五条”实施细则纷纷出台，上海税务部门已明确表示，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，可以免征个人所得税。虽然青岛暂未执行二手房个税，但他感觉不久后青岛也会和一线城市一样执行买卖个税细则。一些中介也纷纷向他推荐这类房子，他觉得这类房源比较符合他的置业计划，而且时机也比较好。

专家：二手房交易进入“低谷期” 租赁与商业房源或成“好生意”

    科威国际不动产青岛区域总经理孙杰认为4月的二手房市场十分“残酷”，以一家品牌房产中介门店为例，其成本包括店面租赁成本、人力成本、网络成本等，综合成本非常高。粗略计算，一家店一个月必须成交一套房子、完成一个租赁业务才能保本，否则就会亏本。而且成交的那套房子面积起码要在120平方米左右，否则即使成交了，总价偏低，也要亏本。孙杰预计4月二手房成交数量会相对较少，这意味着不少中介门店需要亏本经营。

    太平洋房屋青岛区域市场部经理郝银广表示,上月二手房单周成交量超过从前一个月的数量,而全月成交量则相当于以往半年的成交量，二手房需求已经得到了极大的释放,大部分并不急需买房的市民会在4月选择观望,4月也是政策观望期,因此二手房交易量势必会大幅下滑。

    郝银广分析称，从近几年楼市表现来看，每次楼市新规出台前后的一段时间，都是“极端”现象频发的时段，无论是上月“抢购潮”“过户潮”等火爆场景，还是现如今“小中介关门”“二手房市场骤冷”等萧条现象。楼市现象本身就是一种市场反应，例如“小中介”选择关门歇业是因为上月已经大赚了一笔，这个月市场遇冷，果断选择这种直接的方式避免做无用功；大型房屋中介由于业务多元，二手房买卖不景气则会直接将业务重点转向即将来临的毕业租赁高峰和商业房源买卖。20%的交易个税暂时还未在青岛执行,如果有购买二手房计划的市民仍可选在这个时机入手，但应理性选房，切勿盲目跟风。（记者 于灏源）

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3月份的业绩有多惊人，数字最能说明问题，根据青岛网上房地产统计数据显示，3月份青岛二手房成交了9672套，成交面积高达814017.8平方米，环比上涨幅度达到617.5%，翻看青岛二手房近几年的月度成交，今年3月份可谓“一览众山小”、“高处不胜寒”。在这些数据之下，青岛品牌中介的作用功不可没，而这些青岛二手房市场的中流砥柱也没有错失时机，在这难得的机会下纷纷赚了个盆满钵满……（点击查看详情>>）