盘点2013上半年青岛楼市库存量:半年猛降万余套 老胶南李沧区新房卖火了！

    眨眼间2013即将过半。在这半年时间里，青岛楼市完成了“大逆转”，在“金三/银四/红五月”销售旺季烧了一把“火”。

    伴随着猛涨的销量，青岛的新房库存量呈现回落趋势，半年时间上万套存量房“消失”，青岛楼市面临的压力大大减小。但个别区域，如黄岛区、即墨市等，仍然持有大量存货需要留到下半年慢慢去化。

    “国五条”小道消息催化楼市 存量住宅跌破10万套

    从上半年青岛存量住宅走势图中可以看出，2013开年楼市还正处“寒冬”，观望氛围浓厚，青岛住宅存量仍处在11万套的“高点”，库存量很大。

    但接下去的几个月情况发生大逆转，2月关于楼市新政即将出台的小道消息愈传愈烈，今年的首波置业群体提前入市，导致库存量下滑至109511套。随后中央版“国五条”在“金三月”出台，限购令延续、20%个税、提高二套房贷等尚未落地的新政成为楼市“催化剂”，买房的、卖房的、市区的、郊区的都在政策“空窗期”搭乘最后的“末班车”，存量迅速降到104142套，虽然如此但也没有跌落10万套大关。

    3月底4月初青岛版“国五条”尘埃落定，担忧并没有变成现实，但青岛新建住宅的库存量仍在降，虽然降幅大大减小，但还是出现了2013上半年住宅存量最低点——5月的99974套，这也创下近两年来青岛新建住宅库存量最低记录。回顾往年楼市，不得不提的是2012年上半年青岛住宅库存量的最低点也出现在5月，但今年与去年同期相比，存量住宅还同比下跌了5000余套。

    转入6月，青岛楼市大量新盘上市，再度将住宅库存量推高，截止到目前统计，上半年青岛市在售住宅存量最终停留在103482套，再度突破10万套，基本恢复到今年3月时的水平。

    开发区存量涨5成老胶南跌破万套 李沧刚需盘“物以稀为贵”

    从全年存量房分布区域来看，存量过万区域从2012年的5个缩减为2013年的4个。除了开发区存量大幅上涨外，其他区域住宅存量均出现了不同程度的下滑，其中李沧区、老胶南两个区域库存新房减少的尤为明显。

    西海岸库存压力依然居全市之首。虽然开发区与老胶南于去年底合并成立新黄岛区，但网上房地产至今没有将这两个区域的数据合为一体。从目前统计来看，原开发区的存量房数字惊人，存量高达22258套，在过去的短短6个月中不仅没有减少，还上涨7000余套，成为青岛销售压力最大的区域；而老胶南的情况则与之截然相反，存量住宅数额已经跌破万套，目前仅有9900余套在售住宅，与年初相比“猛”降了四成多。造成这一现状的主要原因是年初网上房地产将老胶南的灵山卫、王台以及隐珠街道部分区域新盘划归开发区，这里挤压了不少新房源，因此开发区存量暴涨，而胶南压力大大降低。

    “李沧都快没房子卖了”，这是当下刚需置业者最直观的感受。就在去年年初，该区还是青岛五大存量房过万区域之一，在接下来的一年半时间里，李沧区成为证明青岛楼市转暖、刚需批量入市的“典型区域”。回想2013上半年，多个李沧老牌刚需盘推出新房源，价格大幅上涨，如中海国际社区一里城均价过万，时代城高层房源均价高达8700元/㎡，8个月时间涨幅达三成，李沧万达广场、蓝山湾等项目的中小户型价格也都出现了不同程度的上浮。但价格的突飞猛涨似乎更加刺激了刚需的购买欲望，与去年同期相比，李沧区新房库存量下滑幅度近五成，目前仅有5138套库存房，比老四方的存量房都少许多。

    对比：存销比值大大“缩水” 现有存量不到一年能卖完

    青岛楼市的境况到底有没有得到改善？通过对比以下两项数据，即可看出大致情况。这需要再次计算存销比，并与此前进行对比。

    从存销比方面来看（存销比，是用商品房的库存总面积与月度销售面积之间的比值）：2013年前5个月青岛平均成交103万余平米，用青岛在售住宅面积1154.97万平米除以上述月平均面积，所得数为11.1，已经处于“偏大”区间范畴，而非去年底的17.6“过大”，比值对比明显。（点击查看新闻）

    从成交量方面来换算：前5个月青岛楼市共卖出46811套新建住宅，若以此速度消化这近11万套库存房，在没有新项目问市的前提下，需要11个月全部消化完毕，而在去年底算出的数据则为18个月。

    仅仅半年时间，两项数据反差就已如此之大，可以看出青岛楼市正在逐渐摆脱存量压力，大踏步地向前走。

     虽然“新国五条”渐渐远去，成交高潮已过，存量又有上升之势，但“房产税即将出台”的小道消息再度让购房者迷惑，青岛市房产交易中心又出现了市民等待叫号的火爆场面，再加上“金九银十”这一销售旺季，2013下半年青岛存量房或将继续走低。（记者 王婷婷）

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