青岛物业办:物业咋收费业主有知情权 电梯维修费住户要分摊

青岛市物业管理办公室副主任崔静做客“在线问政”栏目

新闻网讯  8月29日下午，青岛市物业管理办公室副主任崔静做客“在线问政”栏目，围绕“物业的使用与维护政策”主题与广大网友进行交流，同时对物业管理的法律法规政策进行研讨。在本次网谈中，崔静针对时下网友比较关注的“电梯维修”、“车位管理及售价”以及“物业服务”等问题进行了回答。

电梯故障应第一时间告知业主 保修期外维修费按建筑面积公摊

如今，随着城市人口和经济的发展，高层住宅越来越多，电梯已经成为很多青岛市民日常生活中必不可少的工具。可事故频发的电梯，却让不少拥有电梯的小区居民们头条不已。“高层住宅电梯出现问题时，物业应该做的具体工作是什么？”、“维修电梯的费用应由谁来承担？”、“电梯坏了，物业啥都不管怎么办？”有网友在网谈中针对日常生活中遇到的“电梯故障”问题进行了提问。

崔静在网谈中回复：如电梯出现故障，小区物业企业应当立即采取应急措施，告知相关业主，并通知电梯维保厂家及时予以修复。根据物业管理相关规定，小区电梯属共用设备设施，产权属全体业主所有，如在保修期外出现故障需要维修，维修费用应由相关业主按照建筑面积比例予以分摊。

此外，根据《山东省物业管理条例》第八十一条规定，物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业服务单位负责维护、保养。如物业企业存在违规行为可向所在区、市物业行政管理部门反映。

小区内车位应满足业主需求 可通过出售、附赠或出租方式约定

随着人们生活水平的提高，不少家庭都有了私家车。买车的初衷是为了方便出行改善生活质量，可因“车位”而产生的疑惑和问题却给不少市民带来了麻烦。家住市北区晓港名城的网友和家住黄岛区的网友同在网谈中反映，所居住小区均在出售车位，不仅价格高，且只能购买不能租。对于物业的做法是否合理，网友提出了质疑。

崔静在网谈中告诉网友，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。

如果开发建设单位存在车位租售方面的问题，建议业主向所在地开发建设行政主管部门进行反映。如果小区地下车库属于人防设施对于出售的问题，建议向青岛市人防办咨询。目前，青岛市车位售价实行市场调节价，建议网友咨询青岛市价格管理部门，电话号码是12358。

物业应当定期公告物业费收支明细 未按要求公布可打12358投诉

近年来，随着青岛市房地产市场的发展，住宅小区逐渐增多，物业管理是否到位受到了广大业主的热切关注。然而物业管理的参差不齐则使得业主与小区物业之间的矛盾凸显。 “入住小区一年多了，物业费交的稀里糊涂的，物业是否有义务公开物业费的各种款项？有没有法律规定？如果物业不公布我们该怎么办？”针对物业费的收支明细问题，有网友提出了疑问。

崔静告诉网友，《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第三十三条明确规定“物业服务企业应当按照业主大会的要求定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目”。如物业企业存在违规行为可向市价格主管部门反映。

同时，根据《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第七条规定“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下内容：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，其中不包括中央空调和二次供水运行等费用；（三）物业管理区域环境卫生清洁费用；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；（六）办公费用；（七）物业管理企业固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设施设备的公众责任保险费用；（九）经业主同意的其他费用”；

物业撤离应提前60天通知 物业服务包含八大项内容

有网友在网谈中反映，所居住的小区内市政管线和井盖都出现了问题，可物业以各种理由推辞不作为；还有网友反映由于所在小区物业突然撤离，导致目前小区内各项公共设施严重损坏和缺失，针对物业如此做法，小区居民可谓束手无策。

崔静表示，根据《山东省物业管理条例》第六十六条规定“物业服务内容主要包括下列事项：(一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；(二)公共绿化的维护；(三)公共区域环境卫生的维护；(四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理；(七)物业服务档案和物业档案的保管；(八)其他物业管理事项”。

另外，根据《山东省物业管理条例》第六十八条规定，解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。建议小区在所在地街道办事处的指导下尽快组织成立业主委员会，由所在地街道办事处会同城管执法部门、区物业行政管理部门协调督促已撤出的物业企业将法规规定的相关资料向业主委员会予以移交，再由小区业主委员会组织召开业主大会选聘物业企业进驻实施物业管理。（实习记者 王亚男）