金融政策成楼市折射镜 商贷公积金左右市民置业观

金融与房地产是当今社会国民经济中份量举足轻重的两个行业。房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性，同时也对金融市场起到至关重要的作用。另一方面，金融政策也像一块折射镜，影射出一些楼市现象，左右着房地产市场的发展。

纵观2013年，金融政策方面也给调控下的楼市带来了不少福利与波折，房贷起起落落，公积金贷款限额提高，经适房首付款降低……在青岛楼市中都留下了清晰的印记。

【房贷】

政策松紧度呈现季节性 左右市民置业计划

房贷作为影响楼市重要的金融政策之一，一直备受岛城市民关注，甚至可以在一定程度上左右人们的置业观。临近岁末，新闻网记者总结这一年来多次对青岛房贷执行情况进行的走访情况，充分了解这块“折射镜”在楼市呈现的各种景象。

1月，记者在2013年伊始对青岛市区多家银行进行了摸底调查，调查结果显示，走访的9家银行中，仅有交通银行和青岛银行2家银行可执行首套房8.5折房贷利率。除了折扣房贷逐渐减少，逐渐提高的申请“门槛”也是当时岛城各银行房贷政策的一大特点。申请者对于银行的贡献值、项目是否与银行签约以及开发商资质，都成为申请房贷的重要考核标准，折扣房贷申请难度明显很大。

房贷政策左右市民置业计划

随后，房贷政策在2013年的青岛楼市中演绎了一番起起落落。5月16日，新闻网记者探访市南区多家银行，执行8.5折优惠房贷的银行已成为“稀有品”，仅有3家银行表示仍可申请，多数银行已提高首套房贷至基准利率，另有少数股份制银行开始暂停房贷业务，将贷款额度转向企业贷款。6月，折扣房贷似乎迎来了“开放期”，当时记者走访了青岛市区14家银行了解到，其中共有9家银行表示可以执行折扣房贷，而该情形也一直延续到三季度结束，折扣房贷保持了四五个月相对稳定的状态。

在对中国32个重点城市、近500家银行的房贷产品进行摸底调查后，金融研究机构发现，2013年第四季度，“房贷荒”在各地不同程度地出现，并有逐步蔓延的趋势。11月末，新闻网记者再度兵分两路走访了香港中路、麦岛路15家银行时发现，15家银行中仅有6家银行表示个人首套房贷可执行折扣利率，8家银行表示只能执行基准利率，另有1家银行明确说明已停止个人房贷业务。12月，房贷打折似乎成为了浮云，多数银行将首套房贷利率调至基准，放款时间明显延长，有的更是明确的提醒市民：还是等明年再来申请吧。

 一位供职于某国有银行，从事住房贷款业务的工作人员告诉记者，每年11月到第二年3月，都是房贷政策相对紧张的时期。而此时对应的也正是青岛楼市的“淡季”，除了新盘数量少、优惠力度小等原因，房贷政策紧张所引发的申请压力大、放款周期长也是促成这段时间楼市低冷的原因。4-10月是每年房贷政策相对利好的时期，银行信贷额度相对宽裕，此时市面上可执行折扣房贷的银行相对较多，放款速度也较快，不仅能满足“金三银四”“金九银十”楼市销售旺季的贷款需求，也能反给不少置业者提供购房帮助，提高他们的买房积极性。

【下一页】

公积金最高限额提高至60万 可满足刚需基本购房需求

【公积金】

最高限额提高至60万 可满足刚需基本购房需求

公积金仍是贷款置业首选方式    

    相对于房贷申请季节性的变化，回顾今年的公积金贷款可谓是全年恒温，惠民便民新政频出。

    年初第一项政策，影响面就很广。自2月1日起，青岛市商品房公积金贷款最高限额由原来的40万元调整为60万元；二手房公积金贷款最高限额则由原来的25万元调整为35万元。新政刚一出台就引起轰动，在青岛市内六区买新房，最高可贷款60万元，这对于刚需购房者来说无疑是个“喜讯”，许多想要购买小户型住房年轻人来说60万的额度已经足够。政策实施半月后，公积金郊区业务增加明显，许多申办组合贷款的职工要求撤销并重新申请贷款。

    另一项政策也于同一时间出台，并且是出现在保障房领域。尽管一套经济适用房总价一般都在30万以内，远低于周边商品房，但对于不少困难家庭来说仍然难以支付。今年2月1日起，职工购买经济适用住房首付款比例由原先的30%降低到20%，进一步加大对缴存职工购买保障性住房的扶持力度。自新政实施以来，今年共发放经济适用住房公积金贷款1516笔，贷款金额2.11亿元，其中有53户职工家庭按照新政标准支付了首付款，这部分职工已充分享受到住房公积金政策的优惠。

    此外，自7月1日起，青岛市公积金开始执行2013年度新规，青岛市公积金上限将2012年的2730元上调至3117元，比去年高出387元。下半年除此新政外，青岛公积金再无其他政策出台。

    在上述三项政策的影响下，今年2月份、9月份都曾出现办理住房公积金贷款的人数激增的现象，业务量大幅增长，这与银行房贷门槛提高，优惠房贷退市有一定的关系。据青岛市公积金管理中心工作人员介绍，前来办理公积金贷款的大部分是首套房市民，这些市民平时都有固定的公积金缴存额，当首付能够达到一定比例后，仅使用公积金基本可以满足他们的购房贷款需求，这让很多市民开始放弃原来商业贷款的打算。

    新举措：为进一步方便借款人办理偿还住房公积金贷款手续，市住房公积金管理中心自2014年1月1日起，面向全市住房公积金借款职工，推出内部转账支取住房公积金用于办理提前结清或部分偿还住房公积金贷款业务。新业务对原有还贷、提取工作流程进行了优化再造，由原来借款人先偿还贷款，然后由单位经办人统一办理还贷提取手续，优化为借款人或配偶可申请将本人住房公积金账户余额以内部转账方式直接办理提前偿还住房公积金贷款业务。新业务的推出，将大大简化住房公积金贷款还款、提取手续，进一步提升住房公积金“便民、惠民”作用。

业内分析：贷款购房“很划算” 要“量力而行”

“无论是商业贷款还是公积金贷款，贷款买房还要坚持一个原则，那就是量力而行，千万别让房贷影响正常的生活。”在探讨起贷多少钱买房合适时，中行一位个贷部主管说道。他还向记者透漏，如今他们审批住房贷款非常严格，首先是严格按照银监会的要求，将贷款者每月偿还的房贷利息不超过其家庭总资产的50%，还会认真调查贷款者的信用状况、收入水平等。

交行一位信贷部经理也表示，从历史经验来看，购房贷款还是挺划算的，虽然长期贷款利息看起来很高，但经济发展脚步还在前行，通货膨胀带来的物价上涨无可回避。通过适度的贷款缓解家庭负担，还是不错的选择。“超百万贷款购房者增加，这也在一定程度上说明大家在合理配置资产，不再将资产全部压在房子上。”

据介绍，十多年来，岛城房价一直保持稳中有涨的趋势。与一线城市相比，房价基本还在合理范围内。“目前房价已不像以前涨幅那么大，房价总体呈现稳定状态，如果确实有购房需求，通过贷款圆自己住房梦也不失为一个好途径。”建行一位多年从事信贷工作的专家表示，但申请贷款时一定要坚持适度原则，不能抱着侥幸心理投机炒房。“在过去十年间，借助银行贷款，不少市民所购房产如今大幅度升值，如今有个别年轻人也想复制这部分购房者的成功，不惜孤注一掷四处借贷买房，这很不可取。”（记者 于灏源）

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