网传楼市崩盘5点证据不靠谱 2014青岛楼市很平稳

    编者按：年后最受购房者关注的热点事件，当属杭州楼市大幅度降价的各类新闻。几天前，一篇标题为《房价已经崩盘的5点证据》的文章迅速蹿红网络。文中指出中国楼市已经处于“崩盘的前夜”，并提出了临近崩盘的五点“证据”，具体包括：一是售房旺季楼市不旺；二是三四线城市的楼市已经有价无市；三是银行已经缩紧房产的银根；四是抛售房产的民间人士越来越多；五是许多大亨纷纷撤资房地产。

    楼市真的走到崩溃边缘了吗？现在是买房的最佳时机吗？房价崩盘的论点令不少购房者人心惶惶。对此，记者结合青岛楼市的具体情况，对这五条“证据”逐一进行评判。理性分析之后，会发现这一言论言过其实。岛城业内人士也大都表示崩盘一说子虚乌有，“短期内青岛楼市仍将保持平稳运行”。

【证据一：售房旺季楼市不旺】

    现状：开春开发商跃跃欲试 刚需盘不愁销量

刚需盘不愁上客量    

    所谓“崩盘”的第一条证据就是“销售旺季楼市不旺”，文章中将1月作为楼市传统旺季，认为今年开年九成城市成交量下跌，房价也出现环比下降趋势，不见昔日热闹情景。

    根据青岛网上房地产统计数据，1月青岛新建住宅共成交8496套，近半年来住宅成交量首次跌至万套以下，如此类比青岛楼市好像确实出现了明显降温，但市场实际情况并非如此。事实上熟悉楼市变化的人们都清楚，岁末年初正是销售淡季，开发商圆满完成了一年的销售指标后推盘意愿降低纷纷“猫冬”，购房者疲于忙年或奔波在回家的路上，无暇顾及买房，因此这段时间一般是全年低谷期。度过2月春节长假后，“金三银四”才是全年第一场重头戏。从统计数据上我们可以看出，成交小高潮已提前在2月最近一周来临，新房成交量环比大涨七成多。部分开发商提前抢跑，抢在旺季前推出中小户型房源，如中海国际社区、伟东湖山美地、海信湖岛世家等，销售情况良好。

    据记者实地走访，春节过后各区域回暖迹象明显。在李沧区，中海国际社区售楼处每天平均接待30-40组意向客户，上个周末达到顶峰值100余组，销售中心的置业顾问忙得脚不沾地；李沧银座广场日均也有15组左右的客源，而康太源尚誉一期500套房源基本售罄，目前仅有30余套房源在售。城阳的中交阳光屿岸的置业顾问刘帅告诉记者，“刚过完年我们这边的咨询电话以及到场看房的置业者就络绎不绝。”

    如此可以看出，青岛楼市已平稳度过“正月”淡季，从现有情况来看，“金三银四”旺季表现不会太差，可见这第一条证据在青岛并不成立。

【证据二：楼市已经有价无市】

    现状：大青岛外扩 北岸新城、西岸新城房子不愁卖

    网传楼市崩盘的第二条证据是“楼市已经有价无市”。作者认为大城市部分区域建得多，售得少，入住率低，虽然房价总体上还在高攀，但房产商已经无法承受了，这造成了一些城市的房价已经开始崩盘。

    反观青岛，作为刚刚晋升为“新一线”城市的青岛，繁华的主城区必然不会出现空无一人的场景，我们可以从近郊板块一窥青岛楼市是否有泡沫出现。随着“大青岛”战略的实施，“西进北上”成为青岛市民置业的主流趋势，居高不下的成交量证明这里并不是无人理睬的荒凉地儿，不过入住率低的确是阻碍新兴板块发展的一块“顽石”。

    在李沧房价越过万元线之时，以城阳为中心的北岸新城慢慢开始成为刚需置业的新“落脚地”，西侧的白沙湾板块与红岛经济区、东侧的惜夏板块定价都在6000-7000元/㎡左右，虽然距离主城区稍远，但低廉的价格让购房人趋之若鹜。如今卓越蔚蓝群岛已在白沙湾建造起一个大型居住“城区”，前两期业主已经入住，为此地带来大量人气。城阳东部另一个大型社区天泰城也已形成完善的生活圈，周边学校、购物、休闲娱乐等配套一应俱全，大型居住区雏形已现。

    区划调整后一年多的时间里，西海岸一直是青岛新房销量最高的片区之一。沿海一带海景房从6字头涨到1万元，仍有不少市民买账。不过房子卖得好，入住率却并不理想，主因是配套缺失，每当夜幕降临万家灯火时，从隧道口到安子片区再到老胶南沿海却是“星光点点”，许多小区漆黑一片。展望未来几年，“第二条海底隧道”“跨海地铁”已经崭露头角，西海岸CBD开工建设，桥隧通行费有望进一步降低……配套完善的西海岸有望成为真正的热门居住板块。

    【证据三：银行已经缩紧房产的银根】

    现状：岛城银行商贷收紧 购房成本增加

岛城银行商贷收紧    

    证据之三直指“银行已经缩紧房产的银根”。指出：从去年开始，银行已经隐约感受到中国房地产的危机正在到来，紧缩银根斩断了房产商最后的希望。

    银行与开发商的关系不得而知，但据记者调查走访岛城国有银行、股份制商业银行及城商行等发现，当前各银行房贷利率市场全面收紧，呈现“八五绝迹九折难觅”的状况，而个别银行甚至早已在基准利率基础上再上浮10%，来应对大批的购房者。

    其中中国银行、农业银行、中国工商银行、建设银行、交通银行对首套房贷利率优惠仍执行差异化策略，不过绝大多数普通客户已难享房贷优惠，只能拿到基准利率。中小银行及城商行在房贷业务上也已显现“去意”。

    青岛科威不动产总经理孙杰受访时称，从去年下半年起，银行房贷已收紧，目前他们卖出的二手房中，仅一家外资银行可以给优质客户开出九折优惠，个别合作情况好的银行能给出九五折优惠，绝大多数银行都是基准利率。

    【证据四：抛售房产的民间人士越来越多】

    现状：卖得多买的也多 二手房市场愈加理性

二手房市场愈加理性    

    第四条证据来自二手房市场。据报道，近一段时间以来，受到多个城市房价大跳水消息的影响，部分城市囤积房产的民间人士已开始全面抛售房产，而且开价一个比一个低。

    青岛科威不动产总经理孙杰认为这一论据过于“以偏概全”，“青岛卖房的人多，但买房的人也多，供给与需求基本持平”，孙杰说道，“从科威不动产目前经营的80多家门店成交数据看，进入3月市场明显回暖，春节后2月底这一周二手房的成交量，已经基本恢复到年前的正常水平。”在这批购房大军中，刚需仍占据主力位置，卖方没有涨价或者降价抛售房产，市场十分平稳。

    太平洋房屋山东总部市场部经理赵玉科则表示“抛售房产一说在青岛‘子虚乌有’”。受到限购令影响，当下的房地产投资主要集中在商业领域，住宅投资大大减少，因此囤积房产的民间人士并不多。“目前青岛的二手房卖主大多是想将家中老房卖掉，腾出现钱买新房或挪作他用”。据赵玉科介绍，青岛二手房市场愈发偏向理性消费，购房者与房东大都是“想买就买，该卖就卖”。

【证据五：大亨纷纷撤资房地产】

现状：本土房企坚守 地产大鳄纷纷入驻青岛新城区

    最后一条证据是大亨纷纷撤资房地产市场。以华人首富李嘉诚撤资中国内地房市作为典型例子，认为中国楼市已经风光到了顶点，不可能再有上涨的空间，现在撤资是最佳时机，否则，就有可能被套的风险。

    这一观点拿到青岛来看也难以成立。首先从本土企业来看，海尔、海信、银盛泰、青特等本地房企虽然在近年遭受外来大鳄的冲击，但仍然屹立不倒，未现丝毫撤退之意。如海信在成功打造九个中高端项目后，还将在今年继续主推依云小镇、阳光里两个楼盘。海尔在去年推出海尔时代广场、鼎世华府两个中高端新盘，因销售火爆成为当之无愧的“日光盘”。这两个以家电起价的大佬不仅没有放弃房地产领域，更加加速扩张，并把家电行业“快销”手段推行到了楼市，给购房者带来了不少惊喜。

    除了本土房企之外，外来的地产大鳄一刻也没有停下进军青岛的步伐。除恒大外，其余6家千亿房企已全部在青岛拿地。万科、万达、保利、中海这四个已在青岛深耕细作多年的大牌房企在2014年都有拿得出手的主打项目。绿地、越秀、佳兆业、碧桂园、金科都是近一两年来进驻青岛的“新秀”，由于主城区地块瓜分殆尽，这些“后来者”大多选择在新兴板块或近郊区域拿地，地价低，发展潜力大。如越秀在铁路北客站打造星汇蓝湾，年初开盘定价高达万元左右；碧桂园去年年底获得城阳区棘洪滩街道核心位置土地，虽然尚未命名，但开盘时间已预计定在今年5月；近日，金科地产即将在青岛开工的金科生态园项目规划正式问世，将在红岛经济区上马街道建一处大型居住社区，其中还包含部分保障房。

     【记者手记】

    在这个“金三银四”旺季即将到来的当口儿，开发商蓄势待发准备推盘，下一拨购房者跃跃欲试，新城区愈发火热，二手房市场更加理性，除了收紧的商业贷款与即将实施的公积金新政外，种种迹象都表明房价崩盘只是个“传说”。

    虽然如此，但一个不能回避的事实是，2014年以来看空房地产市场的言论与观点已经是层出不穷，其中一些地产业内人士的表态更是值得玩味：王石说今年 “形势不妙”；王健林对今年楼市 “并不乐观”；任志强表示“不要对2014年太抱希望”，此外普通购房者看空的意愿也愈发强烈。根据青岛楼事论坛所做的一份调查问卷显示，3000余名被调查市民中，认为“青岛房价已涨到天花板，不能再涨，只能降了”的网友占据九成多，尽管这一选项不可能立即实现，但房价下跌仍是不少市民的美好愿景。（记者 王婷婷）

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