大青岛"三城联动"规划落地整两年 岛城三岸楼市风景大不同

    编者按：到今年三月，大青岛“三城联动”战略落地已经整整2周年了。自“全域统筹、三城联动”的城市发展战略实施以来，青岛市一直坚持以蓝色经济为引领，环绕胶州湾打造东岸、西岸、北岸三个主城区。由于“先天条件”不同，三岸的发展定位当不同：东部做优做美、西部做大做强、北部做高做新，全方位构建大青岛框架。

    城市发展战略的一举一动都会影响着房地产市场的发展方向。两年后，当我们再次回看岛城三岸楼市时可以发现，三大版块经过了两年的锻造之后，形成了三种完全不同的楼市风景。

【东岸】

老城以二手房交易为主 刚需新居“异军突起”

岛城东部灵秀红瓦绿树青山绿水相掩映

    延续青岛百年历史文脉的前海一线和胶州湾东岸是这个城市的发源地，沿海一线几乎聚集了所有青岛的风景区和历史名人故居，既神秘而又富有诗情画意。

    作为青岛的老城区，市南、市北、崂山的土地开发几近饱和，新房市场处于波澜不惊的状态，楼市的交易也以二手房买卖为主。曾经作为青岛工业文明发源地的老四方和李沧区在新一轮的区划整改后出现了“大动作”：不再利于城市发展的老企业、老厂房相继撤离主城区、腾空后的大片土地上重建起生态宜居的新住宅区；曾经为荒凉的老村庄也被改造成为时尚生活新领地。

新都心一改荒村旧形象 打造现代生活居住区

    老四方片区的“新都心”和“滨海新区”都是其中的代表。如今这两大片区已经成为市北区发展规划的重中之重。两大板块交通、配套、商业等方面样样规划齐全，无论是开发商前期拿地的地价还是后期建成的新房房价都不便宜，均价10000-16000元/㎡的价格还是吸引了不少实力刚需和改善型置业者。

    遥想2012年，正逢新都心大举开发之时，地产大鳄加价抢地的“好戏”曾频繁上演，如今2年过去后，新都心可见范围内高楼大厦平地起，虽然这片时尚“新领地”还没有完全建成，但在建新楼盘大都一经上市就被抢购一空；与之遥相呼应的滨海新区开发建设也是日新月异，沿瑞昌路一线，从后海欢乐滨海城到市北主城区之间，不少新盘在建，可售的房源相对充足，在楼市上也是备受青睐。

    再说李沧区。从2011年开始，成片的旧村改造让李沧商圈和东李版块成为青岛楼市发展的“领头军”。回想两年前，李沧区的房价尚“纯”刚需的接受范围内，无论是当时还很“原生态”的东李片区，还是生活方便、配套齐全的李村商圈周边，“日光盘”接二连三出现，万元线下的楼盘任置业者挑选。而如今率先“脱刚”的东李高端楼盘价格已然攀升到“一万五六”，李村商圈周边少于1万/㎡的房子也几乎绝迹了；此外，火车北站的投入运营和交通商务区的规划让老沧口也焕发生机，大有后来居上的趋势。楼市因势利导，新盘如越秀星汇蓝湾上市价格也并不便宜，均价9000-10000元/㎡之间。从整体上看，目前李沧区房源供应量充足，新房交易量也始终占据全市前几名。尽管价格有所上涨，但作为地段好、交通优、配套完善的刚需腹地，李沧仍在源源不断地吸引青岛市民来此安家落户，业内人士普遍认为：2014年的李沧楼市高温难降。

【西海岸】

存量房多销得快 房源充足、可选择余地大

    每次穿过隧道驶入开发区，都会深刻地感受到青岛西海岸的跨越式大发展。整齐开阔的马路与东岸“红瓦绿树、碧海蓝天”的青岛风光有着完全不同的魅力。滨海大道宽阔而笔直，车车疾驰通畅而过，马路两旁的新楼排排而立，沿滨海大道向两侧铺设，古堡式的花园洋房颇具情调，恍然间好像穿梭于异国小镇。近两年，西海岸的发展为广大市民所共睹，从纸上蓝图到施工建设，青岛另一个新城已经出落的亭亭玉立。

滨海大道宽阔通畅

    回忆起三年前桥隧开通时，“10分从东岸抵达西岸”让黄岛从曾经的“半岛”变成“环湾”，邻隧道口最近的安子片区的楼市开始迎来春天。两年后，黄岛区与胶南市的合并把青岛西海岸2096平方公里的土地纳入了城区，约占青岛城区面积的2/3。紧接着，黄岛新区政府正式迁入老胶南、西海岸CBD新规划的出炉让开发区连着老胶南前海一线着实火了一把。先后进入这一区域的大开发商就有保利、万科、世茂、海信、万达等，这些品牌房企纷纷建立起自己的“根据地”，呈现出一个个海景大盘，于是将海景资源优势发挥到极致而建立起来高端精品大盘就成了西海岸楼市的代名词，虽然几个大项目都是接连上市的，但都取得抢眼的销售业绩。去年一年，新区政府旁的东方影都万达公馆和保利海上罗兰都是2013年楼市的“风云项目”：保利海上罗兰热销1225套房源，销售额高达12亿；东方影都一上市就以1612套的销量成为去年黄岛区的销售冠军、全市销售亚军。

    西海岸楼市不仅卖得好，新房库存量也十分庞大。从青岛网上房地产数据来看，黄岛区总存量房有超过3.6万套，占全市新房库存量的仅1/3。据记者前期了解，近年来，黄岛的存量房一直位列全市前三位，无论是开发区、老黄岛还是老胶南的新房源上市量都十分充足，跨海置业的市民很大的挑选余地。不过值得注意的是，虽然西海岸存量大、房源充足，但近几个月来成交量一直高居前列，名副其实的“建得多、卖得也多”。

    【北岸新城】

中心区房价迫近“万元线” 新兴区处于“价值洼地”

    北岸城区泛指城阳区及周边区域，大致上可以包括城阳中心城片区、高新区再加上惜夏版块。努力打造生态宜居新兴板块的城阳区正不断吸引着市民的注意力，尤其是从大片的庄稼地里生长出来的惜夏版块和从盐滩与盐碱地中崛起的白沙湾片区，已经逐渐摆脱城市边缘化，融合到大青岛的版图之中。

北岸新城街头掠影

    宽阔、平整的马路到新颖、整齐的建筑，新起步的城区各个角落都给人眼前一亮的感觉。正阳中路形成的中心城区汇聚四方人气，新商业核心和居住区正蓬勃发展，万科、青啤、青特等实力地产商早已经安营扎寨，如今许多楼盘已经交付使用并汇集了很高的人气，活跃着新盘的价格也得8500-9500元/㎡,甚至超过了“万元线”。

    在整个北青岛中，红岛新区的规划无疑是最抢眼的，“下一个浦东新区”的规划霸气外露，以“做高做新”为指向，努力打造科技、人文、生态新城，承担起商务会展、旅游接待、文化休闲等城市公共职能的全新发展战略振奋人心。作为探索红岛新区的“先行者”，高新区这两年的蝶变十分惊艳，进驻的企业从2008年的49家增加至468家，投资过亿项目134个。规划的利好不仅引来大企业入住，更是直接刺激了当地楼市的发展，以养殖、捕捞、晒盐为主的旧产业飞快地退出了历史舞台，一栋栋现代化的科技大厦拔地而起。招商海德花园、世茂公园美地、世家御园、星雨华府等一系列新盘正改变着盐碱地、老旧村的面貌，而均价6000-7000元/平米的房价在整个大青岛楼市版图中还处于价值洼地。待红岛新区建成并全面投入使用后，整个区域的价值将有更大的提升，房价很可能会是“另一番景象”。

    北岸新城还有一处不得不提的“风水宝地”，那就是人们常说生态惜夏版块。由于深藏在山水之间，惜夏版块宜居性和舒适性吸引了许多养生、养老型置业者的目光。惜夏板块的发展定位为疏解城阳中心区人口、改善居住环境，建设现代化的居住板块,先天自然环境优势非常明显，加上众多地产大鳄如龙湖、海信、佳兆业的后天开发，生态山水洋房自然不愁卖，高端花园洋房已经开始能卖到8500元/㎡的价格了，未来的升值空间比较大。（记者 王爽）

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