回顾:黄金十年青岛楼市"两涨两落" 经历3次低谷期曲折上行

 编者按：自2003年“18号文”出台，明确房地产行业成为国民经济的支柱产业后，中国房地产市场正式走入“黄金时代”。在这10余年时间里，青岛楼市几经沉浮，有过房价飙升、地王频出的辉煌，也有过存量积压、降价潮袭城的哀鸿遍野。住宅成交量“两涨两落”的走势忠实地反映了这些年来楼市走过的“风雨路”————

回顾“黄金时代” 青岛住宅成交量“两涨两落”

2007-2014年住宅成交套数走势图

    从上面这张走势图中可以看处，最近几年的青岛住宅成交量经历了“两涨两落”，在曲折中缓慢攀升。

    2008年以前青岛楼市一直处于“未开化”状态。在全国房价疯涨的2007年，青岛全年只卖出不到3万套住宅。2008年市场转冷，几乎原地踏步。

    第一次真正意义上的上涨出现在2009年，那一年利好政策格外多，100㎡新房落户、购房五项新政，激发人们的购房勇气；地铁开建、桥隧工程，开阔了人们的购房视野，促成当年住宅成交量暴涨至8万套，同比涨了1倍还多。2010年一轮又一轮的加息有意控制市场，但没有阻挡住继续上涨的势头，住宅成交量历史上首次超过10万套。连续两年的飙升标志着青岛楼市已经发生“质变”，最明显的表现就是市民开始将买房作为投资理财方式之一，对于房地产的关注程度达到了历史最高点，“房子”成为了街头巷尾人们最常挂在嘴边的谈资。

伴随着2011年初“限购令”的出台，一切戛然而止，高歌猛起的楼市瞬间回落至8万套的低点，成为几年来的第一次下跌。2012年初青岛楼市从年初2000余套的“谷底”艰难攀升，曲折前行到12月15240套圆满落幕，重压之下悄然崛起，其中当年12月，月成交15240套的“成绩单”至今仍是青岛楼市单月成交量最高的纪录。2013年这种疯狂成为常态，住宅成交攀升到惊人的11万套，是青岛楼市有史以来最高的“年成交纪录”，也是青岛楼市历史上成交走势中的第二次上涨。

刚刚过去的2014年，楼市再次遭遇重挫，与火爆的2013年相对比跌得相当惨，下半年的双限松绑、降息、青18条等利好政策的提振效果十分有限，住宅成交量再度滑落至9万套。

楼市调整期“三年一轮回” 在曲折中攀升

说起2014年的颓市，许多人都有一种“似曾相识”的感觉。没错，2008年与2011年，青岛楼市都曾经历过类似的调整期。这三次低潮，有相同之处，也有各个年代不同的政治、经济背景。但从成交量方面来看，这三次调整期的“起点”确实一年比一年高。

第一次，2008年，当年住宅成交量仅为34734套。“927新政”的出台以及雪上加霜的全球金融危机，使得中国房地产行业出现第一次巨变。在那之前，青岛房价以年均增速17.6%的速度上涨，没成想2008年成为一道“坎”，增速大大回落。下半年的两次降息以及个人首套房契税降低、下调首付比例成为2009年暴涨的推动力。

第二次，2011年，住宅成交86997套，虽然比2010年下滑一成多，但与第一次调整期——2008年相比，已经是当年的两倍。那年连续加准、加息、首套房贷利率上浮，还有限购令、限贷的累加效应组合，到下半年市场已经完全萎靡，一股声势浩大的“降价潮”应声而起，从城阳白沙湾起始，一直向南席卷了整个青岛，范围之大，势头之猛，至今仍有不少市民尚存有记忆，不过到了2012年下半年，市场又触底反弹了。

第三次，就是刚刚过去的2014年，住宅成交量为90547套，比同为淡市的2011年又多卖了3000多套。除去金融危机这一特殊因素外，去年几乎是2008年的翻版：同样弥漫着购房者的观望氛围，开发商走上“降价走量”这同一条道路，也同样在下半年，政策利好如“连珠弹”般放出。至于接下来的走势会否像2009年或2013年那般，现在判断还为时尚早。不过从2014年最后一个月——12月青岛新建住宅成交量再度突破万套大关，从这来看，“回暖”似乎正在悄然降临。

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