[摘要] 岁末年初，新闻网记者搜集历史资料，与读者一起回顾下，在2013年底业内大佬们对2014年楼市都做过哪些预测精准命中，又有那些“遭遇”市场突变？
编者按：2015年第一周转眼就过去了，但不少市民对于房地产行业的关注仍停留在2014年市场。的确，在刚刚过去的2014年，降价、限购松绑、降息……层出不穷的大事件给我们留下了深刻的印象。
岁末年初，当业内专家在对新年楼市行情再次进行分析预测时，新闻网记者搜集历史资料，与读者一起回顾下，在2013年底业内大佬们对2014年楼市都做过哪些预测？哪些精准命中，又有那些“遭遇”市场突变？对于2015年房地产行情，业内又会有哪些新观点？
大佬预测2014年房价上涨却遭遇“全年跌”
2015年一线城市仍有涨价可能
2013年底不少专家皆做出2014年房价会持续上涨的预测。来自摩根大通中国首席经济学家朱海斌曾做出预计，2014年一线城市的房价可能将上涨10%，二线城市将上涨5%-10%，三线城市则持平。知名地产商任志强也表示：2014年房价，总的趋势是看涨的，但是增幅放缓，如果说具体区间，则有可能从两位数降到一位数。
除此之外，青岛一位业内在2014年初时也做出相应预测：“由于在2013年岁末结束的中央经济工作会议上只字未提房地产调控，由此可以清晰地看到中央关于解决住房问题的思路是力保保障房建设、放手商品房建设，而且国内土地市场13年下半年几次掀起热浪，青岛还计划调高土地出让的起拍价，这些都是明显信号：2014年房价将不会出现太大动荡，但依然要高于2013年。”
现在2014年已经过去，全国多数城市全年房价走低，青岛房价的实际变化也并未像专家预测的那样会持续上涨,1月至12月一直在走下坡路。全年各月房价环比跌得“轻而慢”，同比则降的“又猛又急”。同时，还以5月为临界点，前后呈现出两种不同的状态：5月之前，房价总体呈缓慢上涨趋势，5月之后青岛房价像“溜滑梯”一般不断冲低，直至12月房价达到全年最低。
【2015年房价预测】
对于已经拉开序幕的新年楼市，青岛某数据机构分析师预测称，全国多城市仍面临库存压力，消化库存仍是2015年房地产市场主基调。基于各地去化压力的差异，未来不同城市价格走势将继续分化。一线城市和少数二线城市对政策反应敏感，潜在需求旺盛，房价仍面临一定的上涨可能；多数二线城市将相对平稳；大多数三、四线城市需求透支，库存压力大，未来房价或将继续下行。
专家分析2014年仍将“限购”却意外迎“松绑”
谈及2015：坦言“猜不透”！
业内坦言2015年楼市政策“猜不透”
“楼市政策观察期估计有两年，最终的政策还要等2014年3月‘两会’以后可能才会明晰。很可能就是特大型城市严格限购，因为人口控制原因。而中等城市则是有一定限购，而小城市可能放开限购。”任志强在2014年初时预测称。
任志强关于限购政策的预测成功吻合了上半年全国房地产市场，不过他却猜中开头没猜中结局，进入下半年后久违的房产政策大潮奔袭而来，其中就包含限购政策的变革。6月27日，呼和浩特市率先成为全国首个正式发文放开限购的城市，随后其他城市陆续跟进。青岛则在7月31日晚、9月1日午间分别通过“青岛房地”官微先后两次发布消息，从近郊取限到全域放开限购政策，束缚了青岛楼市三年之久的“限购令”取消。包含青岛在内的多个一线城市，并未如任志强预测而言继续限购，而是对购买限制进行了“松绑”，目前仅余京、沪几个城市暂未放开。
在2013年12月下旬举办的“中国易学与健康文化地产发展论坛”上，中国房地产研究会副会长胡志刚预测:今后楼市调控的发声将很少，国家将更加侧重于运用金融、税收等市场化的手段来调节楼市。胡志刚的预测的精准在2014年三季度后得到印证，利好楼市的金融政策手段浮出水面，限贷政策在9月底进行放松，首套房认定性质发生改变；11月下旬央行时隔两年再度降息，对于购房者来说，利率下降0.4个百分点，相当于商贷利率打了94折，贷款压力减小。
而对于胡志刚“去行政化”一说，2014年12月下旬召开的中央经济会议也在侧面对其进行了佐证，在该会议上，有关房地产调控、保障性住房的字眼未有显示。这已经是“房地产调控”连续两年没有出现在中央经济工作会议会后公报中。对此，中原地产市场研究部总监张大伟认为，从全国房地产市场看，购房者对房价继续上涨的预期减弱，未来房地产将逐渐回归居住本质，房地产调控的思路也将更加市场化，长效机制将逐渐完善，“去行政化”将是方向。
【2015年房产政策预测】
当记者说明采访主题是关于预测2015年楼市行情时，一位有着多年从业经验的业内专家连忙摆手说道：“2013年底时我曾信心满满的对做了‘2014全年政策无波动’的预测，不过这个预测被下半年的政策潮推翻了，起初让我感到意外与震惊，后来觉得本就是楼市发展历程上不可或缺的过程。对于2015年楼市行情我只能说真的猜不透，市场本就风云变化，不是能轻易看穿的。”
不过，另一位有着多年从业经验的二手房专家则表示，除政策面总体预期宽松、“去行政化”趋势明确等可预测政策方向，针对各地的楼市“微刺激”在2015年也将继续出现。此外，明年3月1日将执行的不动产登记，预计也将给楼市带来一定程度影响。
业内集体押宝刚需为2014楼市主力 不料改善“半路突袭”
回顾2013年底，青岛业内几乎异口同声的预测2014年刚需仍是楼市主力，原因大抵如下：第一，2013年刚需的表现亮眼，是青岛楼市销量创新高的主力功臣。李沧、城阳、新市北等区域频现日光房，在限购令严格执行的背景下，吞噬市场存量的只能是刚需；第二，刚需这种需求本来就带着强烈的释放欲望，面对市场越来越丰富的诱惑和卖点，大家为什么不出手呢？
不过纵观2014年青岛楼市销量情况，尽管刚需仍是楼市市场主力，但从下半年开始，大户型房源在新房、二手房市场快速走俏，其中二手房在10月、11月、12月成交平均面积明显增大，各新盘售楼处则接待了越来越多的改善型购房者，数量之多是之前不曾遇到的。特别是在8月后，青岛限购政策逐步放开，不少曾被限制的改善者快速入市，改善型置业者无疑成为今年市场的“黑马群体”。
趋于市场变化，2014下半年不少楼盘都推出大户型，力求在改善市场中分一杯羹。在某家大型房企担任销售总监的杨先生告诉记者：“2014年政策不断落地，促使了改善型置业开始问鼎高端项目，大户型改善房源成了改善型购房者的挚爱，高端住宅俨然成了楼市“最走俏”的一类产品，而改善型置业者也晋升为2014下半年青岛市场成交的主要推力。”
【2015年楼市主力军预测】
关于“2015年谁是房地产市场主力”，多位业内专家仍预测最大力量来自刚需，但改善型置业者的购买力也不容小觑，还有将继续增加的趋势。落地青岛来看，由于主城区新盘价位逐渐接近刚需心理价位，刚需置业力量或将再次影响主城市场，而改善置业者则主要影响全域大户型、海景房、高端楼盘等方面房源的行情。
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