“5改2”新政问世了！四问地税局长:关于房子交税那些事儿

【青岛新闻网房产讯】4月1日，是财政部、国税总局联合发布“5改2”新政后的第二天，青岛市地税局党委委员、副局长任希巍做客青岛新闻网“民生在线”与市民网友进行在线交流，重点为市民解答了关于“房子交税”的热点问题。

据任希巍副局长介绍，根据财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）文件规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。上述规定在青岛自2015年3月31日起已经开始执行，如今青岛市民房产交易就是按照新规进行交税了。

新政横空出世，让许多正在买房和正在卖房的市民产生了许多新的疑问：

【问题一】房屋满“2年”是该从何时开始计算？

新政策一出，正在买二手房的市民有点懵，“营业税是按照网签时间算？还是过户时间算？”

任希巍解答：购房时间以契税完税证明或房产证上注明的时间，按照“孰先”原则确定；售房时间为网签时间，若您所在的区市尚未执行存量房交易合同网上备案办法，则按照存量房交易合同在房地产登记（交易）部门的收件时间为准。

【问题二】营业税有新政，个人所得税呢，还是按老办法交么？

2年以上的普通住宅免除了营业税，那么二手房交易中的个人所得税呢？青岛市还是规定满5年的个人唯一住房才能免除个税吗？如果购买满2年不满5年的二手房，是不是还要按照评估价的2%征收个人所得税呢？

任希巍解答：二手房交易个人所得税优惠政策没有调整，仍是转让“家庭自用满五年的唯一住宅”方可享受免征个人所得税优惠。如果不满足优惠政策条件，则要按照个人所得税“财产转让所得”项目缴税，对于能够提供原值的情况，就差按照20%的税率计算税款，不能提供原值的，根据房屋属性按照转让价格的1%或2%核定计算税款。

【问题三】房产登记时都要交那些税费？

任希巍解答：购房人房产登记时涉及契税和印花税，其中印花税按照房产证每件5元缴纳。关于契税，是根据房屋情况来征收。若购买的商品房是住宅，建筑面积小于144平方米，且小区建筑容积率等高于1.0，就属于普通住房范畴。按照财政部、国家税务总局《住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号第一条）的规定，个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税（税率为1.5%）。

【问题四】拆迁房缴纳契税时都有啥优惠？

因拆迁再购房的，缴纳契税是有没有优惠政策？具体怎么优惠？

任希巍答复：根据现行规定，对被拆迁人因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。应纳税额计算公式为：应纳税额=(计税价格-被拆房屋拆迁补偿款)×税率。

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