[摘要] 青岛几大商圈竞争激烈，投资该锁定哪个区域？记者从租金水平、空置率和商业存量等主要方面对5大商圈做了分析，为准备投资商业的市民提供些许参考。
【编者按】2015是青岛商业“百花齐放”的一年，截止到第一季度，合肥路永旺广场和李村的银座和谐广场相继开业，而全国规模最大的青岛万象城项目也即将在4月底开门纳客。遥望2015未来的时间，青岛有近十家商业综合体已经做好了迎客的准备，整个主城区可谓“全域开花”，香港中路商圈、台东商圈、崂山商圈、李沧商圈和中山路商圈这5大商圈将再添辉煌。
这些商业综合体在壮大自身的同时，无形之中也带动了周边商业的发展。在楼市回暖趋势日益明显的当下，不少投资客把目光投向了商铺，然而青岛几大商圈竞争激烈，投资该锁定哪个区域？记者从租金水平、空置率和商业存量等主要方面对5大商圈做了分析，为准备投资商业的市民提供些许参考。
【台东商圈】
租金压力：★★★★★
空置率：★★★
商业存量：★★★
台东商圈曾经是是青岛最大的商圈，台东商业步行街作为岛城五大商圈之一，东起延安三路，西至威海路，全长1000 余米，以其舒适的购物环境、浓厚的现代化气息和旺盛的人气，成为青岛最具特色的商业步行街。
虽然目前青岛商圈各具规模且竞争激烈，但作为“元老级”的台东，却有着无法被取代的重量级地位。对于台东商圈的火爆程度，每个青岛人都有认知，上到百货商场、各类品牌，下至夜市地摊的小玩意儿，台东可以满足你购物清单上的所有需求，“吃喝玩乐一站式”让台东成为青岛名副其实的最成熟商圈。街内现有国内外知名的沃尔玛、万达广场、百信鞋业、利群集团、苏宁电器等各类业态的企业245家，涉及商业、金融、餐饮、药品、文化五大行业，平均人流量达20万人次，最高时达50万人次。
正是由于台东成熟的商业氛围，导致了其租金高高在上。台东商圈如今的租金为150—1200元/平方米/月，在5大商圈中高居榜首。拿台东步行街来说，一家40多平方米的商铺，一年房租却高达30万元，所以说，虽然台东的人气毋庸置疑，但高昂的房租使得一些商家难以承受，被迫迁移，据统计，台东的空置率约为5.21%，在5大商圈中处于中等水平。
目前，台东的商业现有存量约为14.7万平方米，仅占青岛总量的7%左右。台东的地理位置和其商业化的成熟既是优势，某种程度上来说也是约束，据统计未来台东的商业供应量仅有4.21万平方米，这个数字根本无法与其他商圈匹敌，然而也正是因为其数量的稀少，才使得台东的租金愈发高昂。
【香港中路商圈】
租金压力：★★★★
空置率：★★★★
商业存量：★★★★
商圈所在，地段为王。在这一点上，香港中路无异是商家眼中的“理想天堂”。鳞次栉比的高端写字楼、星罗密布的金融机构，加上一个挨一个的高档小区，奠定了丰沛消费客流的基础。从最初的佳世客开始，家乐福、海信广场、阳光百货、麦凯乐等商界大鳄争相杀入，东部商圈迅速崛起，确立了在岛城的“龙头”地位。
近年以来，随着商业地产的开发，香港中路商圈开始向西扩展，尤其是随着倍受期待的全国规模最大的万象城开业在即，香港中路西部商圈呼之欲出，高端的香港中路商圈再一次迎来“蝶变”。
香港中路商圈的高端定位，决定了其租金价格不菲。据了解，香港中路的商铺租金是芝麻开花节节高，尤其是近几年，从2009年开始到现在已经涨了一倍。数据显示，目前该区商业租金范围在150—1140元/平方米/月，一个五六十平的商铺，年租金至少20万以上。尽管该商圈地处黄金地段，但空置率却高达10.6%，这个数据在整个青岛都偏高，其原因不仅在于租金高，也是因为新购物中心招商未满所致，比如海航万邦中心。
从商业存量上来看，香港中路有绝对的优势，其总量高达55.9万平方米，占青岛总量的28%，而且数据显示未来香港中路还将有56.6万平米的供应，未来其龙头老大的位置将无法撼动。
【崂山商圈】
租金压力：★★★★
空置率：★★★★★
商业存量：★
虽然相对与香港中路、台东这些传统商圈相比，崂山商圈发展的时间比较短，缺乏积累和沉淀，但是相对于传统商圈，其高起点的规划以及独特的地理位置也使它商圈具有先天的竞争优势。
丽达、证大大拇指广场、上实啤酒城改造项目、位于大埠东小区的鹏丽南华商业中心等，都以“大而全”的模式，走上了城市综合体、都市会客厅的商业模式。另外还有啤酒城、国际会展中心、青岛大剧院、国信体育中心、博物馆、大学城、现代艺术中心……一系列大型项目均落户崂山区，这是崂山发展的基础也是崂山商圈腾飞的动力。从超市到时尚品牌再到美食天地、国际影城，从一站式的消费休闲体验到银行、电视、通讯等便民营业点，崂山商圈应有尽有。在这里转上一圈，到处都洋溢着扑面而来的青春气息，可以让任何一个曾来过这里的人都会选择成为“回头客”。
作为鼎鼎有名的“豪宅聚集区”，崂山区住宅价格高昂，其商铺租金自然也不菲，目前崂山商圈的租金价位与香港中路相仿，并且随着商圈的完善和房价的走俏，租金仍呈上升趋势。然而崂山商圈的空置率却高达11.83%，在青岛各商圈中比例最高，专家分析一方面是因为崂山的商圈有待完善，另一方面是由于一些购物中心撤离所致。
据统计，崂山商圈如今的商业总量约为13.7万平方米，占青岛总量的6.8%，与其他商圈相比处于“垫底”位置，然而崂山未来的商业供应量为37.1万平方米，增量十分可观，相加之后，崂山将以50.8万平方米的商业规模赶超台东商圈和中山路商圈。得天独厚的位置加上不可估量的发展趋势，崂山商圈的影响力十分值得期待。
【李沧商圈】
租金压力：★★★
空置率：★★
商业存量：★★★★★
近几年，李村商圈吸收了宝龙、苏宁电器、万达、乐客城等新一批购物广场，成功击败台东商圈，成为青岛最大的商圈，而银座、奥克斯商业广场等巨头的加盟更是岛城最大商圈的“头衔儿”名正言顺。“青岛竞争最激烈的商圈，不在台东，不在香港中路，而在李沧，最具发展潜力的商圈同样在李沧!”这一观点得到了越来越多人的认同。
李沧商圈的崛起，地理优势的推动作用显而易见，很大原因是它辐射的面广，除了李沧当地的市民外，城阳和部分崂山区居民，都会到李沧商圈购物。随着人口的继续迁移和地铁的开通，李村商圈未来的发展更加值得期待。今年年底，M3号地铁线就将运行，作为首个受益地铁的商圈，李村商业的前景不可估量。
在多重利好因素的刺激下，李沧的商业租金日渐高涨，目前来看，租金水平约为90—960元/平方米/月，在向阳路步行街，现在一个25平方米的店铺年租金可达16万元。据了解，三年前同样的商铺年租金不过10万元，但近几年随着李村商圈的扩容，现在一年涨幅就能达到5万元。从空置率来看，李沧商圈的空置率仅有5.18%，明显低于其他商圈。
李沧商圈来势汹汹，体量之大令人咋舌，数据显示目前李沧的商业存量高达71万平米，占青岛供应总量的35%，在各大商圈中处于领先位置，而且未来李沧还将有31万平米的供应，二者相加之后总量虽不及香港中路，但其发展势头仍不能小觑。
【中山路商圈】
租金压力：★★★
空置率：☆
商业存量：★★
中山路是青岛市唯一一条具有百年历史的商业老街，曾跻身全国十大商业名街之列，是青岛人心目中的“街里”。据了解，中山路商业街始建于1898年德国占领时期，建成于1901年，到20世纪初期中山路就逐渐形成了以商业为主，兼有贸易、金融、旅馆、餐饮、娱乐等多种功能的商业区，银行、商铺密布 ，酒店、戏院林立，车水马龙 ，人流如织，其繁荣已达极致，一时之间，中山路成了青岛市众多商品和服务的唯一供给所。
旅游业带来的消费是中山路蓬勃发展的巨大动力，中山路离青岛的标志性景点栈桥很近，离青岛火车站也不远，而轮渡码头、胶州湾海底隧道的出入口也都在中山路商圈内，这些都是外地人来青岛不能错过的风景。
不可否认的是，近年来在其他商圈的陆续崛起下，中山路商圈明显没落，但由于地处特殊位置，其重要性不言而喻。目前该商圈的租金约为90—950元/平方米/月，一个20平方米的店面，年租金在7万—8万元之间，这跟其他商圈相比，还是有着不可比拟的优势。人气虽不如从前，但百年历史感还是使得它赢得了较高的认可度，数据显示中山路商圈的空置率为“0”，这是青岛唯一一个无空置率的商圈。
目前该商圈的存量为14.5万平方米，在青岛商业总量中占7%，而且未来没有供应量，所以在其他商圈日渐扩展的背景下，中山路商圈的形势会愈发严峻，但是凭借不可替代的地理位置，该商圈现有的商业也许会更加弥足珍贵。（记者 刘晓东）
【本文专业数据由青岛戴德梁行提供】
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